El pasado 27 de abril el Consejo de Ministros llegó a un acuerdo con el cual se aprobaba la nueva Ley de Vivienda en España después de numerosas negociaciones. Ahora mismo queda la aprobación definitiva de la nueva legislación por parte del Senado que hará que se incluya en el BOE y se pueda poner en marcha.
Con esta ley se quiere regular los distintos ámbitos del sector inmobiliario, se centra mucho en la parte del alquiler de vivienda, además de incluir medidas con ayudas para acceder a la vivienda, regular los desahucios o limitar los precios de los alquileres en las denominadas “zonas tensionadas”. En este artículo queremos recopilar los principales puntos de la nueva Ley de Vivienda que se acaba de aprobar para saber cómo afecta tanto a propietarios como a inquilinos.
¿Cuándo quedará aprobada la Ley de Vivienda?
El siguiente paso para que la nueva ley quede aprobada es llevarla al Senado para su revisión y aprobación definitiva. Aunque ahora mismo está aprobada en el Congreso, aún queda su aprobación en la Cámara Alta para que pueda entrar en vigor y se pueda incluir en el Boletín Oficial del Estado. Se espera que todo esto pase antes de las próximas elecciones del 28 de mayo de 2023.
Puntos clave sobre la nueva Ley de Vivienda
A continuación, vamos a comentar algunas de las principales medidas de la nueva legislación en materia de vivienda con las cuales se regularán los derechos y obligaciones de los distintos agentes presentes en el mercado inmobiliario del país.
Nueva definición de gran tenedor
Con la nueva ley se modifica la definición de “gran tenedor”. A los “grandes tenedores” se les define como aquellas personas, ya sean físicas o jurídicas, las cuales tengan en propiedad 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 también destinada al uso residencial en zonas no tensionadas. En ambos casos se excluyen los garajes y los trasteros.
También se puede considerar como “gran tenedor” a las personas que son titulares de cinco o más inmuebles de uso residencial en zonas declaradas tensionadas. Y, por otro lado, están los pequeños propietarios que son las personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas.
Declaración de zonas tensionadas en el mercado de alquiler
La nueva Ley de Vivienda marca el criterio para declarar zonas tensionadas por parte de la Comunidad Autónoma, incluyendo también al ayuntamiento del municipio donde se estén analizando esas zonas.
El criterio para declarar esas zonas es cuando la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los gastos y los suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o que el precio de compra o alquiler del inmueble haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los 5 años anteriores.
La vigencia de la declaración de una zona tensionada será de tres años, aunque se puede prorrogar por períodos anuales.
Se limita la subida anual de la renta del contrato de alquiler
Durante este 2023, se mantiene la limitación de la actualización del alquiler de vivienda habitual hasta el 2% y con la nueva ley se establece un nuevo límite del 3% para el 2024, en caso de que no haya acuerdo entre las dos partes. Además, a partir de 2025, se creará un nuevo índice, por lo que los alquileres quedarán desvinculados del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Regulación de los precios en las zonas tensionadas en los nuevos alquileres
Los precios de los nuevos contratos de alquiler, sin importar si son de pequeños o grandes tenedores, se regularán y se limitarán. Con esta medida se quiere contener y reducir el precio de los pisos de alquiler y no se aplicarán en las zonas no tensionadas. Los topes en los precios se marcarán teniendo en cuenta la modalidad del contrato y también dependiendo de quién sea el propietario, un gran tenedor o un pequeño.
En el caso de los pequeños propietarios, la regulación del precio se llevará a cabo teniendo en cuenta el precio del alquiler del contrato anterior al nuevo contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si tenemos un contrato de alquiler por 850€/mes, en el nuevo contrato no se podrán superar esos 850€ más el aumento que corresponda, que es un 2% en 2023, un 3% en 2024 y todavía por definir para 2025. En el caso de que se haga un nuevo contrato en el 2024, el precio no podrá superar los 875,50€ al mes.
Si son grandes tenedores se aplicará el índice de contención de precios el cual todavía se tiene que definir. La nueva legislación también considera la inclusión de nuevos inmuebles de alquiler en el mercado en las zonas tensionadas. Esas viviendas tendrán una limitación de precio según las competencias de cada Comunidad Autónoma.
