Ha habido un aumento de la demanda dentro del mercado del alquiler, pero una falta de oferta, lo que ha generado que los contratos de alquiler se conviertan en un documento cada vez más complejo y que hay que revisar muy bien. Dentro de él podemos encontrarnos cláusulas abusivas y también cláusulas nulas.
Atendiendo a lo que nos dice la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 6 indica que aquellas cláusulas que perjudiquen de forma negativa al inquilino estarán consideradas como nulas, por lo que será como si no existiesen en el contrato.
En muchas ocasiones, la falta de conocimiento y no estar habituados a ello hace que nos encontremos con situaciones en las que es complicado diferenciar los derechos que tiene tanto el propietario de la vivienda como el inquilino. Es por ello que en este post vamos a hablar de las cláusulas abusivas más comunes que podemos encontrar en los contratos de alquiler.
¿Cómo afectan las cláusulas abusivas a los arrendadores?
Estas cláusulas abusivas tienen que ver sobre todo con la protección a los consumidores. Normalmente, la base de la protección del consumidor es que suele ser la parte débil del contrato como se puede ver en contratos de bancos o eléctricas. Al mismo tiempo, en el contrato del alquiler, este es también es considerado una parte débil.
Al mismo tiempo, las cláusulas abusivas pueden afectar de forma negativa a los arrendadores. Esto es así porque el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) tiene como efecto que esas cláusulas sean nulas y no existan en el contrato, por lo que no se aplican. Un ejemplo de ello puede ser la actualización del precio del alquiler. En el caso de que haya una cláusula de la actualización de la renta y esta incluya un perjuicio para el inquilino, es como si dicha cláusula no estuviese en contrato.
Por otro lado, el propietario que cree que está bien asesorado por expertos inmobiliarios que añade estas cláusulas en el contrato, también confiará en que todo debe de cumplirse, pero no es así, y defender su cumplimiento puede llevarle a un conflicto o a una reclamación judicial.
Teniendo esto en cuenta es importante que, tanto arrendador como arrendatario, tengan un buen asesoramiento para poder evitar la inclusión de cláusulas abusivas en el contrato de alquiler que les pueden perjudicar.
Cláusulas abusivas comunes en los contratos de alquiler
A continuación, comentamos algunas de las cláusulas abusivas más habituales que nos podemos encontrar.
La duración del contrato de alquiler
La duración del contrato no puede ser menor de 5 años. En el caso de acordar otra duración, el propietario está obligado a prorrogarlo mínimo 5 años y no puede obligar al inquilino a renunciar a estas prórrogas.
Cuando pasen los cinco años, ambas partes pueden decidir no renovar el contrato, pero tienen que tener en cuenta el tiempo de preaviso mínimo. Por otro lado, si nadie hace alguna comunicación, el contrato se renueva de forma automática a 1 año hasta 3 veces más.
El preaviso del fin de contrato de alquiler
Si, como inquilino, quieres terminar con el contrato antes de tiempo, tienes que avisar con 30 días de antelación. Aunque en el contrato diga que son 45 o 60, por ejemplo, si cumples con la ley, el propietario no tiene derecho a quedarse con la fianza por ello. Si ya han pasado los 5 años y se quiere comunicar no renovar el contrato, el propietario tiene que avisar con 4 meses de antelación y el inquilino con 2 meses.
Tiempo mínimo de permanencia en el piso
Según la ley, el mínimo de tiempo que debe cumplir el inquilino en el piso son 6 meses desde que se firmó el contrato. En caso de no ser así, se podrá considerar incumplimiento del contrato, pero esto no aplica cuando se trata de una renovación.
Indemnización por terminar el contrato de alquiler
Únicamente se está obligado a pagar una indemnización en el caso de que estuviese pactado en el contrato. Si no existe ninguna cláusula sobre ello, no pueden exigirla. Además, sin importar lo que diga el contrato, la cantidad no puede ser superior a lo que marca la ley:
“… una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”
Así que es importante saber que si el inquilino se va antes de los 6 primeros meses, estará incumpliendo el contrato y está obligado a pagar los meses de alquiler que falten hasta cumplir esos seis meses, más la indemnización en el caso de que el contrato tenga la cláusula.
Pago anticipado de más de un mes de alquiler
No se puede obligar a pagar varios meses de alquiler por adelantado, así lo prohíbe el artículo 17 de la LAU: “En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta”.
El día de pago del alquiler
No se puede exigir que el inquilino pague el alquiler antes del día 7 de cada mes. Por ejemplo, si en el contrato hay una cláusula que indica que se cobra el alquiler el día 5, estaríamos ante una cláusula abusiva y, por tanto, sería nula.
Subir el precio del alquiler por hacer reformas
Si se llevan a cabo reformas o mejoras en la vivienda, únicamente se podrá subir el precio de la renta a partir del quinto año de contrato, el séptimo en caso de que el arrendador sea una persona jurídica.
El pago de las reparaciones
Las pequeñas reparaciones en la vivienda que se lleven a cabo por el uso del día a día de la misma o porque haya habido un mal uso, corren a cargo del inquilino. El propietario asume los gastos de las reparaciones que ayuden a mantener la vivienda en las mejores condiciones de habitabilidad, como por ejemplo las cañerías.
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Acceso del arrendador a la vivienda
La Constitución es clara al respecto ya a la inviolabilidad del domicilio, así lo indica su artículo 18.2: “el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito”. Por lo que el propietario no puede obligar al inquilino a dejarlo entrar en el piso aunque haya una cláusula en el contrato.
Subida del alquiler y el IPC
Durante el 2023 se mantiene la limitación de la actualización del alquiler de vivienda habitual hasta el 2% y con la Nueva Ley de Vivienda se establece un nuevo límite del 3% para el 2024, en caso de que no haya acuerdo entre las dos partes. Además, a partir de 2025, se creará un nuevo índice, por lo que los alquileres quedarán desvinculados del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Por lo tanto, podemos decir que el IPC se desvincula temporalmente del precio del alquiler, esto aporta tranquilidad a los inquilinos, y mantiene a los propietarios de esas viviendas alquiladas atados a ese porcentaje marcado por el gobierno.
Actualizar la renta con efectos retroactivos
Lo normal es que la actualización del precio de alquiler se haga cuando se renueva el contrato. Si se quiere actualizar más adelante no se podrá reclamar el pago de la diferencia de los meses anteriores. Tendrá que aplicarse al mes siguiente a la modificación.
La fianza del alquiler
Es habitual encontrar cláusulas abusivas relacionadas con la fianza, tanto en la cantidad como en su devolución. La ley marca que será obligatorio exigir la fianza que corresponda a una mensualidad de la renta. Aún así, la ley también prevé que se pueda pactar una garantía adicional si las dos partes lo aceptan, pero esa garantía no podrá superar dos meses de alquiler.
Además, el propietario tendrá que devolver la fianza en un plazo de un mes máximo desde que la vivienda se queda vacía y no se pueden incluir cláusulas en el contrato que alarguen esa duración. Si termina el contrato y el arrendador no cumple con el plazo, el inquilino podrá exigir intereses de demora.
Ahora que ya conocemos las cláusulas abusivas en el alquiler, somos más conscientes de lo importante que es redactar un buen contrato donde quede todo bien indicado para que no haya problemas. Lo ideal es tener controlada toda la documentación referente al alquiler de tu vivienda. Para conseguirlo, un software de gestión de alquiler puede ayudarte.
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