Subarrendar sin autorización expresa del propietario puede tener consecuencias legales importantes para el inquilino. En este artículo te explicamos qué se considera subarriendo, qué dice la ley, qué riesgos conlleva hacerlo sin permiso y cómo puedes evitar problemas legales o sanciones.
Prepárate para resolver todas tus dudas.
¿Qué es el subarriendo exactamente?
Vamos a empezar por el principio. El subarriendo es cuando una persona que ya tiene alquilado un piso (o una habitación), decide a su vez alquilar todo o parte de ese inmueble a un tercero, mientras sigue vigente su contrato de arrendamiento con el propietario original.
Por ejemplo:
- Tienes un piso alquilado y te vas 3 meses fuera. Decides alquilarlo por tu cuenta a otra persona mientras tanto.
- O alquilas tú una habitación dentro de un piso que ya estás alquilando tú como inquilino.
Eso es subarrendar.
¿Está permitido subarrendar un piso en España?
Sí… pero con condiciones.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es la norma que regula el alquiler de viviendas en España, dice claramente que:
«El arrendatario no podrá subarrendar la vivienda sin el consentimiento escrito del arrendador.» (Artículo 8.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos)
Es decir, no puedes subarrendar una vivienda si el propietario no te lo permite expresamente por escrito. Así de claro.
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¿Qué pasa si subarriendo sin permiso del propietario?
Subarrendar sin consentimiento se considera incumplimiento de contrato. Las consecuencias pueden ser:
- Resolución del contrato de arrendamiento (o sea, cancelaro)
- Desahucio del inquilino y del subinquilino.
- Pérdida de la fianza.
- Indemnización por daños y perjuicios.
- Multas administrativas si se trata de subarriendo turístico sin licencia.
¿A cuánto asciende la multa por subarrendar sin permiso?
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos no establece una «multa fija» como tal, subarrendar sin permiso puede derivar en sanciones económicas importantes en función de lo que establezca el contrato y de si hay una denuncia.
Algunos escenarios posibles:
Indemnización por daños y perjuicios
Si el propietario demuestra que el subarriendo le ha causado un perjuicio (por ejemplo, deterioro del inmueble, impago de suministros o problemas con la comunidad), puede pedir una compensación económica. Esto se calcula caso por caso.
Pérdida de la fianza
En caso de que el propietario decida resolver el contrato, puede no devolverte la fianza como compensación.
Sanción administrativa (en casos de alquiler turístico ilegal)
En algunas comunidades autónomas (como Madrid, Cataluña, Baleares o Valencia), si el subarriendo se hace de forma turística sin la licencia correspondiente, las multas pueden ir de 3.000 € hasta más de 30.000 €.
¿Qué se considera «subarrendar sin permiso»?
Muchas personas lo hacen sin saber que están cometiendo una infracción. Algunos ejemplos comunes de subarriendo sin permiso son:
- Subir una habitación a Airbnb sin que el dueño del piso lo sepa.
- Meter a tu pareja a vivir contigo en el piso alquilado sin comunicarlo.
- Realquilar una habitación a un amigo porque tú solo usas media casa.
- Alquilar tu piso completo durante el verano mientras estás fuera.
Aunque parezca inofensivo, todos estos casos son subarriendos si no están autorizados por escrito por el propietario.
¿Y si solo alquilo una habitación? ¿También necesito permiso?
Sí, también. Aunque el piso sea muy grande y tú «no lo uses todo», sigue siendo una cesión del uso de una parte del inmueble, y eso la ley lo considera un subarriendo parcial.
Solo hay una excepción: si el contrato indica expresamente que puedes hacerlo (por ejemplo, en contratos de alquiler por habitaciones).
¿Qué puedo hacer si quiero subarrendar legalmente?
Si estás pensando en subarrendar parte o todo el piso que tienes alquilado, lo mejor es hacer las cosas bien desde el principio:
- Revisa tu contrato de alquiler. Asegúrate de si permite o no el subarriendo.
- Pide permiso por escrito al propietario. Es imprescindible que te lo autorice de forma clara y firmada.
- Haz un contrato de subarriendo. Sí, aunque sea a un amigo o a tu primo. Que quede constancia legal.
- Informa de quién va a vivir allí. El propietario tiene derecho a saber quién está ocupando su vivienda.
Si gestionas varios alquileres o tienes que llevar el control de autorizaciones y contratos, con homming puedes tenerlo todo en un solo sitio, de forma clara, digital y legal. Evitas problemas… y multas.
¿Y si soy propietario y descubro que mi inquilino ha subarrendado sin permiso?
Entonces estás en tu derecho de:
- Reclamar el desalojo del subinquilino y del inquilino principal.
- No devolver la fianza.
- Reclamar una indemnización si hay daños.
- Iniciar un procedimiento judicial si no se quieren ir o ha habido un lucro indebido.
Nuestro consejo: si eres propietario, deja claro desde el primer momento en el contrato si permites o no el subarriendo, y en qué condiciones. Y si gestionas varios inmuebles, apóyate en una herramienta como Homming, que te ayuda a detectar estas situaciones y mantenerlo todo bajo control.
Preguntas frecuentes (FAQ) sobre subarrendar sin permiso
¿Puedo subarrendar una habitación sin permiso del propietario?
No. Aunque se trate solo de una parte del piso, necesitas su consentimiento escrito. Si lo haces sin permiso, se considera subarriendo ilegal.
¿Qué pasa si subo mi piso a Airbnb sin avisar?
Puedes meterte en un buen lío. No solo estarías subarrendando sin permiso, sino que en muchas ciudades necesitas una licencia de vivienda turística. Las multas pueden superar los 30.000 €.
¿Cómo consigo el permiso para subarrendar?
Habla con tu casero y pídele una autorización por escrito. Debe incluir detalles como a quién vas a subarrendar, por cuánto tiempo y bajo qué condiciones.
¿Puede el propietario echarme si descubren que subarrendé sin permiso?
Sí. Es una causa legal de resolución del contrato y puede iniciar un desahucio por incumplimiento del contrato.
¿Y si solo es un amigo que viene unos días?
Si solo viene de visita unos días y no paga alquiler, no se considera subarriendo. Pero si le cobras por quedarse o se instala de forma estable, sí puede ser considerado subarriendo. Mejor consultar con el propietario antes.
Conclusión: mejor prevenir que pagar una multa
Subarrendar sin permiso en España no es ninguna tontería. Además de estar incumpliendo la ley, puedes enfrentarte a multas, perder tu contrato y hasta pagar indemnizaciones.
¿El consejo final? Hazlo todo por escrito, habla con tu casero y usa herramientas de gestión como homming, que te ayudan a llevar todo en orden y sin sorpresas. Tanto si eres propietario como inquilino, evitar estos líos es más fácil de lo que parece si gestionas bien.
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