¿Estás pensando en vender un piso que tienes alquilado y no sabes qué pasa con el inquilino? ¿O eres tú el inquilino y te ha llegado el aviso de que el piso donde vives va a cambiar de dueño? Tranquilo, porque en este artículo te vamos a explicar, con un lenguaje claro y sin líos legales, todo lo que necesitas saber sobre la indemnización por venta de un piso en alquiler en España.
Y es que esta situación no es tan rara como parece. El mercado se mueve, y muchas veces el propietario decide vender… pero ¿y los derechos del inquilino? ¿Y las obligaciones del casero? ¿Hay que pagar indemnización? ¿Puede el inquilino negarse a enseñar la casa? Aquí resolvemos todas esas dudas.
¿Un inquilino puede comprar la vivienda?
Claro que sí. De hecho, si hay un contrato de alquiler en vigor, el inquilino tiene prioridad para comprar la vivienda. Esto se llama derecho de tanteo y retracto.
¿Qué significa esto?
- Derecho de tanteo: si el propietario va a vender, debe notificar al inquilino el precio y las condiciones. Este tiene 30 días para decidir si quiere comprar el piso en esas condiciones.
- Derecho de retracto: si no se avisa al inquilino o se le da información incorrecta, puede ejercer su derecho de retracto y quedarse con el piso en las mismas condiciones que el comprador.
Eso sí, todo esto aplica si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad o si simplemente se cumplen los requisitos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por eso, es clave tener todo bien gestionado.
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¿El inquilino se puede negar a enseñar la vivienda al comprador?
Aquí entramos en terreno delicado. Es comprensible que a nadie le haga gracia que de repente entren extraños en su casa a curiosear. Pero la respuesta corta es sí, el inquilino puede negarse.
¿Por qué? Porque el piso sigue siendo su hogar mientras dure el contrato. Y la ley protege su derecho a la intimidad y a la tranquilidad.
Entonces, ¿cómo se gestiona?
Lo ideal es hablarlo con el inquilino y acordar visitas en horarios razonables y con antelación. Si hay buena comunicación, todo es más fácil. Pero el casero no puede obligar al inquilino a enseñar el piso si este no quiere.
¿Qué derechos tiene el inquilino si se vende la vivienda?
Si se vende el piso con el contrato de alquiler en vigor, el nuevo propietario debe respetar ese contrato hasta su finalización. Es decir:
- El inquilino puede seguir viviendo en el piso hasta que termine el contrato.
- El precio y condiciones del alquiler no cambia, aunque cambie de dueño.
- El nuevo propietario asume todos los derechos y deberes del anterior respecto al alquiler.
Esto es así, salvo que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y el comprador no conociera su existencia. En ese caso, sí podría pedir al inquilino que se marche, pero deberá seguir ciertos pasos… e indemnizar.
¿Tengo que pagar una indemnización al inquilino si vendo el piso?
Depende. Aquí van los escenarios posibles:
1. El nuevo propietario respeta el contrato
En este caso, no hay que pagar ninguna indemnización, porque el inquilino puede seguir viviendo en el piso como antes.
2. El nuevo propietario quiere usar el piso y finaliza el contrato
Si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad y no se pactó lo contrario en el contrato de alquiler, el nuevo dueño puede rescindir el contrato, pero:
- Solo si el contrato lleva menos de 5 años (7 años si el propietario es una persona jurídica).
- Y debe hacerlo con un preaviso mínimo de 3 meses.
- Debe pagar una indemnización proporcional por los daños que pueda causar al inquilino, como gastos de mudanza, encontrar otro piso, etc.
Pero ojo, esto no se improvisa. Lo recomendable es tenerlo todo bien documentado, y si no se llega a acuerdo, es posible que se tenga que resolver por vía judicial.
¿Y si el inquilino no acepta la indemnización?
Si el inquilino no está de acuerdo con la indemnización ofrecida, puede:
- Reclamar judicialmente una cantidad mayor si considera que el desalojo anticipado le genera perjuicios económicos o personales importantes.
- Negarse a abandonar el piso hasta que se resuelva el conflicto, lo que ralentiza la venta o la ocupación por parte del nuevo propietario.
Por eso, es fundamental llegar a acuerdos claros, por escrito y con apoyo legal. Desde Homming, siempre recomendamos tener todo digitalizado y transparente para evitar sorpresas o malentendidos.
Vender un piso alquilado no es algo imposible ni mucho menos, pero sí es un proceso que implica derechos y deberes tanto para propietarios como para inquilinos. Es vital conocer la normativa vigente, hablar con todas las partes implicadas y, sobre todo, actuar con transparencia.
- El inquilino tiene prioridad para comprar.
- Puede negarse a enseñar el piso.
- El contrato puede seguir vigente si se respeta legalmente.
- La indemnización solo aplica en casos concretos, y siempre que se rompa el contrato antes de tiempo.
Y si quieres tenerlo todo bajo control, desde notificaciones hasta contratos, pasando por recibos y gestiones, ya sabes: usa homming para gestionar tus alquileres sin dolores de cabeza.
Preguntas frecuentes sobre la indemnización por la venta de un piso de alquiler
¿Cuánto tiempo tiene el inquilino para decidir si quiere comprar el piso?
Tiene 30 días desde que recibe la notificación con el precio y condiciones de venta.
¿El nuevo propietario puede subir el alquiler?
No. El nuevo dueño debe respetar el precio y condiciones pactadas en el contrato actual hasta que este termine.
¿Qué pasa si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad?
Si el comprador no sabía que el piso estaba alquilado, podría pedir al inquilino que se marche, pero respetando los plazos y pagando una indemnización si corresponde.
¿Puedo incluir una cláusula en el contrato que anule el derecho de tanteo?
Sí, pero el inquilino debe renunciar expresamente a ese derecho en el contrato, y no siempre se considera válido si no ha sido informado con claridad.
¿Qué tipo de indemnización puede pedir el inquilino?
Puede solicitar gastos de mudanza, tiempo perdido, diferencias de precio en el nuevo alquiler… pero todo dependerá de si el desalojo anticipado es legal y de si hay prueba de los daños sufridos.
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