Cuando un propietario decide formalizar un contrato de alquiler a nombre de un familiar (por ejemplo, entre padres e hijos, hermanos u otros parientes), surgen numerosas dudas: ¿es legal? ¿Hacienda lo aceptará? ¿Qué protección jurídica tengo? En este artículo analizamos en profundidad cómo estructurar ese contrato con plena seguridad, qué errores evitar y cómo cubrir todos los frentes.
¿Es posible hacer un contrato de alquiler a un familiar?
Sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prohíbe que el arrendatario sea un familiar, y el contrato debe cumplir las mismas condiciones que cualquier contrato de arrendamiento.
No obstante, esa relación familiar implica mayores escrutinios por parte de Hacienda o de terceros, pues podría interpretarse el alquiler como una cesión gratuita o una donación encubierta. Por eso, garantizar que el contrato sea real y demostrable es esencial.
Cómo demostrar que el alquiler es «real» y evitar sorpresas fiscales
Para garantizar que la relación entre arrendador e inquilino (familiar) se considera un alquiler legítimo y deducible, se recomienda:
- Documentar los pagos: usar transferencias bancarias, emitir recibos firmados o recibos electrónicos numerados, y conservar extractos que demuestren el pago efectivo mes a mes.
- Conservar justificantes y archivo organizado: un archivo con los contratos, recibos, extractos y comunicaciones reduce el riesgo de objeciones fiscales.
- Fijar un precio de mercado objetivo: compara con pisos similares en la zona y justifica por qué ese precio es razonable (por ejemplo, mediante una tabla comparativa, tasaciones y estudios locales).
- No utilizar precios simbólicos demasiado bajos salvo que esté justificado y documentado, ya que Hacienda puede aplicar un rendimiento mínimo computable.
Rendimiento mínimo computable: qué tener en cuenta
Cuando el alquiler entre familiares produce un precio significativamente inferior al mercado, la Agencia Tributaria puede aplicar el rendimiento mínimo computable, que obliga a declarar un rendimiento mínimo basado en el valor catastral del inmueble.
Por ejemplo:
- Si la vivienda tiene un valor catastral de 100.000 €, Hacienda puede imponer que el rendimiento mínimo sea el 1,1 % anual (o 2 % si el valor no se revisa) aunque el alquiler real sea menor.
- En ese caso, aunque cobres 3.000 €/año, tendrás que declarar un rendimiento mínimo de 1.100 €.
Es fundamental explicar con claridad cómo se calcula eso, qué normativa se aplica (artículos del IRPF) y cuándo Hacienda puede reclamar.
Además, si no hay contrato formal y pagos documentados, Hacienda podría imputar la totalidad de ingresos como si fuera una cesión gratuita.
Cuáles son las obligaciones fiscales del arrendador e inquilino
Arrendador
- Declarar los ingresos del alquiler en su IRPF dentro de la base imponible (rentas del capital inmobiliario).
- Aplicar deducciones permitidas (intereses de financiación, amortizaciones, reparaciones, seguros, impuestos municipales, etc.), siempre con facturas justificadas.
- En caso de alquilar con IVA (habitualmente no aplica para viviendas de uso residencial, salvo casos especiales) o arrendamientos con locales o usos mixtos, gestionar las retenciones o IVA aplicable.
- Llevar la contabilidad clara si se tiene actividad inmobiliaria profesional.
Inquilino
- Normalmente no hay obligación especial en un alquiler de vivienda.
- En casos de alquiler con opción de compra o contratos comerciales, podría haber obligación de IVA o retenciones, según normativa.
- Declarar deducciones autonómicas o estatales sólo si el contrato y los pagos son formales, y cumplir requisitos formales.
Cláusulas recomendadas, adaptadas al contexto familiar
Algunas cláusulas que sería recomendable añadir o enfatizar en un contrato de alquiler entre familiares:
- Cláusula de revisión anual del alquiler, siempre basada en índices objetivos (IPC u otros).
- Cláusula de reserva de derecho del arrendador a inspección periódica, con previo aviso razonable.
- Cláusula de modificaciones o mejoras (qué obras puede hacer el inquilino y con qué condiciones).
- Cláusula de seguro obligatorio, donde el inquilino debe contratar un seguro de hogar que cubra daños a terceros.
- Cláusula de fianza y garantías adicionales, más allá de la legal, si se considera necesario por proximidad familiar.
- Cláusula de incumplimiento y resolución anticipada, con plazos y penalizaciones claras.
- Cláusula de cesión parcial o subarriendo (si eventualmente el familiar va a compartir con otra persona).
- Cláusula de cesión de derechos en caso de fallecimiento, para prever continuidad o finalización del contrato.
- Cláusula de libertad de evidencia, que permite que las partes aporten todo tipo de medios probatorios en disputas.
