Cuando decides invertir en una vivienda para alquilar, una de las grandes preguntas que deberías hacerte no es solo cuánto cobrarás al mes, sino cuánto te está rentando realmente esa inversión a largo plazo. Aquí entra en juego un concepto clave: la Tasa Interna de Retorno o, para los amigos, la TIR.
Quizá te suene un poco técnico, pero tranquilo: en este artículo te explicamos qué es, cómo se calcula y por qué deberías tenerla muy presente si eres propietario y alquilas tu piso. Porque no se trata solo de tener ingresos mensuales, sino de saber si estás sacándole todo el jugo a tu inversión.
¿Qué es la TIR o Tasa Interna de Retorno?
La Tasa Interna de Retorno es un indicador financiero que te permite saber cuál es la rentabilidad real de una inversión en el tiempo. En el caso de un piso alquilado, la TIR te dice qué rendimiento estás obteniendo año tras año, teniendo en cuenta todos los ingresos y gastos que genera ese inmueble.
Dicho de forma sencilla:
La TIR te responde a esta pregunta: «¿Qué rentabilidad anual obtengo, en porcentaje, por tener este piso alquilado?»
Y lo mejor es que no solo cuenta el alquiler mensual, sino también cosas como:
- El precio que pagaste por el piso
- Los gastos de compra (notaría, impuestos, etc.)
- Reformas iniciales
- Costes de mantenimiento
- Vacíos entre inquilinos
- Posible revalorización si decides vender más adelante
¿Por qué es importante conocer la TIR si alquilas un piso?
Muchos propietarios se quedan con un cálculo básico:
“Cobro 800€ al mes, pago 100€ de comunidad e IBI, me quedan 700€, pues estoy ganando bien”.
Pero esa cuenta es parcial. Si realmente quieres saber si tu piso está siendo rentable, necesitas ir más allá. La TIR te permite comparar inversiones: ¿me conviene más tener el piso alquilado o venderlo y poner ese dinero en otro sitio (por ejemplo, en otro inmueble, en un fondo, etc.)?
Conocer la TIR te ayuda a:
- Tomar decisiones basadas en datos, no en suposiciones
- Comparar varios inmuebles si estás pensando en ampliar tu cartera
- Saber si te compensa reformar o no
- Evaluar si te interesa seguir alquilando o vender
- Calcular el impacto de una subida o bajada del alquiler en tu rentabilidad
¿Cómo se calcula la Tasa Interna de Retorno en un piso alquilado?
Vamos al lío. La fórmula como tal puede parecer un poco compleja, porque implica una serie de flujos de caja y requiere de herramientas como Excel, pero aquí te lo explicamos con un ejemplo claro y paso a paso.
Ejemplo práctico:
Imagina que compras un piso por 150.000€ y te gastas 10.000€ en reformarlo. Lo alquilas por 800€/mes, lo que da 9.600€/año. Vamos a suponer también que tienes gastos anuales de 1.200€ (IBI, comunidad, mantenimiento), y que mantienes el piso durante 10 años, vendiéndolo luego por 170.000€.
Flujo de caja:
| Año | Ingreso por alquiler | Gastos | Flujo neto |
| 1-10 | 9.600€ | 1.200€ | 8.400€ |
| Año 10 | +170.000€ (venta) | +170.000€ |
Y al inicio, invertiste:
-160.000€ (150.000 + 10.000)
Con estos datos, puedes usar Excel o una calculadora financiera para aplicar la fórmula de la TIR y obtendrás, por ejemplo, una TIR del 6,5% anual.
¿Y cómo se hace en Excel?
- En una columna pon los flujos de caja:
- Año 0: -160.000
- Año 1-9: +8.400
- Año 10: +178.400 (8.400 alquiler + 170.000 venta)
- Usa la fórmula:
=TIR(rango de celdas)
¡Y listo! Excel te dice la TIR directamente.
¿Cuál es una buena TIR en un piso alquilado?
Depende del mercado y del riesgo, pero una TIR superior al 5% ya se considera interesante en inmuebles residenciales. Si te sale por debajo del 3%, quizá el rendimiento no compense los riesgos, la gestión y el tiempo invertido. Por encima del 7%, puedes considerarte afortunado.
Eso sí, recuerda que la TIR no lo es todo: también tienes que valorar la liquidez (qué fácil es vender el piso), el riesgo de impagos o rotación de inquilinos, y el valor emocional o patrimonial de tener ese activo.
¿Cómo mejorar la TIR de tu piso alquilado?
Si al calcularla te das cuenta de que tu rentabilidad podría ser mejor, aquí van algunas ideas para mejorar la TIR:
- Reformar con cabeza: una cocina o baño actualizados pueden subir el alquiler y aumentar el valor del piso.
- Evitar vacíos: gestiona los cambios de inquilino con rapidez.
- Optimizar gastos: compara seguros, gestiona bien el mantenimiento.
- Automatiza la gestión: usar un software como Homming te ahorra tiempo, errores y gestiones que pueden acabar costándote dinero.
- Valora la venta si el mercado está alto: la TIR también cuenta con el precio de venta final.
¿Y si tengo varios pisos?
¡Aún más importante calcular la TIR! Te permite comparar el rendimiento de cada uno, detectar cuál te está generando más beneficio, y tomar decisiones como:
- ¿Vendo el menos rentable y reinvierto?
- ¿Conviene agrupar pisos bajo una gestión centralizada con software?
- ¿Cuál es el más estable o con menor rotación?
Con herramientas como Homming puedes tener una visión global y clara de todo tu patrimonio alquilado. Y eso, a la hora de hacer números, es oro.
Preguntas frecuentes sobre la TIR en pisos de alquiler
¿La TIR es lo mismo que la rentabilidad bruta?
No. La rentabilidad bruta es un cálculo muy básico: alquiler anual dividido entre el precio de compra. La TIR, en cambio, tiene en cuenta todos los flujos de caja y el tiempo. Es mucho más precisa.
¿Puedo calcular la TIR sin vender el piso?
Sí. Puedes hacer una simulación suponiendo a qué precio lo venderías en el futuro. La TIR es útil también para planificar escenarios.
¿Qué pasa si la TIR me sale negativa?
Puede significar que estás perdiendo dinero con ese piso. A veces es temporal (por ejemplo, muchos gastos iniciales), pero si persiste, quizás te convenga replantear tu estrategia: subir el alquiler, reducir gastos o incluso vender.
Conclusiones: ¿Vale la pena calcular la TIR?
Absolutamente. Conocer la Tasa Interna de Retorno de un piso alquilado te da poder de decisión. Te permite saber si tu inversión está funcionando, compararla con otras opciones y tomar decisiones más inteligentes.
En un mundo donde cada euro cuenta, especialmente en el inmobiliario, no basta con «ir tirando». Necesitas números. Y si además usas una herramienta como homming, que te permite llevar toda la gestión de tus alquileres centralizada y automatizada, calcular la TIR y tomar decisiones acertadas será más fácil que nunca.
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