¿No sabes si debes actualizar tu contrato con el IPC de toda la vida o aplicar el nuevo IRAV? Si eres propietario o gestor de inmuebles, esta guía es para ti.
Cada año, llega el momento de revisar el alquiler. Pero con los últimos cambios legales, muchos propietarios y gestores no tienen claro si deben aplicar el IPC o el nuevo índice IRAV. ¿Cuál te toca usar? ¿Se puede cambiar? ¿Cuánto puedes subir legalmente?
Aquí te damos las claves para que no te la cuelen (ni como propietario ni como inquilino).
¿Cómo saber si la subida de mi alquiler va ligada al IRAV o al IPC?
El primer paso es saber qué índice de referencia se aplica a tu contrato. Y esto, más allá de lo que te diga tu casero o tu inquilino, lo marca la fecha de firma del contrato. Así que, si tienes el contrato a mano, échale un vistazo y localiza esa fecha clave.
Contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023
Si firmaste tu contrato antes de esta fecha, la cosa es más sencilla: la actualización del alquiler se hace en base al IPC, salvo que se haya pactado otra cosa expresamente en el contrato. Es decir, si no se dice nada, se aplica el IPC interanual.
Pero, atención: desde abril de 2022, el Gobierno puso topes a la actualización del alquiler como medida para contener la inflación. Y esto afecta también a los contratos antiguos. Desde entonces:
- En 2022 y 2023: la subida del alquiler no podía superar el 2%.
- En 2024: el límite se fijó en un máximo del 3%.
Por tanto, aunque te toque actualizar el alquiler según el IPC, no puedes aplicar una subida descontrolada. El límite lo pone el gobierno.
Contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023
Aquí entramos en terreno nuevo. Desde esa fecha, la Ley por el Derecho a la Vivienda introdujo un nuevo índice: el IRAV (Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda), que será el que regule las actualizaciones de los alquileres… pero ojo, aún no se ha publicado oficialmente. Por tanto:
- Hasta que el IRAV esté listo (se espera que se aplique a partir de 2025), los contratos nuevos firmados desde mayo de 2023 se actualizan como máximo un 3% en 2024, incluso si el IPC fuera más alto.
Y una vez entre en vigor el IRAV, será obligatorio para todos los contratos nuevos… pero solo en zonas tensionadas y para grandes tenedores. Para los pequeños propietarios, aún se permite pactar otras condiciones, dentro de ciertos límites.
En este artículo de nuestro blog te contamos más a fondo todo sobre el IRAV: Nuevo Índice de Referencia de Alquileres de Vivienda: ¿Qué es el IRAV y cómo afecta a los contratos?
¿Cómo saber la subida que puedo aplicar como propietario?
Si eres propietario, esto te interesa (y mucho). Porque actualizar el alquiler correctamente es esencial para mantener una buena relación con tus inquilinos… y para cumplir con la ley, claro.
Pasos para saber cuánto puedes subir:
- Revisa la fecha de firma del contrato. Como ya hemos dicho, esto es clave.
- Consulta el índice que te corresponde.
- Antes del 25 de mayo de 2023 → IPC (con topes del 2% o 3%)
- A partir del 25 de mayo de 2023 → límite del 3% hasta que se publique el IRAV
- Mira si se especifica un sistema de actualización en el contrato. Si no dice nada, se aplica el índice general.
- Haz los cálculos. Puedes hacerlo a mano (multiplicando la renta mensual actual por el porcentaje correspondiente) o usar una calculadora online.
- Informa por escrito al inquilino de la actualización, al menos con 30 días de antelación.
Por ejemplo, si el alquiler mensual es de 800 € y puedes aplicar un 3% de subida, la nueva renta sería de 824 €.
Recuerda que actualizar la renta es un derecho del propietario, pero siempre debe hacerse respetando los límites legales y con la debida comunicación al inquilino.
¿Se puede cambiar de sistema de actualización del alquiler?
Buena pregunta. La respuesta rápida es: no puedes cambiarlo de forma unilateral. Pero hay matices.
Si ambas partes están de acuerdo, sí
Si tanto el propietario como el inquilino quieren modificar el sistema de actualización (por ejemplo, pasar del IPC al IRAV o viceversa), pueden hacerlo firmando un anexo al contrato. Pero tiene que haber consenso.
Eso sí, si el contrato está en una zona tensionada y se trata de un gran tenedor, en cuanto entre en vigor el IRAV, este será obligatorio, aunque se haya pactado otra cosa antes.
Si solo una parte quiere cambiarlo, no
Ni el propietario puede decidir aplicar otro índice por su cuenta, ni el inquilino puede negarse a una subida que esté dentro de lo legal y pactado en contrato.
Un consejo, usa siempre modelos de contrato actualizados y claros para evitar líos en el futuro. Y si gestionas varios inmuebles, un software de gestión puede ayudarte a mantener todo bajo control, calcular subidas automáticamente y enviar notificaciones a los inquilinos sin errores.
Conclusiones: ¿IPC o IRAV? Depende, pero lo importante es saberlo
En resumen:
- El IPC sigue siendo el índice de referencia para contratos antiguos (firmados antes del 25/05/2023), pero con topes legales.
- Para contratos nuevos, desde mayo de 2023, se aplican límites temporales (3% en 2024) hasta que entre en vigor el IRAV.
- El IRAV será obligatorio en zonas tensionadas y para grandes propietarios, una vez se publique oficialmente.
- Como propietario, no puedes subir el alquiler lo que quieras, ni cambiar el sistema sin acuerdo.
- Como inquilino, tienes derecho a saber cuánto y por qué sube tu renta.
Estar al día con la normativa puede parecer un lío, pero no lo es tanto si te lo explican bien. Y recuerda que contar con herramientas que te faciliten la vida, como Homming, puede marcar la diferencia.
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