Saber cómo calcular el alquiler de un piso es algo imprescindible que debes conocer como propietario para sacar el máximo rendimiento a tu vivienda, pero sin caer en el peligro de pedir una cantidad que no esté dentro del mercado y aleje a los posibles inquilinos. En este artículo vamos a hablarte sobre qué debes tener en cuenta para calcular el alquiler de tu vivienda y consigas fijar el precio adecuado.
Una de las formas más comunes de calcular la rentabilidad de una vivienda de alquiler es conocer el precio de referencia por metro cuadrado del distrito o barrio donde se encuentra y colocarlo a un nivel parecido. Pero muchas veces ésta no es una manera de calcularlo muy apropiada ni tampoco realista, ya que no se tienen en cuenta otros aspectos, como pueden ser los acabados, la antigüedad o los servicios extra que pueda tener el piso.
Es totalmente legítimo que los propietarios de las viviendas de alquiler quieran ganar lo máximo posible, también tienen que tener en cuenta las expectativas y los recursos de los inquilinos.
¿Qué tener en cuenta para estimar el precio de alquiler de una vivienda?
Para determinar un buen precio de alquiler, se recomienda tener en cuenta los siguientes aspectos:
- La cantidad del alquiler tiene que cubrir todos los costes de explotación y el mantenimiento de la vivienda.
- El alquiler tiene que estar en consonancia con los precios que haya en el mercado en ese momento.
- El precio de alquiler que se fije tiene que ajustarse a la legislación.
Fijar el precio del alquiler por sí solo es una cosa, pero el dueño de la vivienda también tiene que pensar en los gastos mensuales relacionados con el uso de la propiedad. Esos gastos que hay que tener en cuenta son los siguientes:
- Gastos de calefacción y agua caliente, incluyendo la limpieza y el mantenimiento de los equipos.
- La iluminación de las zonas comunes.
- El funcionamiento y mantenimiento del ascensor.
- Mantenimiento de zonas comunes.
- Gastos de conserjería.
- Saneamiento de aguas pluviales.
- Gastos de comunidad.
- Gastos de seguros.
Si quieres saber más sobre los gastos del alquiler que asume el propietario y cómo llevar un buen control, en nuestro blog tenemos un artículo dedicado a ello que puedes leer aquí.
Otro de los puntos a tener en cuenta es si la vivienda está amueblada o no. En el caso de los pisos amueblados, estos pueden resultar interesantes para los estudiantes o también para profesionales que tienen bastante movilidad geográfica. Si la vivienda está amueblada su precio puede ser mayor que el de un piso sin amueblar. A cambio de ofrecer esos muebles en la vivienda, el propietario puede exigir una cuota mensual más elevada.
Para que el precio del alquiler de un piso amueblado sea el adecuado, el propietario tiene que cumplir con sus obligaciones. Es decir, debe proporcionar los muebles necesarios para que la vivienda sea habitable y que, estancias como la cocina o el salón, tengan lo necesario sin que el inquilino necesite comprar otros muebles.
¿Cómo calcular el alquiler de un piso?
El precio del alquiler de una vivienda se relaciona directamente con el de compra, ya que cuánto mayor sea el valor de esa propiedad, mayor tendrá que ser también el precio del alquiler. Es por ello que, antes de ponerla en alquiler, es fundamental saber cuál es el precio de mercado. A partir de esa cantidad hay dos variables que nos ayudan a calcular el alquiler de un piso:
- Si lo que buscamos es obtener un beneficio anual con el alquiler de ese inmueble, lo apropiado es establecer su rentabilidad bruta o neta que queremos conseguir para poder fijar el precio del alquiler.
- Si lo que queremos es amortizar el precio de la vivienda en un número determinado de años, hay que hacer el cálculo del PER (Price Earnings Ratio o Ratio Precio Beneficio), que nos dará el alquiler que debemos cobrar para amortizar la vivienda en, por ejemplo, 20 años.
Rentabilidad bruta por alquiler
En el caso de buscar un beneficio anual debemos calcular el alquiler de un piso en función de la rentabilidad bruta que se quiere conseguir. ¿Cómo se calcula esa rentabilidad bruta? Se consigue dividiendo la cuota anual de alquiler entre el precio marcado de la vivienda y lo multiplicamos por 100.
Ejemplo: alquilamos una vivienda por 500€/mes (6000€/año) y esa vivienda tiene un precio de 120.000€, entonces nos ofrece una rentabilidad bruta del 5%.
