Tanto los propietarios como los inquilinos de un piso de alquiler se hacen la pregunta de cuándo se puede subir el precio del alquiler y cuánto puede subirse. Pero hay otra cuestión que también se suele dar y es si es legal que te suban el alquiler con el IPC y a esto es a lo que vamos a intentar dar respuesta en este artículo.
¿Qué es el IPC y cómo se calcula?
En lo que llevamos del 2022, las subidas del IPC están siendo muy elevadas siguiendo una tendencia que comenzó a finales del 2021 y que ha continuado durante estos últimos meses. En agosto de 2022 el IPC subió hasta el 10,5%, con este ya son tres los meses seguidos en los que la inflación supera el 10% comparándolos con los mismos meses del año pasado.
El Gobierno tomó la decisión de limitar temporalmente la subida de los alquileres a un máximo del 2% para evitar que esta subida del IPC afectase a los inquilinos. Esta limitación se lleva a cabo desde abril hasta el 31 de diciembre de 2022.
El Índice de Precios al Consumo, más conocido como IPC, es un indicador que mide el impacto del aumento de los precios de bienes de consumo de un país. Nos indica cuánto ha crecido un país a nivel económico, por lo que si el IPC es positivo eso significa que los precios han subido y si es negativo, han bajado.
El cálculo lo lleva a cabo el Instituto Nacional de Estadística teniendo en cuenta los precios de los productos más consumidos por los ciudadanos, y los compara con precios de meses anteriores. Como hemos comentado, este año el IPC ha aumentado mucho, por lo que si el contrato de alquiler cumple el año, puede ser susceptible de que aumente el precio de la renta.
Actualización de la renta y subida del alquiler, ¿qué son?
Como propietario de una vivienda de alquiler, puede que tengas inquilinos que ya llevan tiempo viviendo en el inmueble y habrás pensado en ajustar las rentas al precio del mercado, ya que cuando se alquiló ese piso la situación económica era diferente.
Cuando se va a llevar a cabo una subida del precio del alquiler hay que diferenciar entre dos conceptos, la actualización de las rentas y la subida del precio de alquiler tal y como lo conocemos.
Actualización de las rentas del alquiler
A menos que ambas partes hayan pactado por contrato otra cosa, la renta del alquiler se actualiza de forma anual y puede hacerse tanto al alza como a la baja. Determinar si la renta aumenta o disminuye dependerá de lo que refleje el índice que se use como referencia y de la situación en la que se produzca la actualización.
Por norma, la actualización de las rentas del alquiler es una cláusula que viene especificada en el contrato de alquiler y que se basa en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que nos indica lo siguiente:
“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.”
Cuando se va a proceder a la actualización de la renta, se usará el índice que aparezca como referencia en el contrato de alquiler. Ese índice puede ser el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC), el Índice de Precios al Consumo (IPC) o también puede ser el Índice Actualizador de Rentas de Contratos de Alquiler (Índice ARCA). Este último toma de referencia única y exclusivamente la situación del mercado del alquiler y no otras variables como la cesta de la compra.
Da igual el índice que se utilice como referencia para actualizar la renta del contrato de alquiler, hay que tener en cuenta lo que indica el artículo 18 de la LAU:
“El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”
El propietario tiene la obligación de comunicar al inquilino la actualización de la renta y el nuevo importe que tendrá que pagar, que será efectivo el mes siguiente de la comunicación. Así lo indica el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler:
“La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.”
Si el índice elegido como referencia para actualizar la renta es el IPC, tendrá que llevarse a cabo cada vez que el contrato haya llegado a la anualidad y aplicar el valor publicado dos meses antes. Si el valor del IPC es positivo, la renta aumentará, y si es negativo disminuirá. Esto solo podrá realizarse una vez al año.
Subida del precio del alquiler
Ahora que ya hemos aclarado lo que es la actualización de la renta, que se realiza de forma anual y teniendo en cuenta un índice de referencia, pasamos a explicar cuándo la propiedad de la vivienda puede subir el precio del alquiler.
