Si tienes una vivienda y tienes pensado alquilarla, es importante conocer todo lo que conlleva para evitar problemas en el tiempo que dure el arrendamiento o cuando éste vaya a finalizar. En nuestro blog hemos hablado de muchas situaciones que te puedes encontrar como propietario, pero en esta ocasión nos vamos a centrar en contarte cuándo puede el arrendador rescindir el contrato de alquiler.
Lo más normal es que el contrato del alquiler esté vigente hasta que pase el tiempo pactado por ambas partes y que esté reflejado en el documento.Sin embargo, hay ocasiones en las que tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del arrendamiento.
Causas por las que el arrendador puede rescindir un contrato de alquiler
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la legislación que se encarga de ofrecer seguridad tanto a los inquilinos como a los propietarios. Tenemos que acudir a ella para poder conocer mejor cuáles son las situaciones excepcionales en las que el contrato de alquiler puede ser rescindido por parte del propietario.
En el contrato se indican los derechos y obligaciones del arrendador, pero también del inquilino, y en el caso de que alguno los incumpla, ambas partes tienen la posibilidad de solicitar que el alquiler finalice. En el caso de que no se llegue a un acuerdo, tendrán que acudir a la vía judicial.
El propietario no puede dar por finalizado el contrato antes de que pase el tiempo acordado si no es por una de las causas que comentamos a continuación:
- Falta de pago del alquiler o de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario o le corresponda pagar.
- El impago de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo de la vivienda o la cesión de la misma que no hayan sido consentidos.
- El hecho de haber realizado daños en la finca o haber llevado a cabo obras no consentidas por el arrendador.
- Cuando en el inmueble se desarrollen actividades molestas, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- En el momento en el que el inmueble ya no esté destinado de forma específica a satisfacer la necesidad de vivienda permanente para el arrendatario.
Además de todas estas causas que acabamos de comentar, hay un caso especial que también pone fin al contrato de alquiler: se trata de el momento en el que el arrendador necesita recuperar la vivienda para hacer uso de ella.
En este caso, la LAU establece que el propietario puede ejercer este derecho si ha pasado un año desde que comenzó la relación del alquiler entre ambas partes y siempre que el inmueble se vaya a usar como vivienda permanente para él mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción. Incluso también para el cónyuge si así lo determina una sentencia en firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Cómo se comunica la rescisión del contrato del alquiler?
Ahora que ya conocemos las causas por las que el arrendador puede solicitar la rescisión del contrato, es momento de conocer cómo hay que notificarlo al inquilino. Esta notificación debe hacerse con al menos dos meses de antelación. Y, aunque la ley no indica nada sobre cómo debe realizarse la comunicación, nosotros recomendamos hacerlo por escrito a través de un burofax u otro medio en el que quede constancia del envío.
Dentro de ese plazo de dos meses, el inquilino deberá abandonar la vivienda, aunque puede posponer la fecha de salida en el caso de que las dos partes lleguen a un acuerdo. Aún así, si después de finalizar el contrato de alquiler, el dueño o sus familiares no se han establecido en la vivienda en el transcurso de 3 meses, el inquilino tiene derecho a volver a alquilarlo en un plazo de 30 días o también puede reclamar una indemnización compensatoria por las molestias causadas.
En el caso de que el arrendador quiera rescindir el contrato por alguno de los motivos comentados, como el impago del alquiler o llevar a cabo actividades peligrosas en el inmueble, el propietario puede comunicar la finalización del contrato en cuanto se constate que la otra parte está incumpliendo con sus obligaciones. En este caso, la comunicación deberá realizarse mediante un burofax a través del cual quede reflejado que se ha entregado y donde se indique el motivo por el que se da por finalizado el contrato.
El plazo para abandonar la vivienda lo establecerá el propietario y, en cualquier caso, si el inquilino se niega a dejar la vivienda el siguiente paso es presentar una demanda en los tribunales y comenzar un proceso judicial.
¿El inquilino puede rescindir el contrato de alquiler?
La respuesta a esta pregunta es afirmativa, el inquilino sí que puede rescindir el contrato del alquiler. Para ello le habilita el artículo 27.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en el que se determina que el inquilino puede finalizar el contrato si se da alguno de los siguientes casos:
- En el caso de que el arrendador no lleve a cabo las reparaciones establecidas en el artículo 21 de la LAU y que están relacionadas con la conservación de la vivienda.
- Cuando el arrendador llegue a perturbar de hecho o de derecho el uso de la vivienda.
Por otro lado, según lo que marca el artículo 11 de la LAU, el inquilino puede desistir del contrato de alquiler por cualquier causa, siempre y cuando se cumplan estos requisitos que comentamos a continuación:
- Cuando hayan transcurrido un mínimo de 6 meses desde el comienzo del contrato.
- Que se lo comunique al arrendador con un plazo mínimo de 30 días.
Además, según ese mismo artículo de la ley, las dos partes pueden acordar que en caso de desistimiento, el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad que equivalga al importe de un mes de alquiler por cada año de contrato que quede por cumplir. Si el periodo es inferior a un año la indemnización será por la parte proporcional.
Después de todo lo que hemos visto, podemos afirmar que el contrato de alquiler se puede rescindir antes de su vencimiento, tanto por parte del arrendador como por parte del inquilino. Siempre y cuando se den algunas de las situaciones que hemos ido comentando en este artículo.
Una vez tenemos claro cuándo puede el arrendador exigir la rescisión del contrato, hay una cosa que es fundamental, y es tener a mano todo lo relacionado con este documento que tan importante es para la relación entre ambas partes. Llevar a cabo una correcta gestión del alquiler es muy importante, por eso en homming ponemos a tu disposición un software de gestión del alquiler que te ayudará a tener todo bien organizado. Prueba nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
