Para empezar, el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo municipal: lo paga cada año el propietario del inmueble por el hecho de tener esa propiedad. No es un gasto operativo del día a día, sino un impuesto vinculado a la propiedad, no directamente al contrato de alquiler.
Dicho esto, en la práctica de algunos contratos de alquiler ha habido propietarios que han querido repercutir parte (o todo) ese IBI al inquilino, sumándolo a la renta o como coste extra.
¿Qué dice la ley sobre cobrar el IBI al inquilino actualmente?
El artículo 20 de la LAU permite que las partes pacten por escrito que el inquilino asuma gastos/tributos no individualizables (p. ej., IBI). Para que sea válido, el contrato debe expresar la cláusula de forma específica y desglosar el importe (p. ej., el IBI del año anterior). No vale una referencia genérica ni implícita.
En resumen (a día de hoy): se puede pactar, pero hay que detallarlo bien y no siempre será válido (ver VPO).
El giro legal en marcha (aún no vigente)
Está en tramitación la Proposición de Ley 122/000136 para regular alquiler temporal y por habitaciones. Entre sus enmiendas:
- Prohibición de trasladar al inquilino impuestos/tasas como el IBI.
- Tope de precio por habitaciones: la suma de rentas por habitaciones no podría superar el tope del piso completo (nuevo art. 17.8 propuesto).
Estado: tramitación urgente en el Congreso; aprobación no garantizada.
Sentencia del Tribunal Supremo
Además de lo anterior, hay jurisprudencia relevante. El Tribunal Supremo ha dictaminado que en algunos casos concretos no es legal repercutir el IBI al inquilino:
- En el caso de viviendas de protección oficial (VPO), el Supremo señaló que no puede trasladarse al inquilino el gasto del IBI porque la LAU da a estas viviendas una función social, y ese tipo de traslados vulneran esa función.
- Por tanto, aunque en arrendamientos privados “puede pactarse”, en algunos contratos con vivienda protegida esa práctica ha sido considerada ilegal por los tribunales.
Limitaciones y cautelas para propietarios
Para propietarios que usen homming, estos cambios y condiciones implican lo siguiente:
- Revisad vuestros contratos actuales
- Si ya tenéis cláusulas que cargan el IBI al inquilino, hay que analizar si podrían dejar de ser legales si cambia la ley (y dependiendo de si era un cargo ya en contratos antiguos).
- Negociad con claridad
- Si queréis trasladar ese coste, tened un contrato transparente: incluid la cifra del IBI del año anterior y asegurad que ambas partes están de acuerdo.
- Equipad vuestro negocio en previsión legal
- Si sois profesionales del alquiler, mantener contratos alineados con la normativa en evolución es clave para evitar reclamaciones.
- Preparad el terreno para la reforma
- Si la reforma propuesta sale adelante, los nuevos contratos no podrán incluir cláusulas que antes no existían con respecto a tributos como el IBI.
¿Qué le interesa saber al inquilino?
Aunque el artículo esté orientado a propietarios, también es útil para inquilinos:
- Si habéis firmado un contrato en el que vais a asumir parte del IBI, tenéis derecho a ver cuánto fue el IBI real (año anterior) para saber si lo están trasladando de forma justa.
- Si vivís en vivienda protegida, hay más posibilidades de que reclamar un cobro de IBI sea viable si se considera una cláusula abusiva (a la luz de la jurisprudencia del Supremo).
- Si la reforma se aprueba y vuestro contrato es nuevo, el arrendador no podrá imponer esos cargos si antes no los había.
Preguntas frecuentes sobre cobrar el IBI al inquilino
¿Puedo incluir en el contrato que el inquilino pague el IBI?
Sí, siempre que esté pactado claramente en el contrato, con una cláusula específica y un desglose del importe basado en años anteriores.
¿Qué sucede si la reforma legal prohíbe ese traslado?
Si la enmienda a la LAU entra en vigor como se ha pactado, no se podrán añadir nuevos contratos con cláusulas que trasladen al inquilino impuestos o tasas que antes no se repercutían.
¿Es lo mismo para todos los tipos de vivienda?
No. Hay diferencias: por ejemplo, con la VPO (vivienda de protección oficial), el Tribunal Supremo ha dicho que no es legal repercutir el IBI al inquilino.
¿Qué puedo hacer si ya he estado cobrando el IBI al inquilino y cambian las normas?
Tendrás que revisar tus contratos y negociar con los inquilinos. También sería recomendable asesorarte legalmente para adaptar los contratos a la nueva normativa y evitar reclamaciones.
¿Los inquilinos también pueden reclamar?
Sí: si consideran que se les ha cargado un impuesto indebidamente, pueden reclamar, especialmente si el pago no estaba bien pactado o si pertenece a una vivienda protegida con sentencias favorables.
En resumen
En resumen: no hay una respuesta única y sencilla sobre si es legal cobrar el IBI al inquilino. Depende mucho del contrato que tengáis, de cómo esté redactado y de qué haya acordado el inquilino. Hasta ahora, era posible si ambas partes lo pactaban y con transparencia. Pero con los recientes acuerdos parlamentarios, se está moviendo hacia una prohibición más clara para evitar que esos “gastos ocultos” encarezcan los alquileres para quienes arriendan.
Para ti, como propietario que usa homming, este es un momento ideal para hacer una auditoría de tus contratos, asegurarte de que tus cláusulas estén bien definidas y estar preparado para los cambios normativos que podrían venir.
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