El “arrendamiento como inmueble accesorio” es una figura importante para propietarios que arriendan una vivienda u otro inmueble junto con espacios adicionales como garajes, trasteros, plazas de estacionamiento, almacenes, etc. Aunque puede parecer algo menor, tiene implicaciones fiscales, contractuales y administrativas que conviene conocer bien para evitar conflictos o sanciones.
En este artículo encontrarás:
- Una definición legal clara y los criterios que diferencian un accesorio del inmueble principal.
- Cómo formalizar el contrato para que quede claro.
- Cómo declararlo en la renta (IRPF), gastos, ingresos y amortización.
- Ejemplos prácticos.
- Ventajas y desventajas.
- Normativa y consejos adicionales incluyendo obligaciones municipales y contables.
Actualmente, es bastante común que algunas propiedades cuenten con un inmueble accesorio. En este artículo hablamos sobre el arrendamiento como inmueble accesorio, qué es y cómo hay que declararlo en la declaración de la renta.
¿Qué es un inmueble accesorio?
Los inmuebles accesorios son aquellas propiedades alquiladas, subarrendadas o cedidas a terceros de forma conjunta con otro inmueble, al que se le considera el objeto principal del arrendamiento, subarrendamiento o cesión, en el caso de que no esté especificada la parte de la compensación que corresponda de forma individual a cada uno de ellos.
Es un concepto que puede parecer complicado y confuso, sobre todo para aquellas personas que no se manejan en esta terminología. Para aclararlo vamos a poner un ejemplo, en el que tenemos un piso de alquiler y contamos con una plaza de garaje en el mismo edificio. Aunque el estacionamiento pertenece a la vivienda, no se encuentra junto a ella. En este caso se alquila tanto el piso como la plaza de garaje en conjunto, siendo la plaza de aparcamiento el inmueble accesorio.
Tener conocimiento de qué es un inmueble accesorio y cómo se gestiona su arrendamiento es importante, ya que desde hace varios años la Agencia tributaria ha cambiado la forma de reflejarlos en la declaración de la renta. En este artículo explicamos cómo debe hacerse para que no haya problemas.
Los criterios legales y prácticos más importantes para determinar si algo es accesorio:
- Contrato único: Si existe un único contrato con precio único que incluye ambos espacios.
- Uso conjunto: El accesorio debe servir al inmueble principal (ejemplo: garaje de una vivienda).
- No especificación de precio aparte: No debe establecerse una renta separada para el accesorio. Si lo haces, se considera que no es accesorio, sino un arrendamiento separado.
- Vinculación funcional o física: Aunque no esté contiguo físicamente, si su uso es dependiente o asociado, puede considerarse accesorio.
- Otros usos del accesorio: Si el accesorio ha tenido en parte del año un uso distinto al de accesorio (por ejemplo alquilado por separado, usado por el propietario, etc.), eso puede complicar su calificación.
¿Es mejor alquileres separados o como inmueble accesorio?
Hay mucha gente que se hace esta pregunta porque hay mucho desconocimiento sobre cómo hay que declarar un inmueble accesorio. Aunque se puede hacer tanto de forma conjunta como por separado, sí que es cierto que es mejor opción manejar un solo alquiler en lugar de dos.
Hacer la declaración de arrendamiento de un inmueble accesorio es sencillo y no conlleva mucho esfuerzo. Si elegimos alquilar con un accesorio puede ahorrarnos papeleo en un futuro, pero es una decisión personal que tendrá que tomar cada persona, eligiendo la que considere mejor para ella.
Formalización del contrato
Para evitar ambigüedades legales o fiscales, conviene incluir en el contrato lo siguiente:
- Mención expresa de que el inmueble accesorio forma parte del contrato con el inmueble principal.
- Descripción del accesorio: referencia catastral, ubicación, dimensiones, estado, uso previsto.
- Responsabilidades de mantenimiento y uso, quién se encarga de gastos de limpieza, reparaciones, posible uso compartido, etc.
- Si en algún momento el accesorio va a tener uso distinto o se podrá alquilar separado, cláusula que lo especifique.
- Duración del contrato, volumen de arrendamiento, modo de pago, etc.
¿Cómo hay que declarar el arrendamiento de un inmueble accesorio?
En los ejercicios anteriores a 2019, los inmuebles accesorios se tenían que declarar en una ficha de inmueble independiente donde se tenía que indicar que era un “inmueble arrendado accesorio”. Después, con los cambios que introdujo Hacienda, esos datos no se deben declarar en una ficha aparte, sino dentro de la misma ficha del inmueble principal alquilado.
Al realizar la declaración y en esa misma ventana donde incluimos los datos de la vivienda principal, se muestra una opción para añadir otros inmuebles alquilados de forma conjunta. Cuando se marca la opción, se abre un cuadro nuevo donde se mostrará la relación de inmuebles para que seleccionemos los alquilados como inmuebles accesorios.
