En este artículo queremos hablar sobre la cédula de habitabilidad, un documento que puede generar muchas dudas tanto a propietarios como a inquilinos. La cédula de habitabilidad es un documento administrativo a través del cual se ratifica que un inmueble reúne las condiciones básicas para poder ser habitado.
Una vez conocemos qué es la cédula de habitabilidad, puede que surja la duda de cuáles son las condiciones básicas que tiene que cumplir una vivienda para poder tenerla. Estas condiciones dependerán de la comunidad autónoma donde se encuentre y también del año de construcción. Hay unos datos concretos que se miden y esos son la superficie útil mínima del inmueble, las distintas estancias que tenga, así como la altura libre, los huecos y las dotaciones mínimas con las que cuente.
¿Quién realiza la cédula de habitabilidad y cómo es el documento?
La cédula de habitabilidad la realiza un arquitecto o técnico superior, pero lo emite un técnico del ayuntamiento, que será la persona encargada de aceptar o no la información que le trasladen y quien firme la cédula para hacerla oficial.
Este documento es diferente dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos, pero hay una serie de datos que siempre son los mismos:
- La dirección y la ubicación del inmueble.
- La superficie útil del mismo, así como de las habitaciones y espacios que lo conforman.
- También debe aparecer el umbral máximo de ocupación.
- La identificación del técnico que ha realizado la certificación.
¿Para qué sirve la cédula de habitabilidad y qué tipos hay?
El objetivo de la cédula de habitabilidad es comprobar y verificar la habitabilidad de una vivienda, certificando su salubridad, higiene y solidez. Al mismo tiempo, contar con este documento en regla permite dar de alta servicios como la luz, el agua o el gas. Pero también es un requisito indispensable para alquilar la vivienda o venderla.
Podemos encontrar tres tipos de cédulas de habitabilidad dependiendo de la antigüedad del inmueble.
- Cédula de primera ocupación, esta corresponde a viviendas de nueva construcción.
- Cédula de segunda ocupación, es para las viviendas que ya existen. Corresponde a la renovación de la cédula de primera ocupación y, por tanto, se trata de la cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
- Cédula de primera ocupación de rehabilitación, es para aquellas viviendas donde se ha llevado a cabo una rehabilitación.
¿Cuándo es necesaria la cédula de habitabilidad?
Por norma, la cédula de habitabilidad es obligatoria para todas las viviendas, pero hay casos en los que se pide la licencia de primera ocupación, normalmente en edificios de obra nueva, para poder realizar el alta de los suministros. La necesidad de tener este documento también se extiende a otro tipo de situaciones como puede ser solicitar una hipoteca.
Las viviendas de nueva construcción o en las que se hayan llevado a cabo grandes reformas que hayan cambiado las condiciones de habitabilidad, tendrán que presentar la cédula antes de que el inmueble sea habitado. En las viviendas de protección pública, este documento no se exige en un periodo de 25 años, durante el cual se sustituye por la calificación definitiva.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender?
A la hora de vender un piso hay que tener en cuenta una serie de trámites y papeleos que son necesarios llevar a cabo y la cédula de habitabilidad es uno de ellos, pero no es indispensable en todas las comunidades autónomas.
En los últimos años, autonomías como Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, Madrid y el País Vasco han optado por suprimir la obligatoriedad de este documento para simplificar el proceso.
Las comunidades en las que es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad para realizar la venta de una vivienda son Cantabria, Asturias, Baleares, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia.
También hay situaciones excepcionales en los que la vivienda se puede vender sin tener que presentar este documento, como por ejemplo en una transmisión de vivienda, siempre y cuando no sea de nueva construcción. En este caso, las partes implicadas en la operación pueden llegar a un acuerdo de no entregar la cédula en alguno de estos casos:
- Cuando la intención sea reformar o derribar la vivienda. Para ello tiene que quedar constancia en el registro de que el propietario tiene la intención en un futuro de realizar obras para reformar el inmueble o derribarlo. De ello dependerá la exención de entregar la cédula de habitabilidad.
