Cuando un contrato de alquiler termina y también lo hacen las prórrogas legales o las que se hayan pactado entre ambas partes, es el momento en el que el contrato entra en una prórroga tácita. En este artículo vamos a explicar qué es la prórroga tácita y cómo funciona para resolver todas las dudas que hay alrededor de este tema.
La prórroga tácita del contrato de alquiler
Al firmar un contrato de alquiler, lo normal es hacerlo indicando un plazo o vigencia determinada. Durante todo ese tiempo, ambas partes cuentan con derechos y obligaciones que deben cumplir según lo que marca la ley. Pero, ¿qué ocurre con el contrato cuando se acerca a su término? ¿Se necesita una renovación?
Lee nuestro artículo sobre cómo renovar un contrato de alquiler para tener más información sobre el tema.
Una de las situaciones más comunes es que ambas partes no se acuerden de que la fecha en la que termina el contrato está cerca. Muchas veces esa fecha transcurre y el inquilino sigue viviendo en el piso. Dependiendo del tipo de contrato de alquiler y el tiempo que lleve en el inmueble, el contrato entra en prórroga tácita. Esta prórroga se da cuando se ha cumplido la fecha de vencimiento del contrato.
Es importante recordar que los contratos de alquiler no siempre tienen una duración de un año, que es lo que se suele creer. La Ley de Arrendamientos Urbanos nos indica que son las dos partes las que determinarán el período de validez del contrato. Asimismo, es la LAU la que sugiere que el plazo sea de 5 años, si es inferior entonces el contrato se prorroga de forma obligatoria de forma anual hasta que el contrato cumpla los 5 años.
La diferencia entre la prórroga tácita y la tácita reconducción
Al hablar de prórroga tácita, también debemos mencionar la tácita reconducción en los contratos de alquiler. Ambos son conceptos similares que suelen generar bastante confusión, pero son muy diferentes entre sí, tal y como vamos a comentar a continuación:
Prórroga tácita
Forma parte del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y consiste en una ampliación del plazo de estancia del inquilino en el piso alquilado. Como hemos comentado anteriormente, en este tipo de prórroga el plazo se amplía hasta llegar a la duración mínima de los contratos de alquiler en España. Además, se mantienen las condiciones acordadas en el contrato por ambas partes.
Tácita reconducción
Se encuentra recogida en el Artículo 1566 del Código Civil y se da cuando termina el contrato de alquiler y el inquilino sigue viviendo en el piso durante 15 días después de la fecha de vencimiento del contrato con el permiso del dueño de la vivienda. Es en ese momento, cuando hay que hacer un nuevo contrato de tácita reconducción, éste sustituye al anterior y recoge las condiciones firmadas en el primero.
¿Cómo evitar la tácita reconducción?
Cuando ya han pasado 5 años, y no se quiera renovar el contrato, la parte interesada en ello tendrá que comunicarlo a la otra parte según los plazos establecidos. El propietario tendrá que hacerlo con al menos 4 meses de antelación, mientras que el inquilino tendrá 2 meses para hacerlo.
En el caso de que el inquilino no quiera seguir viviendo en el inmueble, tendrá que esperar a que pasen 6 meses desde su entrada para pedir la rescisión del contrato. Para llevarlo a cabo, tendrá que informar al dueño con 30 días de antelación y, en muchos casos, tendrá que pagar una penalización por desistir del contrato. Esta penalización estará establecida en el contrato y es igual a un mes de alquiler por cada año del contrato que quede por cumplir.
¿Cuánto dura el nuevo contrato creado por tácita reconducción?
La duración de este nuevo contrato de alquiler que se ha generado automáticamente viene regulada por la ley. Pero, hoy en día, hay tribunales que pueden interpretar la ley de diferentes formas, generando inseguridad, ya que muchas veces el arrendador no sabía cuándo terminaba el contrato en tácita reconducción.
Según la ley, la duración del nuevo contrato será anual si en el primer contrato la renta se fijó de forma anual. Y será mensual si la renta se estableció cada mes y diaria si la renta fue establecida así. Es frecuente que en los contratos de alquiler se ponga que la renta es anual y se pagará por mensualidades, por ejemplo, si la renta es de 12.000 euros al año, se pagarán 1.000 euros en cada mensualidad.
Los tribunales superiores, como el Tribunal Supremo, se han decantado por la interpretación que establece que la duración del nuevo contrato será equivalente a la forma en que se fijó la renta en el primer contrato, sin tener en cuenta si se paga o no por meses.
En el momento en el que se pasen 15 días desde que finaliza el contrato y el arrendador no se ha manifestado, se crea un nuevo contrato por tácita reconducción. La Ley de Arrendamientos Urbanos no habla de esta prórroga, por lo que hay que acudir a otra normativa, en este caso el Código Civil.
Así que, cuando un contrato de alquiler de una vivienda que esté regulado por la LAU finaliza y entra en tácita reconducción se somete a las normas del Código Civil. Este es un aspecto importante a tener en cuenta, ya que si hay algo que no queda regulado por ambas partes en el contrato inicial, no se aplican las cláusulas de la LAU sino las del Código Civil, que son diferentes y suelen ser más favorables para el arrendador.
Como puedes ver, redactar un buen contrato de alquiler donde quede todo bien establecido es fundamental para que no haya problemas. Ahora que ya conoces mejor qué es la prórroga tácita y cómo funciona, lo ideal es tener controlada toda la documentación referente al alquiler de tu vivienda. Para conseguirlo, un software de gestión de alquiler puede ayudarte.
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