Qué riesgos legales y conflictos se pueden dar al tratar con familiares
Formalizar un alquiler entre familiares no elimina los riesgos, al contrario puede agrandarlos. Algunos escenarios a prever:
- Impago o retrasos: puede haber renuencia a reclamar por el vínculo emocional, pero jurídicamente hay que actuar como con cualquier inquilino.
- Desacuerdos personales: tensiones familiares pueden agravar disputas contractuales.
- Fallecimiento del arrendador o inquilino: ¿qué sucede con el contrato? ¿Pueden los herederos o el cónyuge continuar?
- Ocupación forzosa o vías de hecho: el familiar puede negarse a abandonar la vivienda, complicando procedimientos de desahucio, especialmente si hay relación familiar.
- Impugnaciones sucesorias: otros herederos pueden impugnar contratos o acuerdos si consideran que hubo cesión gratuita disfrazada.
- Confusión patrimonial: mezclas de uso familiar y alquiler sin claridad podrían llevar a litigios.
Qué aspectos debe contemplar el contrato entre familiares
El contrato familiar debe tener en cuenta:
- Compatibilidad con la hipoteca o cargas existentes: si la vivienda está hipotecada, verificar que no hay cláusulas que impidan arrendarla.
- Derechos de los herederos: un contrato favorable para un hijo podría ser cuestionado por otros herederos si no está bien documentado.
- Cesión del contrato en caso de herencia: prever si los herederos continuarán con el arrendamiento o deberán pactar uno nuevo.
- Integridad patrimonial: evitar que el contrato entre familiares suponga una merma injusta a terceros.
Puntos importantes que deben aparecer
Aunque el contrato sea entre familiares, en él se deben dejar bien definidos los siguientes puntos:
- Plazo inicial (por ejemplo 1 o 3 años).
- Régimen de prórroga (automática, tácita).
- Derecho de desistimiento (plazo legal) y condiciones particulares.
- Causas de resolución anticipada (incumplimiento, impago, cambio de circunstancias familiares).
- Plazo de preaviso para finalización del contrato.
Situaciones especiales que se pueden dar
En algunos casos el familiar solo ocupará parte del inmueble (habitación, planta baja, zonas comunes compartidas). Es importante:
- Determinar qué parte del inmueble ocupa, qué servicios comparte, y cómo distribuir gastos.
- Regular si puede subarrendar esa parte (con autorización expresa).
- Establecer cláusulas específicas de convivencia entre el familiar y otros ocupantes.
También podría darse que el contrato sea de tipo temporada, uso turístico o con opción a compra. En esos casos, las reglas fiscales y jurídicas cambian y hay que adaptarlo (plazo máximo, normativa turística, modalidad de contrato especial).
Preguntas frecuentes del contrato de alquiler entre familiares
¿Puedo hacer un contrato verbal entre familiares?
Teóricamente sí, pero es altamente desaconsejable. En caso de disputa o auditoría fiscal no tendrás medios de prueba suficientes para demostrar los pagos o condiciones del contrato.
¿Qué pasa si Hacienda considera que el alquiler es una cesión gratuita?
Entonces se podría imputar una renta mínima (rendimiento mínimo computable), eliminar deducciones o sancionar como donación encubierta. Por eso la documentación es clave.
¿Cuál es el rendimiento mínimo computable?
Depende del valor catastral y de si está revisado. Habitualmente puede ser el 1,1 % o 2 % del valor catastral anual. Si el alquiler real es inferior, Hacienda puede exigir que declares ese mínimo.
¿Debo registrar el contrato en mi comunidad autónoma?
Depende. Algunas comunidades tienen registro obligatorio o voluntario, o reglas de comunicación. Es importante verificar la normativa local antes de firmar.
¿Qué cláusulas son imprescindibles en el contrato familiar?
Cláusulas de revisión del alquiler, preaviso de resolución, seguro obligatorio, inspecciones, modificaciones, subarriendo, cesión de derechos en caso de fallecimiento.
¿Qué ventajas aporta un software como homming?
Permite generar contratos digitales, firmarlos electrónicamente, emitir recibos automatizados, llevar control documental, auditoría transparente y gestión fiscal integral. Esto refuerza la seguridad frente a disputas o auditorías.
¿Puedo deducir gastos del inmueble si es para un familiar?
Sí, siempre que el alquiler sea real y los gastos presentados estén debidamente justificados con facturas y documentos.
¿Qué ocurre si el familiar no paga el alquiler?
Aunque la relación sea familiar, debes usar las vías legales que corresponden a cualquier arrendamiento (requerimientos, procedimientos de desahucio, reclamaciones), siempre respetando formalidades y evitando actuaciones de hecho.
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