Actualmente, los contratos de alquiler indefinidos no están permitidos legalmente en España. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 sí los contemplaba, el “Decreto Boyer” (Real Decreto-Ley 2/1985) eliminó esta posibilidad. Desde entonces, no existe una regulación normativa que los ampare. Sin embargo, en la práctica, pueden surgir situaciones donde un contrato, al prorrogarse reiteradamente o carecer de cláusulas claras, pueda interpretarse como indefinido.
En este artículo analizamos cómo funciona la duración de los contratos de alquiler, cuándo pueden parecer indefinidos aunque legalmente no lo sean, y qué aspectos prácticos y jurídicos conviene tener en cuenta.
Duración de los contratos de alquiler en España
Un contrato de alquiler de una vivienda habitual tiene una duración mínima establecida por la LAU:
- 5 años si el arrendador es una persona física.
- 7 años si es una persona jurídica.
Si se establece un período inferior, la ley obliga a prorrogar automáticamente el contrato por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo legal. El inquilino, por su parte, puede desistir del contrato una vez transcurridos 6 meses, avisando con 30 días de antelación. El propietario, si necesita la vivienda para uso propio o familiar, debe notificarlo con 4 meses de antelación.
¿Existe el alquiler indefinido en la legislación española?
No. Desde 1985 no se permite pactar contratos indefinidos. Aun así, si un contrato no fija duración o se expresa como “por tiempo indefinido”, se interpretará como:
- Un contrato por duración anual, renovable por tácita reconducción.
- O por plazos que correspondan al período de pago pactado, según el artículo 1581 del Código Civil.
El Tribunal Supremo ha determinado que una cláusula que indique “duración indefinida” equivale a “falta de duración determinada”, lo que activa el régimen supletorio del Código Civil y la LAU.
¿Cuándo se interpreta que un contrato de alquiler es indefinido?
Aunque legalmente no lo sea, hay escenarios donde un contrato adquiere una apariencia “indefinida”:
| Escenario | Consecuencia legal probable |
| No se establece duración | Se entiende pactado por plazos anuales o por el período de pago |
| Se prorroga durante más de 10 años sin renovación ni revisión | No se convierte en indefinido, pero puede generar derechos adquiridos |
| Ninguna de las partes comunica su intención de resolver el contrato | Se aplica la prórroga tácita de hasta 3 años adicionales |
| Cláusulas confusas sobre duración | Se interpretan a favor del inquilino según doctrina y jurisprudencia |
Prórrogas del contrato de alquiler
La prórroga permite prolongar la duración del contrato cuando las partes no comunican su voluntad de resolverlo.
- Si no hay notificación, el contrato se prorroga anualmente hasta 3 años más (art. 10 LAU).
- El inquilino debe avisar con 1 mes de antelación si no desea continuar.
- El propietario puede evitar la prórroga si necesita el inmueble para sí o su familia (art. 9.3 LAU).
Existe la excepción en la que el inquilino indica al propietario no quiere renovar, pero debe hacerlo con un mes de antelación a la fecha en la que termina el contrato. Por otro lado, el artículo 9.3 de la LAU dice que no se llevará a cabo la prórroga obligatoria del contrato cuando el propietario haga constar su necesidad de ocupar la vivienda alquilada antes de los 5 años de la prórroga, siempre y cuando sea para un uso personal o para sus familiares.
Otra situación que nos podemos encontrar es la prórroga tácita del contrato de alquiler. Cuando llega la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de las prórrogas cuando ya ha pasado el plazo de 5 años de duración, y ninguna de las partes notifica a la otra con la antelación mínima, el contrato se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales.
Esto podrá ser así hasta un máximo de tres años más, a excepción de si el inquilino le comunica al arrendador la voluntad de no renovar el contrato, tal y como se establece en el artículo 10 de la LAU.
Para conocer un poco mejor las prórrogas de los contratos de alquiler y cómo afectan a la renovación de los mismos, te recomendamos que leas el artículo de nuestro blog sobre cómo renovar un contrato de alquiler.
Implicaciones fiscales y registrales
Para el arrendador
- Debe declarar los ingresos aunque el contrato se prorrogue automáticamente.