- Cuando el uso del inmueble sea distinto al de vivienda, en esa situación los implicados tendrán que reconocerlo expresamente.
- Cuando, por razones justificadas, no es posible presentar el certificado de habitabilidad antes del acto de transmisión de la vivienda y ambas partes acuerden hacerlo de forma posterior. Aún así, será necesario presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, de esta manera se certifica que las condiciones de la vivienda son óptimas.
Tras lo que acabamos de ver, podemos decir que, aunque por norma general la cédula de habitabilidad es imprescindible para llevar a cabo la compraventa de una vivienda, se puede llevar a cabo la firma de la escritura sin este documento en casuísticas muy concretas.
Si se lleva a cabo la venta de una vivienda sin la cédula o sin contar con alguna de las exenciones que hemos comentado, se pueden generar elevadas multas para el vendedor, y el comprador también puede enfrentarse a complicaciones en el futuro. Por ejemplo, si en Cataluña una familia es desahuciada de una vivienda sin cédula de habitabilidad, no podrá acceder a los recursos públicos.
En el caso de una operación de compraventa, pagar la cédula de habitabilidad corre a cargo del vendedor, pero puede llegar a un acuerdo con la otra parte en la que se determine que será el comprador el que se haga cargo de ello.
¿Es obligatoria la cédula de habitabilidad para alquilar un piso?
Lo más importante que hay que destacar es que un inmueble sin cédula de habitabilidad no está considerado legalmente una vivienda, por lo que legalmente no se estaría realizando el alquiler de un piso, sino de otro tipo de inmueble. Una situación que suele darse es alquilar un local como vivienda pero sin cédula y sin que esté destinado a uso residencial.
Además, la cédula de habitabilidad es imprescindible en los contratos de alquiler y se debe entregar a los inquilinos. Si se realiza el alquiler sin contar con este documento, ello puede acarrear consecuencias tanto para el propietario como para el inquilino.
Puede traer complicaciones en procesos tan sencillos como dar de alta los suministros o empadronarse. Además, tampoco podrá contratar un seguro del hogar, ya que la vivienda no está considerada como tal.
En los alquileres, la cédula de habitabilidad es un proceso cuya responsabilidad corresponde al propietario, él será quien tenga que solicitarla y pagarla.
¿Qué normativa regula la cédula de habitabilidad?
Como hemos comentado anteriormente, la cédula de habitabilidad está regulada por cada comunidad autónoma, es decir, que cada una de ellas tiene su propia normativa al respecto.
Por ejemplo, en Asturias la cédula de habitabilidad se regula desde el 2018 bajo el Decreto 73/2018, de 5 de diciembre. En él se establece que la cédula de habitabilidad se suprime para la primera ocupación, pero siguen estando vigentes la cédula de segunda ocupación y primera de rehabilitación.
En el caso de Cataluña, se trata de una de las comunidades que más cédulas de habitabilidad expide. Están reguladas bajo el Decreto 141/2012, del 30 de octubre, el cual establece una vigencia de 25 años para las cédulas de primera ocupación y de 15 años para las cédulas de segunda ocupación y de primera ocupación de rehabilitación. Pasado ese tiempo, deberán renovarse.
En Cantabria es el Decreto 141/91, de 22 de agosto, el que establece diferentes periodos de vigencia para la cédula de habitabilidad en función del tipo de vivienda. Por norma general, tendrá que renovarse si hay cambios de titularidad del arrendamiento o de ocupación. En esta comunidad autónoma, para los hoteles, hostales o pensiones la cédula caducará a los 5 años. Los bungalows y alojamientos turísticos generales tendrán que renovar la cédula cada año.
En La Rioja, las condiciones mínimas de habitabilidad se regulan bajo el Decreto 28/2013, de 13 de septiembre. Este establece que las cédulas podrán renovarse por períodos máximos de cinco años. Murcia regula las condiciones de habitabilidad y la cédula mediante la Ley 5/1995, de 7 de abril.