Rentabilidad bruta por alquiler = (Renta mensual de alquiler x 12 / precio vivienda) x 100
Si damos la vuelta a esta fórmula conseguimos cómo calcular el alquiler de una vivienda en función de esta rentabilidad bruta. En el caso de una vivienda de 120.000€, si queremos conseguir una rentabilidad bruta del 6%, haremos el cálculo de la cuota de alquiler así:
Renta anual de alquiler = Rentabilidad bruta por alquiler x (precio vivienda / 100)
Ejemplo: 6 x (120.000/100) = 7.200 euros
Para lograr una rentabilidad del 6% en un inmueble de 120.000 tenemos que poner un alquiler mensual de 600€ (7.200/12 meses).
Con el objetivo de saber si la rentabilidad bruta que queremos conseguir está en sintonía con lo que hay en el mercado, es recomendable consultar las tablas que el Banco de España publica de forma regular o también acudir a los datos de alguna empresa tasadora. Para hacernos una idea, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler en el tercer trimestre de 2022 es del 7,1%.
Rentabilidad neta por alquiler
Al realizar el cálculo del precio del alquiler de un piso teniendo en cuenta la rentabilidad bruta ese beneficio no es real ya que no se están incluyendo los gastos que genera la vivienda durante el tiempo que dura el alquiler.
Por ejemplo, vamos a calcular unos 50€/mes de comunidad (600€/año), 200€ de IBI y otros 200€ de seguros y llevamos a cabo la siguiente fórmula, conseguimos una cifra más ajustada a los costes reales del inmueble.
Rentabilidad neta por alquiler= (Renta anual de alquiler – gastos anuales de la vivienda / precio vivienda) x 100
Restamos 600€ anuales de comunidad, 200€ de IBI y otros 200€ de seguros de reparaciones. Son unos mil euros anuales de gastos que, incluidos en la operación anterior, dan una rentabilidad neta del 4,16%.
La rentabilidad neta ofrece un precio de alquiler de partida del que no deberíamos bajar. En él se incluye el precio de la vivienda y los gastos e impuestos que soporta.
El PER o Ratio Precio Beneficio
Para obtener el PER o Ratio Precio Beneficio lo conseguimos dividiendo el precio de venta del inmueble entre la renta del alquiler. Este indicador nos da el número de años durante los cuales tendríamos que alquilar la vivienda a ese precio para poder pagarla y amortizarla vía alquiler.
PER = precio vivienda / renta anual de alquiler
Por ejemplo, dividimos 120.000€ entre 6.000€, lo que da un PER 20. Con una renta mensual de 500€ serían necesarios 20 años para recuperar el coste íntegro de la vivienda (120.000 euros).
Hay múltiples factores que varían el valor de una vivienda y también su PER, como la ubicación, el tamaño, la situación, etc. Los pisos de obra nueva, los recién reformados o los que disponen de terraza o zonas comunes, también tienen un PER más alto.
Aspectos que ayudan a calcular el precio de alquiler de una vivienda
Además de tener en cuenta la rentabilidad para calcular el precio del alquiler, también hay varias cosas que conocer. Las recopilamos a continuación.
Localización
Para conocer bien esta característica, debemos hacernos las siguientes preguntas:
- ¿Dónde está ubicada la vivienda que quiero alquilar?
- ¿Cuál es la conexión en transporte público?
- ¿Qué infraestructura la rodea? Colegios, supermercados, centros de salud, polideportivos…
- ¿Hay zonas verdes alrededor?
Respondiendo a estas cuestiones, podremos saber qué tipo de persona podría estar interesada en alquilar la vivienda.
Inquilino
Conocer las personas que son nuestro público objetivo es algo básico para poder construir el perfil del inquilino potencial. En el caso de que la vivienda esté situada cerca de colegios y zonas verdes, las familias serán las que más interesadas estén en alquilar el piso.
Vivienda
Sin duda, uno de los puntos más importantes que hay que tener en cuenta es el piso en sí. Por ejemplo, el número de habitaciones que tiene, es interior o exterior, el estado en el que se encuentra, si tiene terraza o si se va a alquilar amueblada o no.
Esperamos haberte ayudado a resolver todas tus dudas sobre cómo calcular el alquiler de un piso y que tengas claro cuál es la cuota que puedes pedir a la hora de alquilar tu vivienda.
Si tienes una o varias viviendas en alquiler, contar con un software de gestión de alquileres es fundamental. Con homming, podrás tener controlados todos los contratos y las fechas de cada uno de ellos desde un único lugar, generarlos a partir de plantillas y solicitar su firma digital. Empieza a probar nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