Aún así, la Agencia Tributaria indica lo siguiente:
«En el supuesto de que los inmuebles accesorios hubieran tenido otros usos en el ejercicio distintos de éste, sin salir de esta ventana se deberá pinchar en el icono que aparece a la izquierda de la referencia catastral abriéndose una nueva en la que se indicarán los usos que adicionalmente hubiesen tenido esos inmuebles. En la incorporación sólo se trasladan los datos identificativos de los inmuebles arrendados. Los ingresos y gastos se tienen que cumplimentar en la propia declaración»
Es importante que los contribuyentes tengan en cuenta todo lo que se acaba de comentar en lo que a inmuebles accesorios se refiere a la hora de llevar a cabo la declaración de la renta.
En resumen: declaración fiscal en el IRPF
Cuando eres propietario de un inmueble arrendado con accesorio, debes:
- Identificar el contrato como arrendamiento con inmueble accesorio en la declaración de la renta. Hacienda tiene apartados específicos para ello.
- Ingresos: declarar todos los ingresos del contrato conjunto (principal + accesorio).
- Gastos deducibles: los gastos relacionados con mantenimiento, reparaciones, suministros, impuestos locales, seguros, pueden incluirse proporcionalmente.
- Amortización: se debe diferenciar entre la parte correspondiente al inmueble principal y la parte correspondiente al accesorio. Se calcula según coeficientes oficiales.
- Otros usos: si el accesorio ha sido utilizado para otros fines en parte del periodo (por ejemplo, uso propio, alquiler independiente), hay que declararlo y reflejarlo.
- Presentación del Modelo 100: en los apartados “Rendimientos derivados de inmuebles”, se marcan las casillas que corresponden al inmueble accesorio, se indicará la referencia catastral del accesorio, etc.
| Escenario | Detalles | Cómo se declara como accesorio | Alternativa si se declara separado |
| Vivienda + garaje | Vivienda alquilada por 600 €/mes, garaje incluido sin precio desglosado | Canon global 600 €, se declara como inm. accesorio – ingresos totales; gastos y amortización diferenciados | Dos contratos independientes: vivienda 550 €, garaje 50 €. Se declaran ingresos/gastos por separado; puede suponer mayor trabajo administrativo |
| Vivienda + trastero/almacén | Igual que ejemplo anterior pero trastero usado parte del año por el propietario | Si contrato incluye trastero sin mención separada, se considera accesorio; si uso propio parcial, hay que ajustar proporcionalmente | Si se alquila separado o se usa con otro fin, facilita separar contratos; pero podría perder simplicidad |
| Local comercial + almacén accesorio | Local con almacén que sirve al local | Se considera accesorio siempre que no haya un precio separado y uso conjunto; amortización diferenciada | Si almacén se alquila separado o tiene otro uso, conviene declararlo aparte |
Ventajas y desventajas
Ventajas de declarar como inmueble accesorio:
- Menos trámites contractuales: sólo un contrato.
- Puede simplificar la gestión administrativa.
- Posible reducción de costes si no hay que hacer contratos separados.
- Facilita declarar con el sistema de Hacienda diseñado para casos de accesorio.
Desventajas / riesgos:
- Si no se formaliza correctamente, Hacienda podría exigir que el accesorio se Declare separado, lo que puede generar sanciones.
- Amortización del accesorio puede resultar menos favorable si no se ha imputado correctamente.
- En casos de uso parcial o alternativo del accesorio, cálculo puede ser más complejo.
- Riesgo de disputas con inquilinos sobre quién paga qué gastos del accesorio.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si no desgloso el precio del accesorio?
Si no desglosas el precio, se considera que forma parte del contrato conjunto como inmueble accesorio. Esto es correcto si ese era el propósito, pero si Hacienda considera que el accesorio se puede independizar, puede requerir separación o revaluar la fiscalidad.
¿Puedo subir la renta solo del accesorio?
Depende de lo que diga el contrato. Si el contrato declara un canon global sin desglose, subir solo la parte del accesorio puede generar disputas. Para hacerlo con seguridad, lo ideal es redactar un nuevo contrato o añadir una cláusula que lo permita.
¿Qué sucede si el accesorio se usa también para fines personales del propietario?
Si el accesorio tiene uso mixto (parte tiempo para alquiler, parte tiempo para uso propio, o para otros fines), hay que reflejarlo en la declaración: se imputan los ingresos proporcionales, los gastos relacionados, y ajustar la amortización.
¿Debe incluirse la referencia catastral del accesorio?
Sí. En la declaración del IRPF se pide la referencia catastral de los inmuebles accesorios si los declaras como tal. Esto ayuda a identificar claramente el bien.
¿Qué plazo tiene Hacienda para revisar si un accesorio ha sido declarado correctamente?
El plazo general de prescripción es 4 años, como en otras obligaciones fiscales en España. Durante ese plazo Hacienda puede revisar tus declaraciones y requerir documentos justificativos.
Ahora que ya tenemos toda la información sobre el arrendamiento como inmueble accesorio, es importante también incluirlo en el contrato de alquiler, un documento que hay que tener siempre a mano.
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