Cuando un propietario pone una vivienda en alquiler, una de sus principales preocupaciones es que el inquilino deje de pagar la renta. Para reducir este riesgo puede solicitar garantías adicionales, como un depósito, un aval personal, un seguro de impago o un aval bancario.
Pero ¿qué es exactamente un aval bancario para alquiler? ¿Puede exigirse legalmente? ¿Cuántos meses puede cubrir? ¿Es lo mismo que la fianza?
El aval bancario es una garantía adicional mediante la cual una entidad financiera se compromete a pagar al propietario una determinada cantidad si el inquilino incumple las obligaciones cubiertas. Es legal solicitarlo, pero su importe, duración y condiciones deben respetar los límites establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
En este artículo explicamos cómo funciona, cuánto puede costar y qué deben tener en cuenta tanto propietarios como inquilinos antes de incluirlo en un contrato de alquiler.
¿Qué es un aval bancario para alquiler?
Un aval bancario para alquiler es un compromiso emitido por una entidad financiera para garantizar determinadas obligaciones del inquilino frente al propietario.
En esta operación intervienen tres partes:
- El inquilino, que solicita el aval y es el ordenante o avalado.
- El banco, que actúa como avalista.
- El propietario, que aparece como beneficiario.
Si el inquilino deja de pagar la renta o incumple alguna de las obligaciones expresamente cubiertas, el propietario puede solicitar al banco la ejecución del aval. La entidad abonará la cantidad que corresponda de acuerdo con el importe máximo, la duración y las condiciones recogidas en el documento.
Después, el banco podrá reclamar al inquilino las cantidades que haya tenido que pagar.
Por tanto, el aval bancario no sustituye al contrato de alquiler ni a la fianza obligatoria. Es una garantía adicional destinada a reducir el riesgo económico del arrendador.
¿Es legal pedir un aval bancario para alquilar una vivienda?
Sí, es legal que el propietario solicite un aval bancario para formalizar un alquiler.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes acuerden garantías adicionales a la fianza en metálico. Entre estas garantías pueden encontrarse el aval bancario, el aval personal, un depósito adicional o determinadas fórmulas de protección frente al impago.
Ahora bien, que sea legal solicitarlo no significa que el inquilino esté obligado por ley a presentarlo. Se trata de una condición que deben acordar las partes y que tiene que aparecer claramente reflejada en el contrato.
En la práctica, el propietario puede establecer el aval como requisito para aceptar a un candidato. El posible inquilino puede aceptar esta condición, negociarla o buscar una vivienda que no exija esa garantía.
¿Cuántos meses de aval bancario se pueden pedir?
Este es uno de los puntos que más confusión genera.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual de hasta cinco años, o de hasta siete años cuando el arrendador sea una persona jurídica, el valor de las garantías adicionales no puede superar dos mensualidades de renta.
Esto significa que, en estos contratos, el propietario puede solicitar:
- Una mensualidad de fianza obligatoria.
- Hasta dos mensualidades adicionales en concepto de garantía.
El aval bancario cuenta dentro de ese límite de garantías adicionales. Por tanto, no se pueden exigir dos meses de depósito adicional y otros dos meses de aval bancario, ya que la suma superaría el máximo permitido.
Por ejemplo, si la renta es de 1.000 euros al mes, se podría solicitar:
- 1.000 euros de fianza obligatoria.
- Un aval bancario o conjunto de garantías adicionales por un máximo de 2.000 euros.
En total, el propietario tendría una mensualidad de fianza y hasta dos mensualidades de garantías adicionales.
La situación puede ser diferente en los contratos de vivienda con una duración pactada superior a los plazos señalados y en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, como locales comerciales. En estos casos existe un mayor margen de negociación, aunque conviene revisar las condiciones concretas con un profesional.
Diferencia entre fianza y aval bancario
Aunque ambos mecanismos ofrecen protección al propietario, no son lo mismo.
La fianza es obligatoria en los contratos de arrendamiento. En el alquiler de vivienda equivale a una mensualidad de renta y, en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, a dos mensualidades. Su depósito debe gestionarse conforme a las reglas establecidas por la comunidad autónoma correspondiente.