Cuando el contrato de alquiler está cercano a su finalización o renovación, el arrendador puede plantear al inquilino llevar a cabo un cambio en las condiciones del contrato. Es decir que únicamente cuando la fecha de finalización del contrato se acerca y si las dos partes están de acuerdo en hacer un nuevo contrato de alquiler, el propietario puede plantear una subida del precio de la renta e incluso realizar otro tipo de modificaciones en lo que ya había pactado.
La subida del alquiler depende del criterio del propietario y normalmente se asocia a un ajuste de la situación del mercado y tendrá que comunicarlo al inquilino para que pueda evaluar si le interesa o no.
El propietario de un inmueble en alquiler no puede subir la renta durante la vigencia del contrato, sino que exclusivamente podrá hacerlo cuando esté a punto de finalizar o se vaya a renovar.
¿Cómo será la subida del alquiler según el contrato?
Dependiendo de cuándo firmemos el contrato de alquiler o en qué fecha lo hayamos hecho la actualización de la renta podrá llevarse a cabo o no en los términos acordados. Lo explicamos a continuación.
Contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019.
En este tipo de contratos, la renta se actualizará de conformidad al índice acordado por las partes en el contrato. En caso de que no hubiese ningún pacto, no se aplicará ninguna revisión.
A partir de esa fecha, la normativa establece un sistema de control para subir el precio de la renta, pero marcando un límite superior de actualización que consiste en que la subida producida debido a la revisión anual, no podrá superar, en ningún caso, el resultado de aplicar la tasa del IPC, evitando así subidas que se puedan considerar abusivas.
Contratos firmados a partir del 25 enero de 2019 al 5 marzo de 2019
La renta se actualiza de acuerdo al mecanismo acordado por ambas partes. Si hay una ausencia de pacto, no se aplicará ninguna revisión.
Contratos firmados desde el 19 diciembre de 2018 al 24 de enero 2019
La renta se actualiza teniendo en cuenta el índice aprobado por las partes en el contrato. Si no hay ningún pacto, no se llevará a cabo la revisión.
Si son contratos de “renta reducida” de hasta 5 años de duración, y sin tener en cuenta el mecanismo acordado para la revisión, la actualización no podrá superar el resultado de aplicar el IPC.
Contratos firmados a partir del 1 abril de 2015 al 18 de diciembre 2018
La renta se actualiza según lo pactado por ambas partes en el contrato, si no ha habido pacto, no se aplica revisión.
Contratos firmados desde el 6 de junio de 2013 al 31 marzo de 2015
Se actualizará de acuerdo a lo pactado por ambas partes. Si no hay acuerdo, se aplicará el IPC.
Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013
Durante los cinco primeros años, la renta se actualizará conforme al IPC. A partir del sexto año, se aplica el índice acordado entre las partes y si no hay ninguno pactado, se seguirá aplicando el IPC.
Subida del alquiler con el IPC entre abril y diciembre de 2022
Los contratos de alquiler vigentes actualizados entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de diciembre de 2022 se desvincularán del IPC y su actualización se llevará a cabo con el límite impuestos por el Gobierno de un máximo del 2%.
Ejemplo de actualización de la renta de un alquiler en función del IPC
Vamos a suponer que eres el propietario de una vivienda que alquilas por 900 euros al mes y cuyo contrato cumple un año el día 1 de marzo, así que tendrías que comunicar la subida de la renta mensual el día 1 de febrero, un mes antes. Para ello hay que calcular la subida del alquiler con el IPC que se publique el día 15 de enero, dos meses antes.
Imaginemos que el valor del IPC que tienes que tener en cuenta es el publicado en agosto de 2022, del 10,5%. Es decir que a los 900 euros de alquiler actuales, hay que añadir ese 10,5% más, por lo que la renta aumentará 94,5€. El inquilino deberá pagar cada mes 994,50 euros durante un año. A partir de entonces hay que repetir el mismo procedimiento hasta que termine el contrato de alquiler.
Con todo lo que acabamos de explicar queda un poco más claro cómo funciona la subida de la renta y también respondemos a la pregunta de si es legal que te suban el alquiler con el IPC, ya que es algo que está recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
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