Existe una creencia errónea en la que se piensa que un piso sólo puede ser arrendado por su dueño, pero eso no es cierto y puede haber otros arrendadores. En este artículo te vamos a contar que se puede ser arrendador sin ser propietario y la importancia de comprobarlo todo para que no haya problemas.
Como hemos comentado, siempre se ha creído que el dueño de la vivienda es el único que puede alquilarla, pero el inmueble puede ser arrendado por tres figuras legales: el propietario, el usufructuario y el titular de un derecho real de superficie sobre el piso. A continuación te hablamos de cada una de ellas para que puedas entender mejor todas estas figuras.
¿Qué figuras pueden ser las arrendadoras de la vivienda?
La primera figura es la del propietario del inmueble. Este es el supuesto más habitual que suele darse, que sea el mismo dueño el que alquile la vivienda. Pero, existe la posibilidad de que el arrendador sea un usufructuario, que sería la persona a la cual se le ha asignado el derecho de uso y disfrute de la vivienda, y el cual también puede arrendarla.
Para poder entender mejor el concepto de usufructuario, vamos a explicarlo un poco mejor. Dentro del ámbito judicial, un usufructo se define como el derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservarlos. Es decir, el usufructuario es poseedor del bien en cuestión, en este caso la vivienda, puede utilizarla y obtener sus frutos, pero no es el propietario de la misma.
Por lo tanto, esta figura del usufructuario no puede vender, donar o ceder el derecho o el dominio que se tiene sobre el inmueble sin tener antes el permiso del propietario. Únicamente el dueño dispone de la vivienda para venderla o gravarla de acuerdo a lo que quiera.
Es importante destacar que si el usufructuario fallece o se termina su derecho de usufructo, algo que también puede suceder, automáticamente se extingue el arrendamiento que hubiese llevado a cabo, aunque no haya vencido el plazo de duración del alquiler.
La última figura que nos queda por comentar y que también puede ser arrendador, es la que sea titular de un derecho real de superficie sobre la vivienda que se quiere alquilar. Para entendernos mejor, se trata del dueño de lo construido en suelo ajeno.
Al ser dueño de la construcción, también puede actuar como arrendador durante el tiempo que dure su derecho de superficie. Es decir, que al igual que pasa con el usufructo, cuando termine ese derecho, se extingue el alquiler que estuviese vigente, a pesar de no haber vencido su plazo.
Situaciones que pueden surgir si el arrendador no es el propietario
Existen una serie de situaciones que hay que conocer y en las que se destaca la importancia de comprobar que el arrendador es propietario del inmueble o, en su defecto, alguna de las figuras que acabamos de comentar.
La persona que alquila el inmueble no es propietario sino arrendatario
En este caso, se trataría de una persona que es inquilina de la vivienda y que ya vive en ella y lo que está haciendo es cederla o subarrendarla. No existe ningún problema si se cumplen una serie de requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos y con los que este subarriendo es totalmente legal. Los requisitos que hay que cumplir son los siguientes:
- En el caso de que se lleve a cabo un subarrendamiento, éste debe ser parcial y no de toda la vivienda.
- El precio del subarriendo no debe ser superior a la renta fijada en el contrato de alquiler original.
Si no se cumplen estos requisitos, el contrato no será válido y puede originar una resolución o anulación del mismo, llegando incluso a posibles indemnizaciones por daños y perjuicios.
El que alquila es un usufructuario
Como hemos comentado antes, esta es una de las posibles figuras que pueden aparecer en el caso de que el arrendador no sea el propietario. El problema se origina en el momento en el que se extingue el usufructo y sea antes de que se termine el tiempo de alquiler pactado por contrato.
Para poder evitarlo, la recomendación es que el nudo propietario de la vivienda firme también el contrato de alquiler o que se comprometa a mantener el tiempo de duración del arrendamiento aunque se extinga el usufructo. Esto es algo que habrá que añadir dentro de los derechos y obligaciones que se estipulan en el contrato.
La persona que alquila es precarista
Para que se entienda mejor, en este caso la persona utiliza la vivienda con permiso del propietario pero no es el arrendatario, solo es un usuario. En esta situación, el alquiler puede ser válido si el precarista actúa como apoderado del propietario y consta de esa manera en el contrato, donde también aparecerán los datos del propietario de forma clara y sin confusiones.
Ninguna de las situaciones anteriores
Otra opción es que la persona que realiza el contrato, aparente que tiene un título que le permite hacerlo, pero no tenga nada que ver con el inmueble y los interesados terminen siendo víctimas de una estafa.
Para evitar esta situación y no tener sorpresas desagradables, hay que estar seguros de que el arrendador tiene un título legal que le acredite para alquilar el inmueble, así como de que el contrato sea válido, teniendo claros todos los derechos y obligaciones antes de proceder a la firma.
Poder verificar la propiedad de la vivienda es sencillo, únicamente hay que acudir al Registro de la Propiedad de la ciudad correspondiente para solicitar una nota simple de la vivienda. En la misma página del colegio de registradores se puede buscar cuál es el registro que nos corresponde. Una vez se tienen los datos de contacto, se pide la nota simple informativa, bien de forma presencial o también online.
A modo de resumen, sí que se puede ser arrendador y no propietario, pero siempre dentro de la legalidad y cumpliendo con todas las leyes existentes. Si necesitas tener controlada toda la documentación relacionada con el arrendamiento de la vivienda, contar con un software de gestión de alquiler es algo fundamental.
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