Gastos y honorarios de la gestión inmobiliaria
La nueva ley establece que los gastos y los honorarios de la gestión inmobiliaria, así como los ocasionados por la formalización del contrato, siempre correrán a cargo del arrendador. Normalmente, estos gastos corrían por parte del inquilino, pero la nueva legislación indica que, a partir de ahora, será el propietario quien se haga cargo de ellos.
Se establece una prórroga extraordinaria en contratos de vivienda habitual
La nueva prórroga extraordinaria que establece la nueva Ley de Vivienda para los contratos de vivienda habitual es de un año máximo. Se da para aquellos contratos en los que termine el periodo de prórroga obligatoria marcado en el artículo 9.1 de la LAU o el periodo de prórroga tácita indicado en el artículo 10.1 de la misma ley y el inquilino pueda demostrar una situación de vulnerabilidad.
Nuevas medidas frente a los desahucios
La nueva ley incluye modificaciones de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil. Algunas de esas modificaciones son las siguientes:
- La obligación de fijar siempre la fecha y la hora exacta en cualquier notificación o resolución para el lanzamiento de quienes estén ocupando la vivienda.
- También se establecen nuevos plazos de suspensión de los lanzamientos en caso de que haya situaciones de vulnerabilidad.
- Se indica la obligación de tramitar procedimientos de solución extrajudicial a través de conciliación o intermediación antes de que se interponga una demanda cuando el inmueble se destine a vivienda habitual del inquilino en situación de vulnerabilidad y el demandante sea un gran tenedor o tenga la posibilidad de utilizar fondos estatales para una alternativa habitacional.
Beneficios fiscales para pequeños propietarios
Se añaden beneficios fiscales para los pequeños propietarios que tengan el inmueble en una zona tensionada a través de una nueva regulación del IRPF, mediante la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual.
Aunque todavía no se saben los detalles concretos de las bonificaciones fiscales que tendrán estos pequeños propietarios, si atendemos a los que se planteaban en el antiguo borrador de la Ley de Vivienda de 2022, hay una bonificación de hasta el 90% de lo que obtengan los propietarios si bajan el precio del alquiler.
Además, la nueva legislación va a suponer un cambio importante en los incentivos fiscales para que los propietarios pongan en alquiler sus viviendas. Actualmente, hay un descuento en el IRPF del 60% con carácter general, y con la nueva ley ese descuento se reduce en 10 puntos, hasta el 50%.
A modo resumen, los beneficios fiscales para propietarios con la nueva ley quedarían de la siguiente manera:
- Una bonificación del 50% a todos los propietarios que alquilen su vivienda.
- Una bonificación del 70% en el caso de que se alquile la vivienda por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. Y también si es un nuevo contrato con rehabilitación o mejoras.
- Una bonificación del 90% si el alquiler se produce en en áreas tensionadas.
Otras novedades a destacar en la nueva Ley de Vivienda
- Aumento de alquileres públicos en las nuevas promociones de vivienda.
- Calificación indefinida de la vivienda protegida garantizando, por lo menos, un periodo de 30 años.
- Creación de un fondo social de vivienda.
- Creación de diferentes medidas destinadas a impulsar la vivienda en régimen de protección pública.
- Redacción de un estatuto jurídico de derechos y obligaciones asociados a la propiedad de la vivienda.
- Obligación del pago del alquiler a través de medios electrónicos, a no ser que alguna de las partes no tenga cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos.
- Refuerzo del derecho de información, tanto en operaciones de alquiler como en las de compraventa. Se marcará la obligación de acceder a esa información en un formato accesible, que sea completa, veraz, clara y comprensible para que todo el mundo pueda asegurarse el conocimiento de las condiciones del inmueble por parte de los compradores o los arrendatarios, así como del porcentaje de reserva de suelo que se ha destinado a vivienda protegida.
Ahora que ya conocemos los principales puntos de la nueva Ley de Vivienda 2023 podemos hacernos una idea de cómo afecta tanto a propietarios como inquilinos y al mercado del alquiler en general.
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