Un contrato de alquiler es un acuerdo entre dos partes, arrendador y arrendatario, en el que se establecen los derechos y las obligaciones de cada uno de ellos a la hora de alquilar una vivienda. Es por ello, que el inquilino y el propietario tienen que respetar lo que queda estipulado en el contrato, aunque hay veces que no es así. En este artículo nos vamos a centrar en el incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador.
¿Cómo se recogen los incumplimientos del contrato de alquiler de forma legal?
La legislación que se encarga de regir todo lo relacionado con los alquileres es la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 27 es el que habla de las consecuencias en caso de incumplir el contrato de alquiler.
“El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.”
Pueden darse dos situaciones en las que haya un incumplimiento de alquiler, por un lado puede ser el inquilino el que incumpla las obligaciones establecidas en el contrato y, por otro, puede ser el arrendador el que lo haga. En este artículo vamos a hablar de este último caso y de las acciones que implican el incumplimiento del contrato.
Incumplir el contrato tiene consecuencias para quien lo hace, además de que cualquiera de las dos partes podrá rescindir el contrato si se produce un incumplimiento.
¿Qué acciones implican incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador?
Si es el arrendador el que incumple alguna de las cláusulas del contrato de alquiler, el inquilino tendrá pleno derecho de rescindir el contrato aunque no hayan pasado los 6 meses que debe llevar viviendo en el inmueble tras la firma.
Hay diferentes motivos por los que puede ocurrir un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del arrendador, como por ejemplo que no cumpla con las obligaciones en lo que al mantenimiento de la vivienda se refiere y esto perjudique a su habitabilidad. A continuación, vamos a conocer más situaciones en las que el arrendador estaría incumpliendo el contrato de alquiler.
Hacer pasar el alquiler residencial por alquiler turístico
Si la vivienda se alquila para uso residencial, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que la duración mínima tiene que ser de un año, prorrogable automáticamente hasta un total de 5 años. Pero hay muchos propietarios que quieren evitar la prórroga obligatoria establecida por la ley para asegurarse de que los inquilinos no tendrán derecho a quedarse en la vivienda. De esta manera, los dueños podrán utilizar el inmueble para algo más lucrativo, como el alquiler vacacional en verano. O, si no están satisfechos con los inquilinos, podrán dar por finalizado el alquiler cuando termine ese año.
Con esos objetivos que hemos comentado, hay dueños que preparan contratos inferiores a un año, dejando al inquilino despojado de su derecho a prórroga. Pero, si el arrendatario demuestra que la finalidad del alquiler de ese piso es como vivienda habitual, el contrato pasa automáticamente a ser de arrendamiento y no como un alquiler turístico.
También es habitual la práctica de llevar a cabo contratos de alquiler de temporada que oculten los de la vivienda habitual. Es algo ilegal y un fraude cada vez más común. Los arrendadores simulan un contrato de alquiler de temporada para evitar aplicar el plazo mínimo de duración del contrato de vivienda habitual, así como los derechos que le corresponden al inquilino de forma legal y que vienen indicados en la LAU.
Que el arrendador impida la prórroga obligatoria del alquiler
Por los mismos motivos que hemos explicado en el punto anterior, el incumplimiento de contrato por parte del arrendador también puede darse cuando reclama la vivienda una vez terminado el año de contrato, pero antes de que finalicen los 5 años de prórroga obligatoria.
En contra de lo que podemos creer, el arrendador no tiene poder de desistimiento sobre el contrato, es el inquilino el que está legalmente capacitado para rescindirlo durante el período de las prórrogas anuales, siempre y cuando avise con 30 días de antelación antes de la fecha de vencimiento del contrato.
El artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos indica que el único supuesto en el que el arrendador puede poner fin al alquiler antes de los 5 años es si necesita la vivienda para su uso propio o para algún familiar en primer grado de consanguinidad. Para ello debe avisar con 2 meses de antelación y la vivienda tiene que ocuparla él, o sus familiares, como máximo en los 3 meses posteriores a que los inquilinos se vayan. Si esto no ocurre, éstos últimos estarían autorizados a reclamar legalmente por vía judicial.
Si el arrendador pide más de dos meses de fianza
La última reforma de la LAU introduce una modificación a través de la cual sólo se puede exigir un máximo de dos meses en concepto de garantías adicionales a los arrendatarios. Es decir, no se pueden pedir más de dos meses de fianza, aunque lo habitual es pedir solo uno. El miedo de los dueños a que los inquilinos dejen de pagar mensualmente y verse metidos en un proceso de desahucio ha hecho que se pidan más de dos meses de garantías adicionales a los inquilinos para poder firmar el contrato.
Esto es lo que nos indica el artículo 36.5 de la LAU:
“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”
Actos de acoso por parte del arrendador para que el inquilino abandone la vivienda
Hay alquileres que pueden llegar a ser conflictivos, por ejemplo si el inquilino se niega a pagar o tiene un comportamiento que genera quejas entre el resto de vecinos, o también si el propietario se niega a arreglar los desperfectos de la casa que impidan que no se pueda habitar en condiciones. En todos estos casos la relación entre ambas partes es complicada y normalmente desemboca con el arrendador pidiendo al inquilino que se marche y éste negándose a hacerlo.
En este caso, puede que el propietario opte por realizar una serie de actos que obliguen al arrendatario a abandonar la vivienda como, por ejemplo, la falta de mantenimiento, exigir gastos no pactados o cortar los suministros. Estos actos suponen un incumplimiento del contrato y, además, pueden considerarse un delito de acoso inmobiliario del artículo 173.1 del Código Penal en función de su tipología y gravedad.
¿Qué hacer en caso de incumplimiento de contrato de alquiler?
Si eres inquilino, puede que te encuentres en la situación de que hay un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del arrendador. Si es así, estás en todo tu derecho de rescindir el contrato y, según el caso, pedir una compensación económica.
¿Cómo debes actuar? Lo primero que hay que hacer es hablar con la otra parte para intentar solucionar el problema y llegar a un acuerdo sin tener que llegar a rescindir el contrato. Si a pesar de haberlo intentado de esta manera, no logras resolverlo, lo mejor es que acudas a profesionales que te ayuden y te indiquen qué es lo que debes hacer.
Reclamar el incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador es necesario para poder conseguir que el propietario cumpla con su obligación. Además, como ya hemos comentado, se puede pedir la finalización del contrato firmado.
Para llevar a cabo esta reclamación hay que iniciar acciones legales acudiendo al juzgado civil que corresponda. Allí solicitarán la presentación de los datos identificativos, tanto del propietario como del inquilino, así como el motivo de la denuncia, la descripción de la obligación incumplida y qué es lo que se pide al juez. También deberá adjuntarse el contrato de alquiler original firmado por ambas partes. Cuando ya se haya llevado a cabo este trámite, habrá que esperar a la resolución del juez.
Ahora ya conocemos mejor cómo funciona el incumplimiento de contrato de alquiler por parte del arrendador y las situaciones que deben darse para que el inquilino pueda reclamarlo e incluso rescindir el contrato. Tener controlada toda la documentación es fundamental para, por eso contar con un software de gestión de alquileres como homming es una buena solución.
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