A la hora de hablar de la superficie de una vivienda hay ocasiones en las que no sabemos a qué tipo de superficie nos estamos refiriendo. Por eso, en este artículo vamos a hablar de las diferencias entre superficie útil y superficie construida y las características de cada una de ellas.
Tener claras las diferencias entre la superficie útil y la construida de un inmueble es importante, ya que ambas determinan el espacio habitable de la vivienda, así como su valor y los impuestos que se tienen que pagar, como el IBI por ejemplo.
Uno de los criterios fundamentales que tiene en cuenta toda persona que busque vivienda es la superficie de la misma. Podemos tener claro que queremos un piso de, al menos, 90 m2 pero surgen dudas si debemos definir si son de superficie construida o superficie útil. La diferencia es bastante importante, porque puede que acabemos alquilando una vivienda con menos metros aprovechables de los que necesitamos.
Una de las cosas que hay que saber cuando hablamos de superficie de una vivienda es que nos encontramos con tres conceptos distintos. Por un lado está la superficie útil, por otro la superficie construida y también tenemos la superficie construida con elementos comunes.
¿Qué es la superficie útil?
La superficie útil es la medida de la vivienda sin contar los muros, los pilares, los tabiques o las tuberías. Se puede decir que es la superficie interior de la casa, la cual está delimitada por la cara interior de los muros perimetrales y se puede pisar físicamente. En esta superficie útil también se incluyen los armarios empotrados, pero el suelo no se incluye si la altura de la habitación es inferior a 1,5 metros.
Dentro de la superficie útil de la vivienda también se incluye el 50% del espacio de balcones, terrazas, patios o tendederos si están cubiertos. Si están descubiertos no computan como superficie útil.
¿Qué es la superficie construida?
La superficie construida es la suma de la superficie útil más la que ocupan los muros perimetrales. Podemos decir que abarca todo lo que está dentro del perímetro de la casa. En este caso sí que se computan los elementos estructurales verticales y también las canalizaciones.
Tras comentar esto, podemos ver que la principal diferencia entre la superficie útil y la construida son los metros que se pueden aprovechar. Lógicamente, la segunda siempre será mayor que la primera, y en términos generales se calcula que la diferencia entre la superficie útil y la construida varía entre un 15% y un 25% aproximadamente.
¿Qué es la superficie construida con elementos comunes?
Este tipo de superficie la encontramos en viviendas plurifamiliares que forman parte de un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal. Esta superficie suma a la construida la parte proporcional de las zonas comunes que corresponde a la vivienda. Todo ello depende de la cuota que tiene en la superficie esos elementos.
Los espacios comunes son, por ejemplo, el portal, el vestíbulo, las escaleras, las salas comunitarias o el cuarto de contadores. La superficie construida con elementos comunes suele ser entre un 10% y un 14% mayor que la superficie construida normal.
¿Para qué sirven la superficie útil y construida de un inmueble?
Una vez tenemos claro qué es cada una de estas superficie, viene bien saber para qué sirven. Como hemos dicho, la superficie útil nos ayuda a saber el espacio habitable de la vivienda, que son los metros útiles de la misma. Por otro lado, la superficie construida es la que queda reflejada en el catastro y se usa para la valoración del inmueble. Los tasadores valoran las casas según el precio del metro cuadrado construido con espacios comunes.
En el catastro nos encontramos con dos datos: la superficie construida y la superficie construida con elementos comunes. A partir de ahí se calcula el Impuesto de Bienes Inmuebles así como el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios, que ayudará a establecer la cuota de la comunidad.
Para entenderlo mejor, la superficie construida es utilizada por los notarios en las escrituras, aunque también se suele incluir la superficie útil. Y también la usan los ayuntamientos para llevar a cabo diferentes trámites administrativos como las licencias.
En lo que al Registro de la Propiedad se refiere, no hay un criterio establecido sobre qué tipo de superficie tiene que reflejar, pudiendo aparecer tanto la útil como la construida. Aún así, en el caso de que haya discrepancias en los datos de la superficie de la vivienda que aparecen en el catastro y en el Registro de la Propiedad, predomina la información que aparezca en el último.
Si hay una diferencia entre las superficies inferior al 10%, la escritura se puede rectificar sin tener que abrir ningún expediente. Pero si es superior a ese 10%, el notario tendrá que abrir un expediente hipotecario y aportar la representación georreferenciada de la finca.
¿Qué superficie hay que poner en los anuncios inmobiliarios?
Lo habitual es que la superficie que aparezca en el anuncio de alquiler de una vivienda es la construida, pero es aconsejable incluir también la superficie útil e incluso la construida con los elementos comunes. De esta manera se proporciona toda la información posible a las personas interesadas en la vivienda y conocerá el espacio para vivir, así como los metros sobre los que se fija el valor del inmueble.
Ahora que ya conocemos bien las diferencias entre superficie útil y construida, esto nos ayudará a preparar los anuncios de los pisos que tengamos en alquiler para aportar toda la información posible a los futuros inquilinos.
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