En nuestro blog ya hemos hablado sobre cómo quitar a una persona del contrato de alquiler o cómo hay que realizar un cambio de titular en el contrato. En esta ocasión vamos a centrarnos en explicar a fondo qué es la subrogación del contrato de alquiler y cómo funciona.
¿Cómo tiene que ser una correcta cesión del contrato de alquiler?
Antes de nada hay que aclarar el concepto de cesión del contrato de arrendamiento. A través de ella, el inquilino de un inmueble transmite a un tercero todos los derechos y obligaciones que se pactaron en el contrato de alquiler original.
De esta manera, el nuevo inquilino ocupa en el contrato la posición del anterior frente al propietario, y como consecuencia finaliza el primer contrato firmado. Pero para llevarlo a cabo correctamente hay que tener en cuenta una serie de cuestiones para que la cesión del contrato sea correcta.
El inquilino tiene que tener el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, ya que no puede realizar la cesión del contrato de alquiler a una tercera persona a no ser que el propietario le autorice a hacerlo. Si se lleva a cabo la cesión con el consentimiento del arrendador, automáticamente queda sustituido el anterior inquilino por el nuevo.
Subrogación del contrato de alquiler en el caso de fallecimiento
Hemos hablado de la cesión del contrato, pero se puede dar la situación de que el inquilino fallezca durante la vigencia del contrato del alquiler. En este caso, aunque el arrendatario ya no esté, no tiene por qué desaparecer el contrato, sino que se puede subrogar a otros arrendatarios. Las personas que pueden subrogarse son:
- El cónyuge o pareja del inquilino, si vivían juntos.
- También los descendientes del arrendatario si convivían con él.
- Los ascendientes y hermanos del inquilino que hayan convivido con él de forma habitual.
- También pueden subrogarse las personas con discapacidad de al menos el 65%, siempre que sean parientes del inquilino hasta un tercer grado de consanguinidad y hayan convivido con él.
Puede darse el caso de que haya varios parientes que tengan derecho a esa subrogación del contrato. En estos casos hay que llegar a un acuerdo por unanimidad para ver cuál de ellos continúa siendo el arrendatario de la vivienda.
Si no llegan a un acuerdo, la preferencia para llevar a cabo la subrogación la tienen las personas con el parentesco más cercano, quedando de la siguiente manera: 1º el cónyuge o pareja de hecho, 2º los hijos, 3º ascendientes o hermanos.
¿Qué pasos hay que dar para subrogar el alquiler en caso de fallecimiento?
Una vez se ha decidido quién va a ser la persona que se va a llevar a cabo la subrogación del alquiler, tendrá que seguir una serie de pasos, que enumeramos a continuación:
- Notificarlo por escrito al arrendador en el plazo de los tres meses siguientes al fallecimiento del inquilino.
- Indicar en el escrito qué tipo de parentesco hay con el arrendatario, así como incluir cualquier prueba que acredite que se cumplen los requisitos establecidos para la subrogación. Por ejemplo, el libro de familia.
- Toda esa documentación deberá ir acompañada del certificado de defunción del Registro Civil.
¿Se puede renunciar a la subrogación?
La respuesta a esta pregunta es que no se puede renunciar a la subrogación ya que es un derecho que viene incluido en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, se prevé que, en los que los contratos que tengan una duración inicial superior a la mínima prevista en la LAU (5 años tras las última modificación en 2019), no haya derecho a la subrogación en caso de fallecimiento.
En estos casos, las partes interesadas podrán pactar que pasados los 5 primeros años de duración del contrato no haya derecho a llevar a cabo la subrogación o que el alquiler se extinga a los 5 años si el fallecimiento se produce con anterioridad.
Modelo contrato subrogación por fallecimiento del inquilino
A continuación, indicamos el tipo de escrito que hay que cumplimentar en el caso de que el inquilino haya fallecido y se quiera llevar a cabo una subrogación del contrato de alquiler. Como hemos comentado, es importante recordar que este escrito debe enviarse antes de que transcurran tres meses desde el fallecimiento para poder acogerse a los derechos que vienen indicados en la Ley de Arrendamientos urbanos:
Nombre y apellidos de quien solicita la subrogación
Dirección
C.P., localidad y provincia
Nombre y apellidos del arrendador
Dirección
C.P., localidad y provincia
Localidad y fecha
Muy Sr. mío:
Pongo en su conocimiento que el día (fecha de la defunción del titular del contrato) falleció D/Dña. ., según acredito por el Certificado de Defunción adjunto, con el/la cual tenía usted formalizado contrato de alquiler desde el día .
En mi calidad de (cónyuge, padre, madre o hijo con dos años de convivencia con el fallecido, parientes con minusvalía del 65%, etc. –acreditar estos datos con los correspondientes certificados), según me faculta la Ley de Arrendamientos Urbanos, deseo ocupar el lugar dejado por el/la fallecido/a, comprometiéndome a cumplir todos los derechos y obligaciones que se derivan del contrato de alquiler suscrito por éste/a.
Atentamente,
Firma
Fdo.: (su nombre)
Documentos adjuntos: Certificado de Defunción del arrendatario y Libro de Familia.
Las personas que aleguen minusvalía, deberán aportar el certificado del INSERSO donde se acredite el grado de minusvalía.
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