Cuando una persona está de alquiler puede estar interesada en subarrendar una habitación dentro de la vivienda en la que está alquilada. Se trata de una opción que proporciona unos ingresos extra sin tener un piso en propiedad. Aun así, es una acción que está sujeta a condiciones, tanto por parte del propietario como por el inquilino, y ambos deben actuar con cautela. En este artículo vamos a hablarte de si en España subarrendar es legal y cómo hacerlo bien.
El hecho de subarrendar es algo que muchos inquilinos eligen hacer y es una acción a la que la gran mayoría de los propietarios acceden. Aunque se trata de una práctica totalmente legal, sí que hay una serie de limitaciones que hay que conocer y tener en cuenta antes de llevarlo a cabo. Como por ejemplo saber cómo está regulado por la ley y qué prácticas son o no legales a la hora de subarrendar en España.
¿Cómo se regula el subarriendo de una vivienda en España?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la legislación que hay que tener en cuenta a la hora de llevar a cabo un subarriendo en España y es la encargada de establecer las limitaciones para este tipo de acuerdos. Esta normativa permite el subalquiler de viviendas, pero no de manera completa, sino parcial. El artículo 8.2 es el encargado de establecerlo e indica lo siguiente:
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, el que corresponda al arrendamiento.
Limitaciones de subarrendar una vivienda de acuerdo a lo que marca la ley
Como hemos comentado, la LAU nos indica que únicamente se puede subarrendar una vivienda si se hace de manera parcial. Teniendo esto en cuenta, el inquilino sólo podrá alquilar habitaciones a terceros, pero no podrá alquilar la totalidad del inmueble, ya que en ese caso se llevaría a cabo otra práctica, que es la cesión del contrato. Por lo tanto, si se llega a un acuerdo para subarrendar en el que se cede la vivienda completa, se trata de una ilegalidad.
Otro aspecto importante que hay que conocer es que este subarriendo se tiene que realizar teniendo el consentimiento previo por parte del propietario de la vivienda. Si el arrendador desconoce que su piso está siendo subarrendado o no llegó a dar su consentimiento, se trataría de un alquiler ilícito. Si se da el caso de que se subarrienda el piso de forma completa o de que se lleva a cabo sin el consentimiento del dueño, éste podrá pedir la resolución del contrato ante la justicia.
Otra de las limitaciones que establece la ley se centra en el precio. Según la LAU, el precio del subarriendo en ningún caso podrá ser mayor que el del arrendamiento. Es decir que la persona que subalquile una habitación no tendrá que pagar más por el alquiler que el inquilino. En lo que a la finalización del contrato del alquiler se refiere, la LAU marca que cuando finalice también lo debe hacer el del subalquiler de forma automática.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de subarrendar una vivienda?
Si se da un posible subarriendo en la vivienda alquilada, lo mejor es que quede pactado de antemano entre el arrendador y el arrendatario en el momento de firmar el contrato. Se trataría de incluir en el documento una cláusula donde se indiquen las condiciones que debe cumplir el inquilino en el caso de que quiera subarrendar una habitación.
Aún así, puede que en muchos casos la posibilidad de llevar a cabo un subarriendo no quede especificado en el contrato. Si esto ocurre también se puede llegar a un acuerdo entre el inquilino y el propietario al momento de realizar el subarriendo. Pero es importante dejar claro que no tiene que ser un consentimiento verbal, sino que debe quedar por escrito antes o durante el primer mes de subalquiler.
Hay otra serie de aspectos a tener en cuenta antes de llevar a cabo este tipo de acuerdos y los indicamos a continuación:
Impuestos
Los ingresos que se reciban por subarrendar una vivienda tienen que ser declarados ante Hacienda de manera diferente a los de un alquiler convencional. Cuando un propietario alquila su piso debe declarar este ingreso como un rendimiento de capital inmobiliario. Por el contrario, un inquilino que subarrienda una habitación debe declarar su ingreso como un rendimiento de capital mobiliario.
Número de personas en la vivienda
Hoy en día la ley no indica cuál es la cantidad de personas que pueden vivir en un inmueble alquilado, teniendo en cuenta a los arrendatarios y a los subarrendatarios. En este caso será el propietario el que se encargará de establecer el límite de personas dejándolo por escrito.
Gastos
Dentro de un alquiler es importante tener en cuenta el pago de los suministros como el gas, la luz y el agua y esto corre por parte del arrendatario. En el caso de los subarrendamientos, lo común es que se reparta estos gastos de manera proporcional entre los inquilinos.
A modo de resumen, subarrendar en España es legal si se tienen en cuenta los aspectos que hemos comentado a lo largo de este artículo, que son:
- Comunicación y acuerdo por escrito con el propietario.
- Subarrendar solo una parte de la vivienda y no en su totalidad
- El precio del subarriendo no puede ser superior al del arrendamiento.
- Cuando finaliza el contrato del alquiler finaliza también el del subarriendo.
Conociendo todos estos puntos, en España subarrendar es legal. Ya seas el propietario de una vivienda subarrendada o el inquilino que la subarrienda, con nuestro software de gestión del alquiler podrás guardar toda la documentación relacionada con tus inmuebles. Prueba nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