El aval bancario, en cambio, es una garantía adicional y voluntaria. Solo se incorpora si las partes lo acuerdan y tiene un funcionamiento independiente.
Otra diferencia importante es quién conserva el dinero. La fianza se entrega en metálico y debe depositarse según la normativa autonómica. En un aval, el banco emite un compromiso de pago a favor del propietario y puede solicitar al inquilino diferentes contragarantías.
¿Cómo funciona un aval bancario para alquiler?
El proceso suele seguir estos pasos:
1. El propietario y el inquilino acuerdan el aval
Antes de firmar el contrato, las partes deben definir el importe, la duración y las obligaciones que cubrirá.
No basta con indicar de forma genérica que existe un aval. Es recomendable especificar si garantiza exclusivamente el pago de las rentas o también otras cantidades relacionadas con el contrato.
2. El inquilino solicita el aval al banco
El inquilino acude a una entidad financiera y presenta la solicitud. El banco analiza su solvencia y el riesgo de la operación de una forma similar a como lo haría al conceder financiación.
La documentación solicitada puede incluir nóminas, contrato de trabajo, declaraciones fiscales, extractos bancarios o información sobre otros ingresos y obligaciones financieras.
3. El banco establece sus condiciones
Si aprueba la operación, la entidad comunica el importe, las comisiones y las garantías que exige al cliente.
En algunos casos puede pedir que se inmovilice en una cuenta una cantidad equivalente al aval. En otros, puede aceptar diferentes contragarantías dependiendo de la solvencia del solicitante. Por eso, no siempre es correcto afirmar que el inquilino tiene que depositar obligatoriamente todo el importe avalado.
4. Se emite el documento
El aval debe identificar al inquilino, al banco y al propietario. También tiene que indicar el importe máximo garantizado, su duración, las obligaciones cubiertas y el procedimiento para ejecutarlo.
5. Se incorpora al alquiler
El inquilino entrega el aval al propietario y su existencia queda reflejada en el contrato de arrendamiento. Conviene conservar toda la documentación vinculada mientras la garantía esté vigente.
6. El aval se ejecuta o se cancela
Si el inquilino incumple una obligación cubierta, el propietario puede solicitar al banco el pago conforme al procedimiento establecido.
Si el contrato finaliza sin deudas ni incidencias, deberán realizarse los trámites necesarios para cancelar el aval y liberar las garantías aportadas por el inquilino.
Aval a primer requerimiento o aval condicionado
No todos los avales bancarios funcionan igual. Una diferencia especialmente importante es la forma en la que el propietario puede solicitar el pago.
En un aval a primer requerimiento, el banco se compromete a pagar cuando el beneficiario presenta la solicitud y cumple las condiciones formales recogidas en el documento, sin que deba resolverse previamente el conflicto entre propietario e inquilino.
En un aval condicionado, el beneficiario debe acreditar el incumplimiento mediante los documentos o procedimientos establecidos. Esto puede hacer que la ejecución sea más lenta o compleja.
Por este motivo, antes de aceptar un aval no basta con comprobar su importe. También hay que revisar:
- Si es a primer requerimiento o condicionado.
- Qué obligaciones garantiza.
- Qué documentos exige para ejecutarlo.
- Cuál es su fecha de vencimiento.
- Si se renueva o no.
- Cómo debe tramitarse su cancelación.
¿Qué puede cubrir el aval bancario?
El alcance depende de lo que aparezca expresamente indicado en el aval y en el contrato.
Puede cubrir:
- Rentas de alquiler impagadas.
- Cantidades asimiladas a la renta.
- Gastos o suministros que correspondan al inquilino.
- Daños o desperfectos imputables al arrendatario.
- Otras obligaciones económicas acordadas.
No debe darse por hecho que el aval cubre cualquier incumplimiento. Si el documento únicamente garantiza rentas impagadas, es posible que no pueda ejecutarse para cobrar desperfectos, suministros o penalizaciones.
La redacción debe ser clara y coherente con el contrato de arrendamiento.
¿Cuánto cuesta un aval bancario para alquiler?
No existe un precio único. Cada entidad financiera establece sus condiciones en función del importe, la duración, el riesgo y la relación que mantiene con el cliente.