En Navarra el Decreto foral 142/2004, de 22 de marzo, se encarga de regular estas cuestiones. En esta comunidad, los tipos de cédula adquieren en este caso una denominación diferente: cédula de clase A (de primera ocupación y de primera ocupación de rehabilitación) y cédula de clase B (de segunda ocupación).
¿Cómo pedir la cédula de habitabilidad?
A la hora de conseguir la cédula de habitabilidad podemos encontrarnos con diferentes situaciones y todas ellas dependen de si se trata de una vivienda de obra nueva o de una vivienda antigua o existente. Teniendo esto en cuenta, los pasos para solicitar el documento los comentamos a continuación.
Cédula de habitabilidad de primera ocupación
La licencia de primera ocupación se pide en el caso que la vivienda sea de obra nueva, también la podemos denominar Cédula de Habitabilidad. Se solicita en el ayuntamiento correspondiente de la localidad donde se encuentre el inmueble y la documentación que se requiere es la siguiente:
- Impreso de solicitud junto con el pago de las tasas correspondientes. No hay unas tasas definidas y cada consistorio establecerá las suyas.
- La Declaración de Obra Nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, será ahí donde debemos pedir el documento.
- Alta en el Catastro de la vivienda o finca. A solicitar en Catastro.
- Certificados finales de Obra Firmados y Visados por los colegios profesionales correspondientes. Documentos que nos facilitará la constructora o promotora de la vivienda.
- Certificados de las Compañías suministradoras de Agua y Electricidad de que la finca está preparada para acometer los suministros correspondientes. También lo proporciona la promotora de la vivienda.
- Inspección favorable por parte de los Técnicos Municipales de la vivienda. Al igual que los anteriores documentos, la promotora o constructora deberá facilitarlos.
Una vez se tienen todos estos documentos, acudiremos al ayuntamiento a solicitar la cédula de habitabilidad. Normalmente, esta gestión la lleva a cabo la promotora o constructora de la vivienda y como usuarios no es necesario hacerla.
Renovación de cédula de habitabilidad
Este documento se pide cuando la vivienda no es nueva, y ya han pasado más de 15 años desde que se solicitó la Licencia de Primera Ocupación, también es conocida como Cédula de Segunda Ocupación. La documentación que se nos requerirá el Ayuntamiento es la siguiente:
- Impreso de solicitud y el pago de tasas.
- Certificado de Habitabilidad emitido por Técnico Competente.
- Último recibo de Contribución.
- Últimos recibos de Agua y Luz.
- Copia Simple de la Escritura de Propiedad.
- Fotocopia del DNI del Solicitante.
Duplicado de la cédula de habitabilidad
Si el documento está aún en vigor y lo hemos perdido o necesitamos una copia para algún otro trámite, se puede solicitar un duplicado de la misma al Ayuntamiento. En este caso la documentación a presentar es mucho más sencilla y en concreto será:
- Impreso de solicitud, en estos casos no suelen haber tasas.
- Referencia de la cédula en vigor.
- En estos casos el duplicado se suele conseguir en el acto.
Este trámite tarda alrededor de un mes, pasado ese tiempo llegará por correo al interesado. Hasta entonces, al contar con la solicitud de entrada en el Ayuntamiento se pueden llevar a cabo las altas de los suministros. Posteriormente, las empresas suministradoras nos pedirán que enviemos el documento para verificarlo.
Con toda la información que te acabamos de dar seguro que ya tienes mucho más claro qué es la cédula de habitabilidad y en qué casos la necesitas. Si eres propietario de una o varias viviendas de alquiler, es un documento que debes tener controlado como muchos otros que forman parte de todo el proceso. Por eso es importante tener todo organizado y en homming te ayudamos a conseguirlo con nuestro software de gestión del alquiler. Pruébalo de forma gratuita.
