Una de las cosas más importantes cuando se firma un contrato de alquiler es respetar las cláusulas que vienen en él y una de ellas es la que establece cuándo hay que avisar de la finalización del contrato. Los últimos cambios de 2019 en la Ley de Arrendamientos Urbanos han cambiado los plazos, por eso en este artículo vamos a resolver todas las dudas sobre el preaviso de no renovación del contrato de alquiler.
En términos generales y tal como se indica en la LAU, el contrato de alquiler termina cuando llega la fecha de vencimiento del mismo. Pero también es importante tener en cuenta que tienen que haberse agotado las prórrogas automáticas, que podrán prolongarse durante un máximo de 5 años. A estas prórrogas únicamente puede renunciar el inquilino notificándolo, en tiempo y forma al arrendador mediante un modelo de preaviso, algo de lo que hablaremos más adelante.
La importancia de la fecha de la firma del contrato
El año en el que se firma el contrato de alquiler es fundamental, ya que la regulación no es la misma. Por ejemplo, si el alquiler es anterior al 6 de marzo de 2019, entonces la duración del contrato es de 3 años y cuenta con la posibilidad de prórrogas. Pero si el contrato se ha firmado después de esa fecha, la prórroga se alarga a 5 años en el caso de particulares y 7 años si es una sociedad.
Una vez hayan pasado esos años, el contrato se renovará automáticamente de forma anual hasta un máximo de 3 años. Cuando ya hayan pasado los 8 años (11 si se trata de una sociedad), si ambas partes quieren continuar con el contrato de alquiler tendrán que redactar uno nuevo.
Si quieres más información sobre cómo renovar el contrato de alquiler y las prórrogas que se llevan a cabo, en nuestro blog tenemos un artículo muy completo sobre el tema que puedes leer aquí.
¿Desde cuándo se aplican los nuevos plazos de preaviso?
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 se modificó hace unos años por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Es en este decreto donde se modificaron los plazos de preaviso de no renovación del contrato de alquiler, tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Como consecuencia, estos cambios se aplican a todos los contratos de alquiler firmados desde el 6 de marzo de 2019. Los contratos anteriores a esa fecha, continúan rigiéndose por la LAU vigente en el momento en el que se firmaron. Aun así, el decreto-ley 7/2019 indica que ambas partes pueden adaptar los contratos preexistentes al nuevo régimen jurídico. En caso de que no lleguen a ningún acuerdo, continuarán bajo el mismo régimen jurídico en el que se firmó el contrato.
Cómo debe ser el preaviso del arrendatario al arrendador
Con la nueva regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino tendrá que dar un preaviso al propietario con 2 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato o cualquier de sus prórrogas de que su voluntad es no renovar el alquiler.
Sin embargo, el preaviso de 30 días se mantiene para aquellos inquilinos que no quieran renovar la anualidad de prórroga obligatoria de 3 años, que se da cuando termina la duración mínima legal de los 5 años y el contrato se prorroga de forma obligatoria otros tres años más.
Cómo tiene que ser el preaviso del arrendador al arrendatario
Antes del cambio de la LAU, el plazo que tenía el propietario para avisar era de 30 días. Pero, a partir de la modificación de la ley, todos los contratos de alquiler tienen que acogerse a esta nueva regulación por la cual el propietario tendrá que dar el preaviso de no renovación del contrato de alquiler al inquilino con 4 meses de antelación para no prorrogar el contrato.
Esta misma regla también se aplica a las prórrogas. Es decir, si el arrendador no quiere renovar la prórroga deberá comunicarlo al inquilino con 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento de dicha prórroga.
Para llevar a cabo esta rescisión del contrato, el arrendador puede esperar a que termine el contrato, pero también puede hacerlo por una causa justificada si ha pasado un año desde el comienzo del alquiler. Únicamente podrá hacerlo él o un familiar de primer grado que necesite el inmueble para vivir en él. En caso de fuerza mayor, el preaviso debe darse con 2 meses de antelación.
También hay otras causas que permiten al propietario terminar el contrato antes de la fecha, se trata de circunstancias en las que inquilino incurriría en un incumplimiento del contrato y son las siguientes:
- Impago de la renta.
- En el caso de que la persona que ha firmado el contrato no esté viviendo en el piso y lo tenga subarrendado.
- Si hay daños en la vivienda.
- Llevar a cabo obras o reformas sin el consentimiento del propietario.
- Si el inquilino no utiliza el inmueble como residencia y, por ejemplo, lo usa para oficinas.
- Si el inquilino causa problemas o conflictos con los vecinos.
En todos estos casos que acabamos de comentar, el arrendador tiene derecho a terminar el contrato de alquiler por incumplimiento del mismo.
A modo de resumen, para saber con cuánto tiempo debes avisar al inquilino para que deje el piso de alquiler, lo primero que hay que hacer es mirar la fecha del contrato. Desde el 6 de marzo de 2019, el plazo es de 4 meses. Si es anterior a esa fecha, el plazo es de 30 días.
Modelo de preaviso de fin contrato alquiler por parte del inquilino
Estimado/a Sr/a. [nombre del propietario]
En mi condición de parte arrendataria en el contrato de arrendamiento de vivienda sita en [dirección de la casa] celebrado el día [fecha de la firma] y suscrito entre D/Dª [nombre y apellidos del propietario] como parte arrendadora y D/Dª. [nombre y apellidos del inquilino] como parte arrendataria, me dirijo a usted para comunicarle que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento.
Por ello, una vez llegada la fecha de finalización de la vigente anualidad de contrato, esta parte desocupará el inmueble arrendado, entregándolo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió a fin de poder recuperar la fianza depositada, y hará entrega de las llaves al arrendador en el inmueble arrendado a las [XX.XX] horas.
Sin más, quedo a su disposición para cuanto necesite.
Un cordial saludo.
[Nombre y firma del arrendatario]
En [ciudad] a [día] de [mes] de [año]
Modelo de preaviso de fin del alquiler del propietario
Estimado/a Sr/a. [nombre del arrendatario]
Yo, D/Dª. [nombre del propietario], en mi condición de parte arrendadora en el contrato de arrendamiento celebrado el día [fecha de la firma de contrato], me dirijo a usted D/Dª. [nombre del inquilino] como parte arrendataria del mismo para comunicarle que es voluntad de esta parte no prorrogar el contrato de arrendamiento que nos ocupa a su vencimiento por necesidad de recuperar la vivienda para uso propio / de un familiar, bajo el amparo legal otorgado por el art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por ello, por la presente notifico que, una vez llegada la fecha de finalización de la vigente anualidad de contrato dentro de X meses, deberá desocupar el inmueble, entregándolo en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y hacer entrega de las llaves al arrendador en el inmueble arrendado a las [XX.XX] horas.
Sin más, quedo a su disposición para cuanto necesite.
Reciba un cordial saludo.
[nombre y firma del arrendatario]
En [ciudad] a [día] de [mes] de [año]
Ahora que ya conoces toda la información sobre el preaviso de no renovación del contrato de alquiler, tanto por parte del inquilino como por parte del arrendador, es importante tener a mano toda la documentación del alquiler para saber cuáles son los plazos a tener en cuenta. Con nuestro software de gestión del alquiler podrás tener controlados todos los contratos y las fechas de inicio y vencimiento de cada uno de ellos desde un único lugar, generarlos a partir de plantillas y solicitar su firma digital. Empieza a probar homming de forma gratuita.