El coste puede incluir:
- Comisión de estudio.
- Comisión de apertura o formalización.
- Comisión periódica por el riesgo asumido.
- Gastos notariales, si la operación requiere formalización ante notario.
- Posibles costes vinculados a su modificación o cancelación.
Además de estas comisiones, el inquilino debe valorar el coste de oportunidad si el banco le exige inmovilizar dinero. Aunque posteriormente recupere esa cantidad, no podrá utilizarla mientras permanezca bloqueada.
Antes de contratar el aval, conviene solicitar a la entidad un desglose completo y por escrito de todos los costes.
¿Cómo se ejecuta un aval bancario?
Si se produce un impago u otro incumplimiento garantizado, el propietario deberá seguir el procedimiento establecido en el documento.
Dependiendo del tipo de aval, puede ser necesario presentar:
- Una solicitud formal de ejecución.
- Una declaración del incumplimiento.
- Recibos pendientes.
- Una copia del contrato.
- Documentación sobre la deuda.
- Otros justificantes exigidos por el banco.
La entidad comprobará que la reclamación se encuentra dentro del importe y el periodo de vigencia del aval. Si se cumplen las condiciones, pagará al beneficiario y posteriormente reclamará al inquilino.
El propietario no puede ejecutar el aval de forma arbitraria ni utilizarlo para cobrar cantidades que no estén garantizadas. La ejecución debe responder a un incumplimiento real y ajustarse a lo pactado.
¿Cómo se cancela un aval bancario al terminar el alquiler?
La finalización del contrato no siempre provoca la cancelación automática del aval. El procedimiento dependerá de cómo esté redactado.
Algunos avales incluyen una fecha de vencimiento concreta. Otros pueden requerir que el propietario firme una autorización de cancelación o devuelva el documento original.
Para evitar problemas, es recomendable que el contrato y el propio aval indiquen:
- Hasta qué fecha permanece vigente.
- Qué sucede durante las prórrogas.
- Cuándo debe autorizarse su cancelación.
- Qué documentación debe entregar el propietario.
- Cómo se acredita que no existen cantidades pendientes.
Una vez comprobado que no hay rentas, gastos o responsabilidades cubiertas pendientes, el propietario debe colaborar en la liberación de la garantía.
Diferencia entre aval bancario y aval personal
En un aval bancario, quien garantiza el pago es una entidad financiera. En un aval personal, la responsabilidad recae sobre otra persona física o jurídica, normalmente un familiar del inquilino.
El avalista personal se compromete a responder si el arrendatario no cumple con las obligaciones garantizadas. Para que las condiciones sean claras, el contrato debe identificar al avalista y establecer:
- Qué obligaciones asume.
- Hasta qué importe responde.
- Durante cuánto tiempo.
- Si la garantía alcanza las prórrogas.
- Cómo se le notificará un incumplimiento.
- En qué condiciones puede reclamársele el pago.
El aval personal puede resultar menos costoso para el inquilino porque no interviene un banco, pero su eficacia dependerá de la solvencia real del avalista y de la redacción del contrato.
El aval bancario ofrece un respaldo financiero más directo, aunque puede implicar comisiones e inmovilización de fondos.
Aval bancario, fianza o seguro de impago: ¿qué conviene más?
No existe una única opción válida para todos los alquileres.
Fianza
Es obligatoria y sirve para responder de determinadas obligaciones del arrendatario. No puede eliminarse ni sustituirse por un aval.
Aval bancario
Aporta una garantía respaldada por una entidad financiera. Puede ser útil cuando el propietario quiere reforzar la seguridad del cobro, pero supone costes y puede reducir la liquidez del inquilino.
Aval personal
Permite que una tercera persona responda por el inquilino. No suele generar comisiones bancarias, pero ofrece una seguridad que depende de la situación económica del avalista.
Seguro de impago
El propietario contrata una póliza que puede cubrir rentas impagadas, defensa jurídica y otros servicios, según sus condiciones. No funciona igual que un aval y requiere revisar exclusiones, límites y requisitos de solvencia.
