Cuando hay un impago de alquiler, tanto los propietarios como los inquilinos se preguntan cuándo caduca la posibilidad legal de reclamar esa deuda. La respuesta está regulada en la legislación española, pero tiene matices importantes.
En este artículo te explicamos de forma clara cuándo prescribe una deuda por impago de alquiler, qué hay que tener en cuenta, y qué significa realmente «prescribir» una deuda. Ideal si gestionas alquileres, si usas un software tipo homming o simplemente quieres estar bien informado.
¿Qué significa que una deuda prescriba?
La prescripción es un mecanismo jurídico que limita el tiempo durante el cual alguien puede exigir judicialmente una obligación de pago. En palabras sencillas: si pasa ese plazo sin que el acreedor reclame, ese derecho a exigir la deuda se extingue.
Pero atención: que una deuda prescriba no significa que desaparezca mágicamente, sino que deja de ser exigible vía judicial.
Plazos legales aplicables
- En general, las deudas por alquiler (vivienda o local) prescriben a los 5 años desde que la renta se hizo exigible.
- Este plazo está previsto en el Código Civil — art. 1966 (o artículo indicado para obligaciones periódicas) para obligaciones dinerarias periódicas.
Eso significa que, si un inquilino deja de pagar una renta, y desde ese momento pasan cinco años sin que el propietario inicie ninguna reclamación, la deuda caduca legalmente.
¿Desde cuándo se cuenta el plazo??
Desde el día siguiente a la fecha en que cada mensualidad venció y no se pagó. Cada cuota tiene su propio reloj de prescripción. Si hay gracia/moratoria pactada en contrato, el cómputo empieza tras ese periodo.
¿Qué interrumpe (reinicia) la prescripción?
Hay dos circunstancias fundamentales que interrumpen (o reinician) el plazo de prescripción:
- Que el acreedor reclame la deuda —mediante demanda judicial o incluso por vía extrajudicial (por ejemplo, un burofax), con constancia de la reclamación.
- Que el deudor (inquilino) reconozca la deuda, ya sea con un pago parcial o con algún documento donde admita qué debe.
En cualquiera de esos casos, el “contador” de los 5 años se reinicia desde ese momento. Así que aunque hayan pasado 4 años y 11 meses sin cobrar, un simple reconocimiento de la deuda o una reclamación —aunque sea por burofax— relanza el plazo para otros 5 años.
Lo que la prescripción implica y lo que no
Qué implica
- Que el propietario ya no podrá exigir judicialmente el pago de la renta impagada una vez prescrita.
- Para el inquilino, es una seguridad de que las deudas antiguas —si han pasado 5 años sin reclamación— no pueden “resucitar” judicialmente.
Qué no implica
- No significa que la deuda desaparezca como obligación moral o personal. La obligación puede seguir “existiendo”, aunque no pueda exigirse de forma legal.
- No borra necesariamente posibles efectos extra-contractuales, como daños, desperfectos, intereses moratorios, o posibles problemas reputacionales, según circunstancias.
- No impide que propietario e inquilino negocien un acuerdo privado amistoso para resolver la deuda.
Consejos prácticos para propietarios e inquilinos
Para propietarios / arrendadores:
- No descuides el impago. Si quieres reclamar la deuda, conviene hacerlo lo antes posible (idealmente con burofax o demanda) para “interrumpir” la prescripción.
- Guarda siempre copias de contratos, recibos de alquiler, comunicaciones de impago, burofaxes, emails… Todo lo que pueda servir como prueba.
- Si gestionas muchos alquileres (por ejemplo con un software de gestión tipo homming), establece alertas de vencimiento de plazos de reclamación: cinco años pasan rápido.
Para inquilinos / arrendatarios:
- Si han pasado varios años desde un impago y no tienes noticias del arrendador reclamándola, puede que la deuda haya prescrito —pero no actúa de oficio: debes alegarlo si te reclaman.
- Evita reconocer la deuda si no vas a pagarla, pues cualquier reconocimiento reinicia el plazo.
- Consulta con un abogado si la deuda es muy antigua, especialmente si también hay otros conceptos (intereses, daños, etc.) que puedan complicar las cosas.
¿Qué pasa con locales, contratos comerciales o alquileres distintos a vivienda?
La regla general de los 5 años también suele aplicarse cuando se trata de alquileres de locales o inmuebles comerciales, ya que la obligación de pago periódico se considera análoga a la renta de vivienda.
No obstante, siempre conviene revisar el contrato (o consultar a un abogado) por si existen particularidades que modifiquen plazos o condiciones.
Limitaciones y aclaraciones importantes
- Que la deuda haya prescrito no significa que el contrato de alquiler esté automáticamente resuelto ni que desaparezcan posibles responsabilidades por otros conceptos (como daños, intereses, gastos pendientes, etc.).
- El cómputo del plazo puede variar si hay acuerdos especiales, moratorias, fraccionamientos o reconocimientos de deuda.
- La prescripción no es automática: el deudor debe alegarla si le reclaman, y en muchos casos habrá que probar que no ha habido reclamaciones anteriores.
- En contratos complejos (por ejemplo, con garantías, avales, subrogaciones, arrendamientos comerciales) es recomendable asesorarse con un profesional.
Saber cuándo prescribe una deuda por impago de alquiler es fundamental tanto para propietarios como para inquilinos. En la mayoría de los casos, el plazo será de 5 años desde que la renta se vuelva exigible. Pero hay matices importantes: cada mensualidad cuenta por separado, y cualquier reclamación o reconocimiento de la deuda reinicia ese plazo.
Para propietarios, conviene actuar pronto si quieren reclamar. Para inquilinos, conviene revisar con atención si ha pasado el plazo y preparar una buena defensa si fuera necesario.
Si gestionas alquileres de forma profesional (por ejemplo con homming), vale la pena implementar alertas para no perder derechos de reclamación. Porque, aunque 5 años —en principio— es bastante tiempo, también pasa rápido.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Se borra la deuda automáticamente al cumplir 5 años?
No. La deuda no se borra: lo que sucede es que deja de poder reclamarse judicialmente. El arrendador pierde el derecho legal de exigirla.
Si he pagado una parte de la deuda, ¿sigue prescribiendo el resto?
No necesariamente. Un pago parcial o cualquier reconocimiento explícito de la deuda interrumpe la prescripción y reinicia el plazo desde cero.
¿Y si me reclaman después de 6 años?
Si la deuda no fue reclamada en esos 6 años, puedes alegar que ha prescrito. Si no lo haces, podría interpretarse que aceptas la reclamación.
¿Prescribe igual para alquileres de locales comerciales?
Sí: al ser obligaciones periódicas de pago, también suelen tener un plazo de prescripción de 5 años, salvo que haya cláusulas específicas diferentes.
¿Puede prescribir también la obligación de desahuciar o reclamar el desalojo?
No. La prescripción se refiere a la deuda. El desahucio u otras acciones pueden tener plazos distintos. Además, aunque la deuda prescriba, el propietario podría tener otras vías si hay incumplimientos graves del contrato (daños, impagos actuales, etc.).
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