Dentro de una comunidad de propietarios hay varios servicios que necesitan una revisión cada cierto tiempo. En este artículo vamos a comentar cuáles son las inspecciones obligatorias en comunidades de propietarios que hay que conocer y tener en cuenta.
Atendiendo a la legislación, tenemos que acudir a la Ley de Propiedad Horizontal donde en su artículo 10 se indican las actuaciones necesarias que toda Comunidad de Propietarios debe llevar a cabo, entre las que hay que destacar:
- Las que se originan para que haya un adecuado mantenimiento de conservación de la vivienda y los servicios comunes que tiene, incluyendo también aquellas que son necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad.
- Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.
Además de estas rehabilitaciones y reformas cuyo objetivo principal es asegurar el mantenimiento e integridad del inmueble respetando la accesibilidad universal, la comunidad de propietarios también tiene la obligación de demostrar que las instalaciones comunes, servicios e infraestructuras estén en un perfecto estado de funcionamiento y conservación.
Es por ello, que todo edificio tendrá que superar una serie de inspecciones técnicas periódicas que son obligatorias. Incumplir las operaciones de mantenimiento e inspecciones obligatorias, puede suponer el hecho de imponer sanciones y también responsabilidad penal, además de ser un riesgo para los vecinos y visitantes de la comunidad de propietarios.
¿Quién se encarga de realizar las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios?
Las inspecciones técnicas reglamentarias únicamente pueden llevarlas a cabo personal técnico cualificado que pertenezca a organismos de control autorizados. Estos organismos son entidades, tanto físicas como jurídicas, que están habilitadas por la administración y trabajan para verificar el cumplimiento de lo que viene indicado en los reglamentos de seguridad de productos e instalaciones. Por ejemplo, se encargan de revisar inspecciones eléctricas o de ascensores.
Pero las revisiones periódicas pueden llevarlas a cabo el mantenedor o instalador de la misma. Es importante tener en cuenta que una comunidad de vecinos que esté al corriente de todas sus inspecciones, no tendrá problemas en el futuro así como sorpresas económicas a las que hacer frente.
¿Qué inspecciones técnicas son obligatorias en las comunidades de vecinos?
A continuación, vamos a comentar cuáles son las inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios y la periodicidad que marca la ley sobre cada una de ellas.
Inspección técnica de ascensores
Estas inspecciones se regulan a través del Reglamento de Aparatos de Elevación y Manutención, publicado en el Real Decreto 2291/1985, del 8 de noviembre, y por la Instrucción Técnica complementaria AEM, publicada por Real Decreto 88/2013 del 8 de febrero.
Según este reglamento, las inspecciones técnicas obligatorias de ascensores en las comunidades de propietarios se llevarán a cabo teniendo en cuenta la estructura y finalidad del edificio, las explicamos a continuación:
- Cada 2 años en edificios industriales o locales de pública concurrencia.
- Cada 4 años en ascensores situados en comunidades de vecinos de cuatro o más plantas o que sirvan a 20 o más viviendas.
- Cada 6 años en ascensores instalados en el resto de edificios que no cumplan las condiciones anteriores.
Se recomienda llevar a cabo estas inspecciones en los ascensores para poder evitar futuras averías que puedan suponer una inversión mayor, así como daños personales y materiales. También es una manera de calcular la vida útil del ascensor.
Instalaciones térmicas de los edificios
El objetivo de estas inspecciones es evaluar la calidad de la instalación térmica de las comunidades de vecinos y también para fomentar el ahorro de energías en las mismas. Se aplica a instalaciones fijas de climatización, como puede ser la calefacción central o refrigeración, y también a la producción de agua caliente sanitaria.
Se rigen a través del Real Decreto 238/2013 del 5 de abril y teniendo en cuenta el tipo de instalación, tenemos las siguientes inspecciones obligatorias en las comunidades de propietarios dependiendo del tipo de instalación.
- Cada 2 años para salas de calderas de gasóleo más de 70 kW.
- Cada 4 años para salas de caldera de más de 70 kW para combustibles renovables como biomasa o para gas natural.
- Cada 5 años para las salas generadoras de frío.
Inspecciones de baja tensión
Las inspecciones que están relacionadas con el mantenimiento para la baja tensión se aprobaron por el Real Decreto 842/2002. Tal y como indica la legislación, se establece un control para regular las siguientes instalaciones:
- Instalaciones eléctricas de servicios generales de más de 100 kW (lo que equivale a unas 20 viviendas) se realizan inspecciones cada 10 años.
- Garajes con más de 25 plazas, se llevan a cabo cada 5 años.
- Piscinas de más de 10 kW, se realizan cada 5 años.
- Salas de calderas, se llevan a cabo cada 5 años.
- Alumbrado exterior con una potencia de más de 5 kW, inspecciones cada 5 años.
Protección contra incendios
El Real Decreto 513/2017 fue el que introdujo la nueva normativa contra incendios. Una de las exigencias que aparece es la obligación de hacer inspecciones técnicas obligatorias en las comunidades de propietarios por parte un Organismo de Control Autorizado (OCA), que certifique la validez de las instalaciones.
Sin importar el año de su construcción, habrá que hacer inspecciones de protección contra incendios en:
- Comunidades de propietarios con un garaje de más de 500 m2 (aproximadamente 25 vehículos). Se llevan a cabo cada 10 años.
- Comunidades con salas de calderas de más de 600 kW. Se realizan cada 10 años.
Aunque no es obligatorio, es recomendable que las comunidades de propietarios tengan una correcta señalización de emergencia que incluya extintores en las escaleras y también detectores de humo.
Inspección de los depósitos de gasóleo
La inspección técnica de los depósitos de gasóleo está regida por el Reglamento de Instalaciones Petrolíferas publicado en el Real Decreto 1523/1999 del 1 de octubre. Según la normativa, los siguientes elementos deberán pasar las inspecciones:
- Cada 10 años para depósitos que estén en superficie y tengan una capacidad de entre 1.000 y 3.000 litros, si están en el interior, y de hasta 5.000 litros si están en el exterior.
- Depósitos enterrados, cada 10 años, además de realizar pruebas de estanqueidad.
- Los conductores de gasóleo enterrados deberán pasar la primera prueba de estanqueidad a los 10 años, y después de forma periódica cada 5 años.
- La inspección periódica global será cada diez años (si tiene más de 3.000 litros en interior y 5.000 litros en exterior de la comunidad).
Ahora que ya tenemos toda la información y sabemos cuáles son las inspecciones obligatorias en comunidades de propietarios y cada cuánto tiempo hay que realizarlas, es importante tener conocimiento de ello a la hora de alquilar un piso para que el inquilino lo sepa.
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