Tanto si eres el arrendador o el arrendatario de una vivienda de alquiler, es importante conocer qué son las cláusulas nulas, qué implican en un contrato de alquiler, cuáles son las más frecuentes y cuál es la normativa que las rige. Todo esto te lo contamos en este artículo.
¿Qué es una cláusula nula en un contrato de alquiler de vivienda?
Una cláusula nula en un contrato de alquiler es la que contradice a la legislación vigente. Son cláusulas ilegales que, si las incluyes en el contrato si eres propietario, pueden suponer el pago de una indemnización al inquilino, y que, si eres inquilino y las encuentras en el contrato de alquiler de vivienda, podrás recurrir.
¿Qué normativa rige las cláusulas que se pueden incluir en un contrato de alquiler?
Como hemos comentado en otras ocasiones, la legislación que regula los alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En ella se determina la duración del contrato de arrendamiento, la suspensión del mismo y también se incluyen otros aspectos como el pago de los suministros, la fianza, la renta o obras que se lleven a cabo en el inmueble.
Atendiendo a lo que marca la LAU, en el artículo 6 de la ley se determina cuándo una cláusula es nula: “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.
¿Qué tipo de cláusulas nulas podemos encontrar en un contrato de alquiler?
Algunas de las cláusulas nulas más comunes que nos podemos encontrar en los contratos de alquiler son las que comentamos a continuación.
Cláusulas relacionadas con la fianza en el contrato
Dentro del contrato de alquiler, la fianza que se le puede exigir al inquilino de una vivienda habitual es de una mensualidad de la renta, eso es lo que marca la ley. Por lo tanto, si en el contrato se indica una cláusula mayor, ésta será nula.
Además de la fianza, la LAU contempla que el arrendador pueda solicitar otras garantías legales en el contrato siempre que no se supere la cantidad que equivale a dos mensualidades del alquiler en contratos donde el propietario sea una persona física. Si el propietario es una persona jurídica, se puede exigir una garantía superior a dos meses.
Cláusulas nulas relacionadas con la duración, prórroga o desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda
En el caso de desistimiento del contrato de alquiler de vivienda, la normativa indica que cualquier inquilino puede desistir el contrato cuando hayan pasado, al menos, 6 meses y si se lo comunica al propietario con una antelación mínima de 30 días. Cualquier cláusula que supere el plazo de los 6 meses que deben pasar para que el inquilino pueda desistir del contrato, será nula.
Lo que sí que pueden hacer los dueños es añadir en el contrato de alquiler una cláusula de indemnización para el arrendador en caso de que el inquilino quiera finalizar el contrato antes del primer año. Es importante saber que esta indemnización también está regulada por ley y será de una mensualidad de la renta por cada año de contrato que el inquilino no cumpla.
Si en el contrato de alquiler no se añade ninguna cláusula que haga referencia a esta indemnización, no hará falta que el inquilino la pague si decide desistir del contrato.
En lo relacionado con la duración del contrato de alquiler, será de un mínimo de 5 años, en caso de que el arrendador sea una persona física, y de 7 en caso de que el arrendador sea persona jurídica. Por lo que, si en el contrato se indica una duración menor al límite legal, la cláusula será nula y el inquilino podrá seguir en el piso hasta que llegue al plazo de duración establecido de forma legal.
En lo que a la prórroga voluntaria del contrato se refiere, si cuando hayan pasado los 5 o 7 años el propietario no avisa al inquilino con antelación de que quiere recuperar el piso, el primero está obligado a prorrogar el contrato de alquiler de forma obligatoria durante un mínimo de 5 años.
Cualquier cláusula que se incluya en el contrato que contradiga lo anterior, es una cláusula nula, así como toda aquella que indique que el propietario puede recuperar su vivienda antes de que termine el contrato de alquiler.
Según la ley, un propietario únicamente podrá recuperar una vivienda cuando haya pasado el primer año de contrato de alquiler y siempre y cuando justifique que necesita la vivienda para uso propio o para un familiar y avise al inquilino con antelación.
Cláusulas nulas relacionadas con la renta del contrato de alquiler
Muchas veces, en los contratos podemos encontrarnos con cláusulas nulas que se refieren a la renta y a las modificaciones que puede sufrir. El precio de la renta que el inquilino paga al dueño como alquiler no puede variar el tiempo que dure el contrato, a no ser que se indique una cláusula en el contrato donde se indique claramente que la renta se actualizará para ajustarse al IPC.
Por lo tanto, no se puede incluir una cláusula que indique que la renta aumentará un tanto por ciento X cada año que dure el contrato. Además de ser una cláusula nula, ésta no será beneficiosa para el propietario que ya no podrá recibir el incremento anual del IPC al no indicarlo en el contrato.
Si se añade una cláusula que indique que se aumentará la renta en el caso de que el propietario haga obras o mejoras en la vivienda, se considerará nula ya que no es algo que le permita modificar la renta antes de que hayan finalizado los 5 años de contrato.
Cláusulas nulas relacionadas con las obligaciones o deberes de propietarios o inquilinos
En lo relacionado con el coste de las reparaciones, la ley indica que es el propietario el que debe hacerse cargo del coste de las mismas y el inquilino es el responsable de reparar los desperfectos que ocasione él mismo. Así que, cualquier cláusula del contrato de alquiler donde se indique que el inquilino tendrá que hacerse cargo de las reparaciones, será nula.
Otro aspecto es el del acceso del propietario a la vivienda. El contrato indica que la vivienda es para uso y disfrute del inquilino mientras dure el contrato de alquiler, por lo que el arrendador no podrá acceder a ella sin el permiso del inquilino. En el caso de que haya una cláusula que indique que el casero puede acceder a la vivienda para cómo está o para cualquier otra cosa, también se considera una cláusula nula.
Para evitar problemas y “cubrirse las espaldas” hay arrendadores que añaden en el contrato de alquiler una cláusula en la que se exige una indemnización si hay un impago del alquiler. En estos casos, lo mejor es contratar un seguro de impago del alquiler con el que tener la tranquilidad de que cobrará la renta pase lo que pase.
Ahora que ya conocemos las cláusulas nulas de los contratos de alquiler, sabemos lo importante que es redactar un buen contrato donde quede todo bien indicado para que no haya problemas. Lo ideal es tener controlada toda la documentación referente al alquiler de tu vivienda. Para conseguirlo, un software de gestión de alquiler puede ayudarte.
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