En nuestro blog hemos hablado mucho sobre todo lo que conlleva alquilar una vivienda y de si es una buena opción comprar para alquilar. Y es que el mercado inmobiliario no solo nos da la opción de comprar un inmueble y vivir en él con nuestra familia, también ofrece otras opciones como el alquiler, y para ello resulta fundamental saber cuál es la rentabilidad de alquilar un piso.
Pequeños y grandes inversores han visto en el sector inmobiliario una oportunidad de conseguir rendimiento económico sin que suponga mucho esfuerzo. Esto es lo que se conoce como rentabilidad del alquiler, un concepto que relaciona el coste de la inversión con los beneficios que genera.
Saber calcular cuál es la rentabilidad de alquilar una vivienda, qué es lo que influye en ella y conocer si se puede aumentar el margen son algunas de las cuestiones que hay que tener en cuenta para saber si realmente es rentable comprar un piso para alquilarlo. Por eso, en este artículo queremos hablarte sobre cómo puedes calcular esa rentabilidad y cuál es la situación actual en España.
Calcular la rentabilidad del alquiler, ¿cómo hacerlo?
Como hemos comentado, antes de lanzarse a la aventura de comprar una vivienda para alquilarla, hay que detenerse a analizar bien la operación. Por eso hay que conocer la rentabilidad de ese alquiler para poder tomar la decisión correcta y no embarcarse en una situación que puede que no salga bien.
El concepto de rentabilidad une el precio de compra del inmueble con el dinero que se obtenga del alquiler del mismo y es expresado con un porcentaje. De hecho, es una medida de referencia que utiliza el Banco de España. La fórmula es muy sencilla:
Rentabilidad (%) = Ingresos del alquiler / Precio de la vivienda x100
Por ejemplo, una vivienda con un precio de compra de 120.000€ y alquilada a un precio anual bruto de 7.800€ (650€/mes), tiene una rentabilidad del alquiler bruta de 6,5%. Pero para poder conocer el valor real de toda la operación lo ideal es conocer la rentabilidad neta del alquiler y para ello hay que restar a esos ingresos anuales del alquiler los gastos del mismo, como puede ser el seguro o la comunidad, y los impuestos.
Lo mismo habría que hacer con el importe de compra, al que hay que sumarle los gastos de la operación, que suelen ser de un 10%.
Con estos últimos datos, volvemos a hacer la operación, en este caso establecemos unos gastos anuales de alquiler de 1.500€ y la operación queda así:
7.800-1.500 / 120.000+12.000 = 4,77%
¿Es rentable comprar un piso para alquilar?
Sin duda, la vivienda ha sido un activo muy interesante para conseguir unos ingresos extra, sobre todo para pequeños inversores. Aunque cuando hay épocas de crisis en términos de liquidez no son buenos momentos, pero aun así la rentabilidad que da el alquiler de la vivienda hace que la idea de comprar para alquilar siempre esté ahí.
Estar al día de la rentabilidad anual de la vivienda es importante, para ello el Banco de España publica de forma trimestral los datos relativos a la rentabilidad anual total de la vivienda. Este dato se obtiene de la suma de la rentabilidad del alquiler y la propia subida del precio de la vivienda, más conocido como plusvalía.
Los últimos datos disponibles del Banco de España sitúan la rentabilidad de la vivienda en el segundo trimestre del 2021 en el 7% anual, después de un primer trimestre en el que se situó en el 4,6% y frente al 5,2% que tuvo en 2020.
Estos datos reflejan que la vivienda sigue siendo atractiva para los inversores, aunque también se comporta de forma distinta dependiendo de la ciudad donde se quiera invertir.
El portal inmobiliario Fotocasa llevó a cabo el año pasado un estudio sobre la rentabilidad de la vivienda, las comunidades autónomas más rentables para comprar una vivienda y ponerla en alquiler son Cataluña, Madrid, Canarias y Murcia. En el caso de Cataluña, ofrece una rentabilidad del 6,6%, Canarias un 6%, Madrid un 5,9% y Murcia un 5,9%.
Como puedes ver, calcular la rentabilidad del alquiler es algo que puede parecer sencillo, pero para lo que hay que tener en cuenta varios aspectos antes de lanzarse a realizar la operación.
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