Alquilar un piso puede parecer sencillo: enseñas la vivienda, encuentras a la persona interesada y firmáis un contrato. Pero, si quieres hacerlo de forma 100% legal en España, hay ciertos pasos y requisitos que no puedes saltarte.
Y ojo, esto no es solo cosa de propietarios: los inquilinos también tienen derechos y obligaciones que conviene conocer antes de firmar nada.
En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo alquilar un piso de forma legal en España, qué dice la ley, qué documentos necesitas y cómo evitar problemas.
Paso 1:Conoce la normativa que regula el alquiler en España
El alquiler de viviendas en España está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta ley establece:
- Los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos.
- La duración mínima del contrato (5 años si el arrendador es persona física y 7 si es persona jurídica).
- Las condiciones para la fianza.
- Los plazos y forma de actualización de la renta.
También hay normativa autonómica que puede añadir requisitos adicionales, como el depósito de la fianza en un organismo oficial.
Paso 2: Asegúrate de que la vivienda está lista para alquilar
Antes de publicar tu anuncio:
- Certificado de Eficiencia Energética (obligatorio desde 2013).
- Buen estado de habitabilidad: luz, agua, gas en funcionamiento.
- Suministros: decide si estarán a nombre del inquilino o se mantienen a tu nombre.
Un piso bien preparado se alquila más rápido y genera confianza en los inquilinos.
Paso 3: Publica un anuncio claro y transparente
Aunque no hay una ley que regule cómo debe ser el anuncio, sí es importante no dar información engañosa. Incluye:
- Precio de la renta mensual.
- Ubicación aproximada.
- Características principales (habitaciones, baños, superficie, si admite mascotas…).
- Fotografías reales y actuales.
Paso 4: Selecciona al inquilino y solicita documentación
Es legal que pidas cierta documentación para comprobar la solvencia del inquilino, siempre cumpliendo con la Ley de Protección de Datos:
- DNI o NIE.
- Contrato de trabajo y últimas nóminas.
- Declaración de la renta o justificante de ingresos si es autónomo.
- Referencias de antiguos arrendadores (opcional).
Paso 5: Establece fianza y garantías adicionales
Según la LAU, es obligatorio pedir una mensualidad de fianza en el caso de alquiler de vivienda habitual.
Además, se pueden solicitar garantías adicionales (depósitos extra, aval bancario o seguro de impago), pero siempre de forma razonable.
En la mayoría de comunidades autónomas, el propietario debe depositar la fianza en un organismo oficial en un plazo de 30 días desde la firma del contrato.
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Paso 6: Firma un contrato de alquiler legal
Este es el paso clave para estar protegido legalmente. Un contrato de alquiler debe incluir, como mínimo:
- Identidad y datos del propietario y del inquilino.
- Dirección y descripción de la vivienda.
- Duración del contrato.
- Renta mensual y forma de pago.
- Fianza y garantías adicionales.
- Gastos incluidos y no incluidos.
- Normas de uso y conservación.
Aunque la LAU permite contratos verbales, nunca es recomendable. El contrato escrito es tu mejor garantía.
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Paso 7: Entrega de llaves e inventario
Lo ideal es hacer un inventario detallado de muebles, electrodomésticos y estado general del piso, acompañado de fotos. Así, si al final del contrato hay daños, podrás demostrarlo.
Registro de la fianza
Como comentábamos antes, es obligatorio en casi todas las comunidades autónomas. Cada región tiene su organismo y su procedimiento, por ejemplo:
- Madrid: IVIMA
- Cataluña: INCASÒL
- Andalucía: AVRA
No registrar la fianza puede acarrear multas importantes.
Paso 8: Cumple con tus obligaciones fiscales
El alquiler de un piso genera rendimientos del capital inmobiliario, que deben declararse en el IRPF.
Si eres propietario, puedes beneficiarte de reducciones fiscales (por ejemplo, el 60% para alquiler de vivienda habitual en condiciones legales).
Los inquilinos, por su parte, en algunas comunidades pueden deducirse parte del alquiler en su declaración.
Paso 9: Gestiona el alquiler durante la vigencia del contrato
La ley establece que:
- El propietario debe realizar reparaciones necesarias para conservar la vivienda.
- El inquilino debe mantener la vivienda en buen estado y hacerse cargo de pequeñas reparaciones por uso habitual.
Aquí es donde un software como homming puede marcar la diferencia, porque centraliza el cobro de rentas, la comunicación y el seguimiento de incidencias en una sola plataforma.
Paso 10: Finalización del contrato
Al finalizar el contrato:
- Se hace una revisión del estado del piso.
- Se devuelven la fianza y garantías adicionales, descontando posibles desperfectos justificados.
- Se firman los documentos de entrega y se cancelan los suministros si estaban a nombre del propietario.
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Preguntas frecuentes sobre cómo alquilar un piso de forma legal en España
1. ¿Puedo alquilar un piso sin contrato escrito?
Legalmente sí, pero no es recomendable. El contrato escrito te protege frente a conflictos.
2. ¿Es obligatorio hacer un contrato de mínimo 5 años?
Sí, si el propietario es persona física y el inquilino lo desea, el contrato se prorroga hasta 5 años (7 si es persona jurídica).
3. ¿Tengo que registrar el contrato de alquiler?
No es obligatorio a nivel estatal, pero algunas comunidades lo permiten para mayor seguridad jurídica.
4. ¿Qué pasa si no deposito la fianza en el organismo oficial?
Puedes recibir multas y perder la posibilidad de deducciones fiscales.
5. ¿Puedo subir el alquiler cada año?
Sí, siempre que esté pactado en el contrato y siguiendo el límite de actualización fijado por el Gobierno.
6. ¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética?
Sí, es obligatorio para alquilar legalmente un piso desde 2013.
Alquilar un piso de forma legal en España no es complicado, pero requiere seguir ciertos pasos para estar protegido y cumplir con la ley. Tener todo en regla no solo evita problemas legales, sino que también genera confianza con el inquilino y facilita una relación más fluida.
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