El derecho de adquisición preferente es un concepto que se aplica en una variedad de situaciones. Normalmente, suele estar recogido en los estatutos que rigen el funcionamiento de las sociedades anónimas y limitadas, pero también se aplica en los contratos de alquiler de viviendas. En este artículo vamos a hablar sobre qué es el derecho de adquisición preferente y sus principales características.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente en los contratos de alquiler?
El derecho de adquisición con carácter preferente se refiere al derecho que tiene una persona física o jurídica a adquirir un bien teniendo prioridad sobre un tercero, en el caso de que el propietario se disponga a venderlo.
Para explicar el derecho de adquisición preferente en los contratos de alquiler de viviendas, podemos imaginarnos el caso en el que el propietario comunica la finalización del contrato al inquilino porque quiere vender el inmueble. En este caso, el arrendador tendrá que informar de la oferta económica que ha realizado y le otorga al arrendatario el derecho de igualar y quedarse así la vivienda en propiedad.
Hay que destacar que, en ningún caso, el propietario de la vivienda alquilada puede venderla a un tercero sin conceder al arrendatario el derecho de igualar el precio de adquisición para poder quedarse en ella.
El derecho de adquisición preferente se regula con diferentes leyes dependiendo de cada caso, aunque también hay que tener en cuenta la legislación autonómica. Como engloba los derechos de tanteo y retracto, este derecho puede ejercerse antes o después de la venta.
Acuerdo de adquisición preferente: Derecho de tanteo y Derecho de retracto
Como acabamos de comentar, el derecho de adquisición preferente es la prioridad que un futuro vendedor concede a una persona para que, en el caso de que quiera vender un bien, ésta pueda hacer una oferta con prioridad sobre otro comprador. A esto último se le conoce como derecho de tanteo.
Pero también, si se hubiera vendido la vivienda, el poder adquirirla con las mismas condiciones y el mismo precio, esto es lo que se conoce como derecho de retracto.
Derecho de tanteo
En el caso del derecho de tanteo, el inquilino puede ejercer este derecho sobre la vivienda dentro de los 30 días naturales desde que ha sido notificado de la decisión de vender la vivienda alquilada, así como de su precio y las condiciones de la venta. Los efectos de la notificación caducan a los 180 días.
Así lo indica el artículo 25.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Derecho de retracto
En lo que al derecho de retracto se refiere, si no se realiza la notificación, se omite algún requisito, el precio fuese inferior o las condiciones menos costosas que las iniciales, se puede ejercer este derecho de acuerdo a lo que establece el artículo 1518 del Código Civil.
El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además:
1.º Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.º Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
El plazo para el derecho de retracto es de 30 días desde que se recibe la notificación mediante entrega de copia de la escritura o el documento por el cual se formalizó la venta.
¿Qué tiene que incluir el acuerdo de adquisición preferente?
Se puede establecer un acuerdo de adquisición preferente sobre cualquier inmueble, teniendo siempre en cuenta que, en el caso de que exista un contrato de alquiler, el inquilino tendrá prioridad sobre el firmante del acuerdo.
Además, el acuerdo de adquisición preferente no obliga al arrendador a vender la casa, pero tampoco obliga al arrendatario a comprarla. Este acuerdo tiene que incluir, entre otros, los siguientes aspectos:
- El plazo de ejercicio del derecho de adquisición preferente.
- La posible indemnización al futuro comprador si no se respeta lo pactado.
- Se limita el disfrute del bien por parte del propietario, mientras dure el derecho de adquisición preferente.
La diferencia que tiene con otros tipos de contratos, como el de opción a compra, es que en el acuerdo de adquisición preferente no se establecen términos concretos sobre la venta de la vivienda ya que no es seguro que se vaya a producir.
Como no está regulado de una manera específica, el acuerdo de adquisición preferente se incluye en lo dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil sobre autonomía de la voluntad, que indica lo siguiente: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”
Ventajas y desventajas del derecho de adquisición preferente
Este derecho otorga a los propietarios la certeza de que si desean vender su vivienda podrán hacerlo cuando quieran, ya que la única forma que tendrá el inquilino de evitarlo es llevar a cabo la adquisición por sí mismo.
Pero, por otro lado, se reduce el valor de esa propiedad ya que pocos compradores reales se interesan por llevar a cabo la compra, porque saben que el inquilino no dejará pasar la oportunidad de igualar la oferta, a no ser que sea una cantidad muy elevada o que esté fuera de mercado.
Normalmente, las viviendas alquiladas sujetas al derecho de adquisición preferente tienen un valor menor que las que no están en esa situación.
Conocer todo lo relacionado con el derecho de adquisición preferente es importante y como es algo que se incluye en el contrato de alquiler, éste se convierte en un documento fundamental que hay que tener controlado. En homming ponemos a tu disposición una herramienta con la que llevar la gestión del alquiler de una forma clara y sencilla. Si tienes una o varias viviendas en alquiler y necesitas tener todo bajo control, confía en homming para gestionarlas. Empieza a probar nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
