Si eres propietario o inquilino en España, seguro que alguna vez te has preguntado: ¿cuándo se puede subir el alquiler? La respuesta no es tan sencilla como parece, porque depende de lo que diga la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), de lo que se haya pactado en el contrato y de los límites que marca la normativa vigente.
En este artículo vamos a resolver todas tus dudas: cuándo un propietario puede subir el alquiler, cuánto puede hacerlo, qué dice la ley en 2025, qué plazos de preaviso hay que respetar y cuáles son los nuevos indicadores que sustituyen al IPC en la actualización de las rentas.
Spoiler: no, el propietario no puede subir el alquiler “cuando le apetezca”. Vamos a verlo con calma.
¿Cuándo puede un propietario subir el alquiler?
Lo primero que hay que dejar claro es que un propietario no puede subir el alquiler de forma unilateral ni en cualquier momento. La subida del alquiler solo puede hacerse en estas situaciones:
- En la actualización anual de la renta
- El propietario puede revisar la renta una vez al año, siempre que así se haya pactado en el contrato de arrendamiento.
- Si en el contrato no se menciona nada sobre la actualización de la renta, no se puede aplicar ninguna subida.
- Al terminar el contrato y firmar uno nuevo
- Cuando acaba la duración del contrato, el propietario puede proponer una nueva renta al renovar.
- El inquilino puede aceptar o no. Si no acepta, el contrato simplemente no se renueva.
- En casos de mejoras en la vivienda
- Si el propietario realiza obras de mejora (no simples reparaciones), puede repercutir parte de ese coste en el alquiler, siempre dentro de los límites que marca la ley.
¿Qué dice la ley en España sobre la subida del alquiler?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula todo lo relacionado con los contratos de alquiler en España. Hasta hace poco, la actualización de la renta se hacía tomando como referencia el IPC (Índice de Precios de Consumo).
Sin embargo, con las medidas de contención de la vivienda y los efectos de la inflación, el Gobierno introdujo un límite temporal al aumento de los alquileres.
Situación en 2025
- Desde abril de 2022 y hasta finales de 2023, el límite de subida fue del 2%.
- En 2024, ese límite se amplió al 3%.
- Y a partir de 2025, entra en juego un nuevo indicador: el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Este índice sustituye al IPC como referencia para la actualización de la renta en los contratos de alquiler.
El IGC tiene un tope del 3% anual en la subida de los alquileres, lo que aporta más estabilidad a propietarios e inquilinos.
¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2025?
Aquí está la gran pregunta que muchos se hacen. La respuesta es clara:
- Máximo un 3% anual (según el IGC).
- El propietario no puede aplicar subidas superiores, aunque el IPC sea más alto.
- Si en el contrato no se pactó ninguna fórmula de actualización, no se puede subir nada.
Ejemplo práctico: Si pagas 800 € de alquiler al mes, en 2025 como máximo te lo podrán subir un 3%, es decir, 24 €. Pasarías a pagar 824 €.
¿Qué plazo de preaviso hay que dar?
Otro punto clave: el preaviso.
- El propietario debe notificar por escrito al inquilino la subida del alquiler.
- La notificación debe hacerse con al menos 30 días de antelación a la fecha en que se aplique la nueva renta.
- Lo recomendable es que quede constancia: correo certificado, burofax o incluso a través de un software de gestión de alquileres como homming, que automatiza estas comunicaciones.
Subir el alquiler: diferencias entre contratos nuevos y vigentes
- Contratos firmados después de la nueva ley (2025): se aplicará directamente el IGC como índice de referencia.
- Contratos firmados antes: también se adaptan a las medidas temporales y al cambio de referencia, aunque depende de lo que se pactara en el contrato.
En resumen: da igual que el contrato sea antiguo o nuevo, el límite actual es el 3% máximo anual.
Consejos prácticos para propietarios e inquilinos
- Para propietarios:
- Asegúrate de incluir en el contrato la cláusula de actualización de la renta.
- Usa un sistema transparente para comunicar la subida (ejemplo: homming).
- Ten en cuenta que una subida excesiva puede hacer que el inquilino se marche, con la consiguiente pérdida de rentabilidad por periodos vacíos.
- Para inquilinos:
- Revisa siempre tu contrato antes de aceptar cualquier subida.
- Si el propietario intenta aplicar una subida superior al 3%, puedes negarte.
- Guarda copia de todas las comunicaciones.
Preguntas frecuentes sobre cuándo se puede subir el alquiler
¿Cuándo puede un propietario subir el alquiler?
Una vez al año si está pactado en contrato, al renovar o, tras mejoras autorizadas.
¿Qué pasa si en mi contrato no se habla de subida de alquiler?
No se puede aplicar ninguna actualización de la renta. Seguirás pagando lo mismo hasta que termine el contrato.
¿Qué índice se usa ahora para calcular la subida?
El Índice de Garantía de Competitividad (IGC), con un máximo del 3% anual.
¿Cuánto tiempo de preaviso debe dar el propietario?
Al menos 30 días antes de que la subida entre en vigor.
¿Se puede negociar una subida de alquiler?
Sí. Inquilino y propietario pueden acordar condiciones distintas, siempre que respeten la ley.
¿Qué ocurre al renovar el contrato?
El propietario puede proponer una nueva renta. El inquilino decide si acepta o no.
Conclusiones sobre cuándo se puede subir el alquiler
En España, subir el alquiler no es algo libre ni arbitrario. Está regulado por la ley y, desde 2025, el límite máximo de subida es del 3% anual, calculado a partir del IGC.
Si eres propietario, debes avisar con 30 días de antelación y respetar lo pactado en el contrato. Si eres inquilino, recuerda que tienes derecho a que no te apliquen subidas superiores a lo establecido.
Y tanto para unos como para otros, contar con un software de gestión de alquileres como homming facilita mucho la vida: permite automatizar actualizaciones, notificaciones y llevar un control transparente de todo el proceso.
Con esta guía ya sabes cuándo y cuánto se puede subir el alquiler en España en 2025. La clave está en conocer la normativa, respetar los plazos y mantener una buena comunicación entre propietario e inquilino.
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