Imagínate que tienes un piso grande, con metros de sobra, y te preguntas: «¿Y si lo divido en dos y lo alquilo por separado?» Puede sonar como una gran idea para maximizar ingresos, pero, como todo en el mundo del alquiler, no es tan sencillo como tirar un tabique y poner dos cerraduras. En este artículo vamos a desglosar si es posible dividir un piso en dos sin segregarlo y qué aspectos hay que tener en cuenta para hacerlo dentro de la legalidad. ¡Vamos al lío!
¿Qué significa dividir un piso sin segregar?
Se trata de acondicionar una vivienda para que funcione como dos unidades independientes sin que, a efectos legales, se conviertan en dos propiedades separadas. Es decir, seguiría figurando como un único inmueble en el Registro de la Propiedad y en el catastro, pero en la práctica funcionaría como dos viviendas con accesos y zonas privadas diferenciadas.
Este tipo de divisiones suelen hacerse para aumentar la rentabilidad del alquiler, pero es importante hacerlo con cuidado, ya que hay ciertas limitaciones legales y técnicas que pueden complicar la jugada.
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¿Cuál es la diferencia entre dividir y segregar?
Aunque puedan parecer lo mismo, dividir y segregar no son exactamente iguales:
- Dividir sin segregar: Se crean dos espacios independientes dentro de un mismo piso, pero sin que se reconozcan legalmente como dos viviendas distintas. No se pueden vender por separado ni registrar como inmuebles independientes.
- Segregar: Implica una modificación legal en la que se crean dos viviendas completamente independientes, con su propia referencia catastral y su escritura individual. Para ello, se necesita aprobación municipal y cumplir ciertos requisitos urbanísticos.
Si tu idea es simplemente alquilar las partes por separado sin modificar legalmente el inmueble, estamos hablando de dividir sin segregar.
¿Cuáles son los aspectos legales que hay que tener en cuenta?
. En España, la normativa urbanística y de habitabilidad varía según la comunidad autónoma y el municipio, pero hay algunas cuestiones generales a considerar:
- Normativa urbanística: Cada ayuntamiento establece normas sobre las condiciones mínimas que debe cumplir una vivienda. Por ejemplo, metros cuadrados mínimos, ventilación y accesos.
- Código Técnico de la Edificación (CTE): Regula los requisitos de seguridad, habitabilidad y eficiencia energética que deben cumplir las viviendas.
- Licencias y permisos: Dependiendo de la obra que vayas a hacer, puede que necesites licencia de obra menor o mayor. Si los cambios son estructurales, lo más probable es que necesites una licencia específica.
- Cédula de habitabilidad: Cada «nueva» vivienda creada debe cumplir con los requisitos de habitabilidad exigidos por la comunidad autónoma.
Antes de ponerte manos a la obra, lo mejor es consultar con un arquitecto y el ayuntamiento para asegurarte de que no estás incumpliendo ninguna normativa.
Pasos a seguir para dividir un piso en dos
Si después de analizar los aspectos legales decides seguir adelante, estos son los pasos que debes seguir:
- Consultar con un arquitecto para evaluar la viabilidad del proyecto.
- Revisa la normativa municipal para asegurarte de que puedes realizar la división sin problemas.
- Solicitar licencias y permisos en caso de que sean necesarios.
- Realizar las obras necesarias para separar los espacios, asegurándote de cumplir con las normativas de ventilación, iluminación y seguridad.
- Adaptar las instalaciones de agua, luz y gas para que cada espacio tenga su propio suministro (o al menos un sistema de control separado para cada inquilino).
- Determinar la gestión del alquiler (arrendamientos por habitaciones o contratos separados).
¿Cómo se gestiona la vivienda dividida en lo relacionado con el alquiler?
Tienes dos opciones principales:
- Alquiler por habitaciones: Cada inquilino tiene su propia habitación y comparten zonas comunes (baño, cocina, etc.). Legalmente, esto no supone problemas siempre que la vivienda cumpla con los requisitos de habitabilidad.
- Alquiler de «apartamentos» independientes: Si creas dos unidades funcionalmente separadas, la situación se complica. Legalmente, seguiría siendo un solo piso y podría considerarse un arrendamiento irregular si no cumple con la normativa municipal.
Lo mejor es consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario para evitar problemas legales.
Preguntas frecuentes sobre dividir un piso en dos para alquilar sin segregar
¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos?
Depende. Si las obras afectan a elementos comunes (fachada, estructura, instalaciones generales), sí necesitarás la aprobación de la comunidad.
¿Puedo poner dos contadores de luz y agua?
Normalmente, no. Al ser un solo inmueble, las compañías suministradoras suelen permitir un solo contador. Puedes instalar contadores secundarios para llevar un control interno.
¿Qué pasa si alquilo dos «apartamentos» sin segregar legalmente?
Podrías enfrentarte a sanciones municipales si la división incumple la normativa de habitabilidad o urbanística.
¿Puedo vender una parte del piso si lo divido?
No, al no estar segregado legalmente, el inmueble seguiría siendo una sola unidad a efectos registrales.
Dividir un piso en dos para alquilar sin segregar puede ser una estrategia rentable, pero también arriesgada si no se hace correctamente. Lo más importante es informarse bien sobre la normativa municipal, contar con asesoramiento profesional y asegurarse de que la división cumple con los requisitos legales y de habitabilidad.
Ahora que ya sabes si se puede dividir un piso en dos para alquilar sin segregar, si lo que quieres gestionar mejor el alquiler de tus propiedades y evitar problemas administrativos, contar con un software de gestión de alquileres puede facilitarte mucho la vida. ¡Infórmate y maximiza el rendimiento de tus alquileres sin complicaciones!
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