La decisión debe tener en cuenta la renta, el perfil del inquilino, las garantías ya aportadas y el coste de cada alternativa. También hay que recordar que, cuando resulte aplicable el límite del artículo 36.5 de la LAU, las garantías adicionales deben respetarlo en conjunto.
Ventajas e inconvenientes del aval bancario
Para el propietario
Entre sus ventajas se encuentran:
- Añade una garantía frente al impago.
- Cuenta con el respaldo de una entidad financiera.
- Define un importe disponible para cubrir incumplimientos.
- Puede facilitar la recuperación de cantidades si está bien redactado.
Como inconvenientes:
- Su cobertura puede ser limitada.
- Debe ejecutarse dentro de su vigencia.
- Una redacción ambigua puede generar conflictos.
- Puede reducir el número de candidatos capaces de asumirlo.
Para el inquilino
Puede ayudarle a demostrar solvencia y facilitar el acceso a una vivienda cuando el propietario solicita garantías adicionales.
Sin embargo, también puede implicar:
- Pago de comisiones.
- Inmovilización de dinero.
- Trámites bancarios y notariales.
- Responsabilidad frente al banco si este paga al propietario.
- Menor disponibilidad de ahorros durante el alquiler.
Qué debe figurar en el contrato de alquiler
Si se acuerda un aval bancario, el contrato debería recoger como mínimo:
- Identificación de las partes.
- Entidad que emite el aval.
- Importe máximo garantizado.
- Obligaciones cubiertas.
- Duración y vencimiento.
- Aplicación durante las prórrogas.
- Procedimiento de ejecución.
- Condiciones de cancelación.
- Relación con el resto de garantías aportadas.
En lugar de utilizar una cláusula genérica, es recomendable adaptar la redacción al aval emitido y al tipo de arrendamiento. Si existen dudas sobre sus efectos, conviene solicitar asesoramiento jurídico antes de firmar.
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Preguntas frecuentes sobre el aval bancario para alquiler
¿Es obligatorio presentar un aval bancario para alquilar?
No. La ley no obliga al inquilino a aportar un aval bancario. Se trata de una garantía adicional que pueden acordar el propietario y el arrendatario.
¿Puede un propietario pedir aval bancario y fianza?
Sí. La fianza es obligatoria y el aval puede acordarse como garantía adicional. En los contratos sujetos al límite del artículo 36.5 de la LAU, las garantías adicionales no pueden superar en conjunto dos mensualidades.
¿Puede pedirse un aval de seis meses?
En un contrato de vivienda habitual de hasta cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, no se puede exigir una garantía adicional de seis mensualidades. En contratos de mayor duración y arrendamientos para uso distinto de vivienda, las condiciones pueden ser diferentes.
¿El aval bancario cubre desperfectos?
Solo si los daños y desperfectos aparecen incluidos entre las obligaciones garantizadas. No debe asumirse que cualquier aval los cubre automáticamente.
¿Quién paga los gastos del aval?
Normalmente los asume el inquilino, ya que es quien solicita el aval al banco. Las partes deben conocer y aceptar esta condición antes de formalizar el alquiler.
¿El banco siempre bloquea el dinero avalado?
No necesariamente. Algunas entidades exigen inmovilizar el importe completo, mientras que otras pueden aceptar diferentes garantías según la solvencia del cliente.
¿Qué sucede si el banco paga al propietario?
El banco podrá reclamar al inquilino la cantidad abonada, además de los gastos o intereses previstos en la operación.
¿Es mejor un aval bancario o un seguro de impago?
Depende de las necesidades del propietario y de la capacidad económica del inquilino. El aval ofrece el respaldo de un banco, mientras que el seguro puede incluir coberturas y servicios adicionales. Antes de elegir hay que comparar costes, límites, requisitos y condiciones.
¿El aval termina automáticamente cuando acaba el contrato?
No siempre. Dependerá de su fecha de vencimiento y del procedimiento de cancelación establecido. En algunos casos será necesaria la colaboración del propietario para liberar la garantía.
¿Un aval personal es lo mismo que un aval bancario?
No. En el aval bancario responde una entidad financiera. En el personal responde otra persona, normalmente un familiar o alguien vinculado al inquilino.
