Hay veces en las que cuando hablamos sobre quién es el dueño de una vivienda pueden surgir dudas, sobre todo cuando hay pagos de por medio o cuando se tienen que llevar a cabo diferentes trámites como una hipoteca o un alquiler. Por eso es importante saber la diferencia entre el titular y el propietario de un inmueble, y eso es lo que vamos a explicar en este artículo.
¿Qué es el pleno dominio o plena propiedad?
Para poder aclarar bien los conceptos y diferenciar correctamente entre titular y propietario, es necesario hablar sobre el pleno dominio, también conocido como plena propiedad. Para entenderlo mejor, el pleno dominio supone que una persona es titular de la plena propiedad de un bien, en este caso una vivienda.
Según esto, deducimos que no hay diferencia entre titular y propietario ya que son la misma persona. Además del pleno dominio, podemos encontrarnos con diferentes tipos de propiedad y es ahí donde puede haber desacuerdos entre las figuras de propietario y titular. Las explicamos a continuación.
Nudo propietario
La nuda propiedad de la vivienda se da cuando el pleno propietario de un inmueble accede a la cesión de su titularidad, pero conservando para sí el derecho al uso y disfrute de la vivienda por un tiempo determinado o de por vida.
Puede darse el caso de que se lleve a cabo en una plena propiedad que recae sobre dos personas o entes diferentes y que, al mismo tiempo, permite a inversores a introducirse dentro del mercado inmobiliario.
Estos negocios de nuda propiedad lo generan, en un alto porcentaje, personas mayores de 65 años, que buscan complementar sus pensiones una vez que llegan a la jubilación. De esta manera, entregan la nuda propiedad de su vivienda a cambio de una renta que el inversor se compromete a pagar según la periodicidad acordada.
En lo referente a la fiscalidad de este tipo de propiedad, tras negociar con el propietario original, el nudo propietario es el que se encarga de pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). De esta manera tributará con base en lo que significa esta nueva propiedad en su patrimonio.
Usufructuario
Otro tipo de propiedad es el usufructo y constituye la otra parte de la nuda propiedad, es decir, el usufructuario es el que tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda, aunque legalmente no tenga la titularidad del inmueble.
Para esta negociación hay que tener en cuenta los cálculos que se establecen en el Código Civil para determinar las cantidades que se adjudican tanto el usufructuario como el nudo propietario. De ahí derivan la renta a entregar y las obligaciones que haya por ley.
En lo que respecta a responsabilidades fiscales y comunitarias, estas se reparten teniendo en cuenta las proporciones de la propiedad que cada una de las partes adquiera y también a las disposiciones particulares que se hayan marcado en el contrato de mutuo acuerdo.
Copropietario
La copropiedad se da cuando dos o más personas comparten la propiedad de un inmueble y se establece bajo el concepto jurídico denominado mancomún proindivisa. Esto significa que los copropietarios son dueños de un bien de incómoda división.
Una situación típica de copropietario suele darse al heredar los hijos los bienes inmuebles de los padres. Los descendientes pasan a ser copropietarios de la vivienda y, normalmente, se resuelve una liquidación de la misma para entregar en forma de dinero lo que le corresponde a cada uno.
Otro modelo de copropiedad se da en las construcciones basadas en propiedad horizontal, normalmente lo podemos encontrar en edificaciones con múltiples viviendas. Aquí nos encontramos con una mezcla de tipos de propiedad ya que, aunque cada persona puede ser pleno propietario de una o más viviendas, a su vez es copropietario de las áreas comunes.
Los copropietarios cuentan con obligaciones mixtas que se reparten entre individuales y colectivas. Normalmente, las disposiciones colectivas se dan por un reglamento que desarrolla el propio promotor inmobiliario, aunque otras veces se crean tras el acuerdo de los copropietarios.
¿Qué entendemos por titular de un inmueble?
La titularidad de una vivienda hace referencia a una manifestación de la riqueza que está sujeta a una tributación, es por ello que la titularidad es una formalidad. A estos efectos, el titular y el propietario son la misma persona y es aquella persona que aparece en el contrato de compraventa como comprador y también en la escritura pública y en el Registro de la Propiedad.
Para saber quién es el propietario de una vivienda puede hacerse por Internet. Hay que saber la referencia catastral, en nuestro blog te contamos cómo consultar la referencia catastral, una vez tengamos ese identificador único, hay que ir a la página de la sede electrónica del catastro y rellenar uno de los datos que piden: referencia catastral, dirección, coordenadas y CRU o Código Registral Único.
Una vez hayamos incluido el dato, podremos acceder a la ficha catastral de la vivienda y también podremos solicitar una nota simple. En esa nota simple encontraremos los datos de la vivienda, el número de finca, el Identificador Único de Finca Registral y también de quién es la titularidad del inmueble.
La nota simple nos dice quiénes son los titulares de derecho de la vivienda y el tipo de derecho que poseen, que son los que hemos comentado anteriormente: nuda propiedad, usufructo, pleno dominio o copropiedad. Con la nota simple también podremos saber cómo esa persona llegó a ser el titular de ese inmueble.
Derechos y obligaciones de la titularidad
Es complicado determinar cuál es la diferencia entre titular y propietario de un inmueble, ya que pueden ser la misma persona, pero también pueden no serlo. Por ejemplo, una vivienda puede ser una de una señora mayor, de 80 años, que no cuenta con plenas facultades para realizar gestiones sobre el inmueble, ella es la propietaria, pero no ejerce la titularidad porque lo ha entregado en usufructo a su hijo. El hijo usa y disfruta de la vivienda y, como titular de la misma, decide ponerla en alquiler y aprovechar los ingresos que genere ese arrendamiento.
En este ejemplo que acabamos de comentar, si la propietaria falleciese, el usufructo finalizaría y la persona que ha estado como usufructuaria no podría seguir teniendo más ingresos por el alquiler de la vivienda, a no ser que, por herencia, se convierta no solo en el usufructuario, sino también en pleno propietario y titular con derechos y obligaciones.
De esta manera tendría la titularidad del inmueble y también la propiedad. Como usufructuario, la persona pasa a ser titular de los derechos y obligaciones de la vivienda, como la obligación tributaria o la obligación de pagar los suministros como la luz y también el pago de la comunidad.
Ser titular de una vivienda también conlleva unos derechos, como por ejemplo, la deducción en el IRPF la adquisición de una vivienda para uso habitual, esto es algo que únicamente puede hacer el que aparezca como titular de la vivienda. Otro derecho es el pago del préstamo hipotecario, en caso de que exista.
Ahora ya conocemos mejor la diferencia entre titular y propietario de un inmueble y tenemos claro cómo funcionan los diferentes tipos de propiedad. Si eres propietario de una vivienda de alquiler y quieres tener controlado todo lo relacionado con el arrendamiento de la misma, nuestro software de gestión de alquileres puede ayudarte a conseguirlo. Empieza a probar nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