- No actualizar el contrato puede afectar su rentabilidad y generar riesgos jurídicos.
Para el inquilino
- Puede deducir el alquiler si cumple condiciones autonómicas, pero debe poder demostrar contrato en vigor.
Registro del contrato
Aunque no es obligatorio, inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad aporta seguridad jurídica y permite su oponibilidad frente a terceros (por ejemplo, en caso de venta del inmueble).
Recomendaciones para evitar confusiones
Propietarios:
- Establecer la duración exacta del contrato y sus condiciones de prórroga.
- Renovar y actualizar cláusulas periódicamente.
- Usar modelos contractuales conforme a la legislación vigente.
Inquilinos:
- Exigir copia de las prórrogas o renovaciones firmadas.
- Revisar cláusulas confusas sobre duración o rescisión.
- Confirmar si el contrato está inscrito para mayor seguridad.
Ambas partes:
- Utilizar herramientas de gestión como Homming, que permiten automatizar alertas de vencimiento, controlar renovaciones y facilitar firmas digitales.
¿Y si quiero hacer un “contrato indefinido”?
Si hay algo que se valora mucho en el mercado inmobiliario es la estabilidad, tanto para los inquilinos como para los propietarios, ya que consiguen una relación a largo plazo con unas condiciones previsibles y sin sorpresas.
Aunque no sea legalmente posible establecer una duración indefinida, puedes reflejar una intención de relación a largo plazo mediante:
- Un contrato con renovación automática.
- Cláusulas que faciliten la permanencia mientras no haya causa para resolverlo.
- Garantías adicionales (fianza, seguro de impago) que protejan al arrendador sin recurrir a cláusulas nulas.
Como hemos comentado, lo normal es hacer un contrato de un año y que, tal y como indica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, si no hay ninguna notificación por alguna de las partes quince días antes de que se produzca la extinción del contrato, éste se dará por prorrogado un año más, y así de forma sucesiva.
El contrato también debe incluir una serie de garantías que ayuden al propietario a que no tengan problemas de impago, como por ejemplo la fianza, que también ayuda en el caso de que el inquilino genere algún desperfecto. Pero esta es una garantía temporal, ya que si se dan casos de impagos de varios meses, la fianza no llega a cubrirlos.
Es por ello que cada vez son más los propietarios que optan por contratar un seguro de alquiler, es menos costosa que la fianza para el inquilino, y con más garantías para el dueño del inmueble. Por una cuota anual, el seguro permite cubrir el pago de las mensualidades, que le adeuda el inquilino por 6, 9 o 12 meses. El coste del seguro oscila entre el 2,80 % y el 3,60 % de la renta mensual.
En nuestro blog tienes un completo artículo sobre todo lo que debes saber sobre el seguro de impago de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Puedo firmar un contrato sin fecha de fin?
Sí, pero se interpretará conforme al pago pactado (mensual, anual…) y se aplicarán las prórrogas legales.
¿Qué ocurre si no notifico el fin del contrato?
El contrato se prorrogará tácitamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años.
¿Puede el arrendador desalojarme en cualquier momento?
No. Solo si existe causa legal (uso propio, impago…) y con el preaviso correspondiente.
¿El contrato debe estar registrado para ser válido?
No, pero registrarlo mejora la seguridad jurídica y protege a ambas partes ante terceros.
¿Un contrato indefinido puede ser rescindido por el inquilino?
Sí, siempre que cumpla los requisitos de preaviso establecidos en la ley o contrato.
En España no existen legalmente los contratos de alquiler indefinidos, pero sí hay situaciones en las que un contrato, por falta de claridad o control, adquiere una apariencia indefinida. Tanto arrendadores como arrendatarios deben conocer sus derechos y obligaciones para evitar conflictos.
Contar con un software de gestión como Homming facilita ese control: organiza tus contratos, envía recordatorios automáticos y garantiza que las prórrogas o renovaciones no se conviertan en problemas legales.
Ahora que ya conoces un poco más sobre los alquileres indefinidos y cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido, es fundamental tener controlada toda la documentación relacionada con el arrendamiento de tu vivienda. Para ello, contar con un software de gestión de alquileres como homming resulta muy beneficioso.
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