Vivir en una vivienda alquilada incluye derechos y obligaciones tanto para inquilinos como para caseros. Una de las obligaciones legales del arrendador es mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y reparar los desperfectos que impidan su uso normal o pongan en riesgo la salud, la seguridad o la funcionalidad del hogar. Si el propietario no lo hace, en este artículo queremos resolver las dudas sobre qué hacer cuando tu casero no arregla los desperfectos y qué dice la ley al respecto.
Normalmente, los pisos de alquiler están pensados para que sea la vivienda habitual de una persona, por lo que su uso diario puede llevar a que haya un desgaste que derive en algún tipo de avería. Una avería en un piso de alquiler puede ir desde un grifo de la cocina que pierde agua, un radiador que ya no calienta o incluso una cerradura rota. Estos imprevistos pueden ocurrir y suponer un desembolso de dinero importante. Si esto pasa, suele surgir la duda de quién se encarga de arreglar los desperfectos.
¿Qué dice la ley sobre los desperfectos en una vivienda de alquiler?
Una persiana que ya no sube, una fuga de agua o una grieta en la pared son solo algunos de los ejemplos de desperfectos que se pueden dar en una vivienda alquilada. Pero cuando vivimos de alquiler, una de las primeras dudas que nos surge es quién se encarga de pagar esas reparaciones.
El propietario tiene que cumplir con las obligaciones que se han marcado en el contrato y también con lo que indica la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. De esta manera, el casero tiene la obligación de “realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido”, tal y como establece el artículo 21.2 de la LAU.
Lo habitual es que en el contrato de alquiler se incluya un apartado donde se indique quién se hace cargo de estos gastos y se indica con una cláusula sobre averías o reparaciones. El dueño es el que se encarga de llevar a cabo todos los arreglos que sean necesarios para que la vivienda esté en condiciones de ser habitada. Pero si la avería se ha generado por un mal uso del inquilino o un daño intencionado, será éste el que tenga que abonar la reparación.
En el caso de tener un problema o una avería en la vivienda, hay que comunicárselo al propietario del inmueble y poner en su conocimiento el tipo de avería que ha habido y el motivo que la ha originado. Es importante que el arrendador sepa qué ha ocurrido en el piso.
Aunque la ley es clara con lo que indica, es importante conocer qué hacer cuando el casero no quiere realizar ninguna reparación. Para ello es fundamental saber qué reparaciones le corresponden al propietario y cuáles al inquilino.
¿Qué se considera un desperfecto o avería y cuándo es obligación del casero?
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Desperfecto: cualquier daño, desgaste o fallo en las instalaciones, estructura o servicios de la vivienda (como tuberías, electricidad, cierre de puertas, goteras, ventanas rotas, calefacción, etc.).
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Obligación legal del casero: según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) — Art. 21 —, el arrendador debe hacer sin derecho a subir la renta todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso pactado.
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Diferencia con deterioro por uso normal: el desgaste razonable por el uso habitual no obliga al casero; pero averías que afectan la seguridad, la salubridad o la utilidad imprescindible sí. Ejemplos: fugas de agua, instalaciones eléctricas defectuosas, moho por filtraciones, ausencia de agua caliente, deficiencias estructurales, etc.
¿Y si el casero no quiere hacer ninguna reparación estando obligado?
Si se llega a este punto es importante recordar que no hay que dejar de pagar el alquiler. Para saber qué hacer cuando el casero no arregla los desperfectos, hay que actuar de la siguiente manera.
Primero, notificar al arrendador la existencia de la avería y la necesidad de la reparación. Es recomendable hacerlo por escrito y de forma fehaciente. De esta manera se podrá probar que el propietario tenía conocimiento de la avería en una fecha determinada.
En el caso de que el arrendador haga caso omiso, hay tres opciones:
- La primera es interponer una reclamación judicial que exija al arrendador que cumpla con sus obligaciones.
- La segunda es promover la resolución del contrato de alquiler, bien de mutuo acuerdo o bien instando la resolución en los tribunales.
- Por último, está la opción de que el inquilino realice él mismo las reparaciones y después reclamar al propietario el importe abonado, esto se suele hacer en casos donde la reparación es muy urgente.
Estar informado sobre quién debe pagar las averías y reparaciones de un piso de alquiler es muy importante. Y también lo es saber qué hacer cuando tu casero no arregla los desperfectos. Además, si eres propietario de uno o varios pisos de alquiler, también es recomendable contar con una herramienta que ayude a gestionar las viviendas de alquiler y con homming es realmente sencillo.
Documentación y pruebas: cómo prepararte
- Registro del desperfecto: toma fotos y/o vídeos con fecha visible; si es posible, guarda testigos (vecinos, otros inquilinos).
- Informe técnico o pericial: para desperfectos graves (electricidad, estructura, etc.), conseguir informe de profesional colegiado puede reforzar la reclamación.
- Recibos y presupuestos: si contratas tú la reparación (cuando sea legal hacerlo), guarda las facturas.
- Pruebas de comunicación: correos electrónicos, mensajes escritos, incluso conversaciones si quedan registradas (y con fecha).
Notificación formal al casero
- Envía una carta certificada con acuse de recibo o un burofax solicitando que se realicen las reparaciones dentro de un plazo razonable (por ejemplo, 7–14 días si no son urgentes; con plazos más cortos si hay riesgo).
- Indica claramente: qué desperfectos, desde cuándo, cómo te afectan, imágenes o pruebas adjuntas. Guarda copia de todo.
- Asegúrate de que la comunicación llegue al domicilio legal del casero o a la dirección que figura en el contrato.
Plazos legales y urgencia
- El casero tiene un plazo razonable para responder y actuar, según la gravedad de la avería. Lo que es “razonable” varía, pero para desperfectos que afectan la salud o seguridad debe atenderse con rapidez.
- En casos de urgencia (fugas importantes, riesgo eléctrico, ausencia de servicios esenciales como agua, luz, calefacción) la actuación debe ser inmediata y puedes alertar a los servicios municipales si el casero no responde.
Preguntas Frecuentes sobre los desperfectos en el piso de alquiler
¿Puedo dejar de pagar la renta si el casero no repara?
Depende. La LAU no autoriza expresamente la retención de renta en todos los casos; sólo si la vivienda deja de ser habitable o los desperfectos son graves. Hacerlo sin respaldo legal puede generar un desahucio. Consulta con un abogado antes.
¿Cuánto tiempo tiene el casero para responder o reparar?
No hay un plazo universal para todos los casos en la ley estatal: “plazo razonable” es el término legal. En general, si hay riesgo para salud o seguridad, debe ser inmediato; si no, 7-14 días suele considerarse razonable. Verifica normativa autonómica/local.
¿Qué pruebas necesito para reclamar?
Fotos, vídeos, informes técnicos (si es el caso), facturas, presupuestos, copia del contrato, correo o carta certificada notificando al casero, testigos si los hay.
¿Dónde puedo acudir si el casero no hace caso?
Oficinas de vivienda municipales o autonómicas, inspección técnica de vivienda, consumo, defensor del pueblo autonómico, asesoría legal gratuita, asociaciones de consumidores, servicios sociales locales.
¿Puedo hacer la reparación yo y luego pedir que me devuelvan el coste?
Sí, en algunos casos. Pero solo si tienes autorización legal o has notificado correctamente, usas profesionales adecuados, y guardas facturas. No todas las situaciones lo permiten, y puede que necesites una sentencia o acuerdo previo para lograrlo.
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