En las últimas semanas ha habido un impulso legislativo muy relevante para el mercado del alquiler de habitaciones: el Gobierno, junto con sus socios parlamentarios, ha cerrado un acuerdo para introducir varias medidas que afectan directamente a cómo se alquilan habitaciones, especialmente en contratos de corta duración (temporales) y para evitar fraudes.
Puntos principales de la regulación
Aquí van los puntos principales que se están discutiendo y que podrían convertirse en ley:
Límite al precio de las habitaciones
- Se propone que la suma de las rentas de las habitaciones de un mismo piso no pueda superar el techo máximo de alquiler que correspondería a un piso completo.
- Esto intenta evitar una práctica fraudulenta en la que se fragmenta un piso en varias habitaciones con precios elevados para evadir los límites de alquiler.
Prohibición de trasladar al inquilino ciertos gastos
- Se acuerda prohibir que el propietario repercuta impuestos o tributos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) al inquilino.
- También se incluyen otros costes: tasas municipales, contribuciones especiales o gastos extraordinarios que muchas veces no estaban claramente regulados en los contratos.
- Con esta medida se busca cerrar lagunas en la legislación para que no se cuelen cláusulas abusivas que encarezcan el alquiler más allá de la renta pactada.
Garantías para inquilinos en contratos de habitaciones
- Las enmiendas pactadas quieren dar a los inquilinos de habitaciones las mismas garantías que un alquiler habitual de vivienda.
- Por ejemplo, se refuerzan derechos como la prohibición de cobrar honorarios extra por parte de intermediarios, y otros aspectos contractuales para proteger al arrendatario.
Actualización de la duración de los contratos temporales
- Se amplía el periodo que se considera “alquiler temporal”: de los nueve meses propuestos originalmente, se sube a 12 meses para que algunos contratos de temporada tengan más estabilidad.
- Además, si no hay una causa justificada para la temporalidad o si se encadenan varios contratos con el mismo inquilino, podría considerarse automáticamente un contrato de larga duración (5 o 7 años), lo cual da más seguridad al inquilino.
Registro para alquileres de corta duración
- Sumado a estas medidas, para los alquileres temporales (incluyendo habitaciones) ya existe un registro obligatorio: el Real Decreto 1312/2024 creó una “ventanilla única digital” para registrar unidades de alojamiento.
- A partir del 1 de julio de 2025, cada unidad de alojamiento debe tener un Número de Registro de Alquiler (NRA) para poder ofrecerse legalmente, por ejemplo, en plataformas tipo Airbnb.
Tramitación parlamentaria urgente
- La “Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones” (registro 122/000136) ha sido tramitada por el Congreso por procedimiento de urgencia.
- Las enmiendas que incluyen estos límites y prohibiciones ya han sido presentadas formalmente.
- No obstante, su aprobación no está garantizada: algunos partidos como Junts se han alineado con la oposición para rechazar partes del texto.
Las autonomías también toman medidas
- En Cataluña, por ejemplo, ya hay un decreto que regula los alquileres de habitaciones y los de temporada.
- Además, se han acordado sanciones muy fuertes por uso fraudulento en esta comunidad: multas de hasta 900.000 euros para quienes fijen precios excesivos o no respeten la provisionalidad en contratos de temporada.
- Y hay otra iniciativa que propone dar poder a las comunidades de vecinos para limitar el alquiler turístico de habitaciones (es decir, que no todos los propietarios puedan convertir su piso en una “colmena” de habitaciones temporales sin límites).
Impacto para propietarios de habitaciones
Si gestionas habitaciones para alquilar, estas novedades deben poner en tu radar varios puntos clave. No solo por legalidad, sino también porque tu modelo de negocio podría tener que adaptarse bastante.
Riesgos y obligaciones nuevas
Techo de renta (si se aprueba la ley estatal)
- Ten muy en cuenta que, si finalmente se aprueba la ley con el tope pactado, no podrás fijar una renta por habitación sin evaluar cómo se suma a la renta total del piso. Si estás alquilando varias habitaciones, la suma de las rentas podría estar limitada para no superar el techo del piso completo.
- Esto puede afectar especialmente a propietarios que alquilan muchas habitaciones (por ejemplo, inversores, “rent to rent” o coliving).
Gastos extras
- No podrás repercutir ciertos impuestos o tasas al inquilino, al menos en los conceptos que las enmiendas proponen: IBI, tasas municipales, contribuciones especiales…
- Revisa tus contratos actuales: si pactas cargos relacionados con estos conceptos, tendrás que adaptarlos para evitar cláusulas que puedan ser consideradas abusivas.
Registro obligatorio
- Si ofreces habitaciones para alquiler temporal (uso turístico, temporada, plataformas), asegúrate de que la unidad tiene un NRA registrado.
- Si ya estás activo en plataformas como Airbnb, Booking u otros, es crucial que verifiques que estás en regla con el registro de alojamiento.
Contratos más formales
- Es probable que los contratos de habitación se asemejen más a contratos “de vivienda habitual” en cuanto a derechos del inquilino: más estabilidad, más garantías, cláusulas más estrictas.
- Si firmas nuevos contratos tras la entrada en vigor de esta normativa, tendrás que adaptar las condiciones para respetar las obligaciones legales.
Riesgo reputacional y sanciones (Cataluña)
- No cumplir con estos cambios puede suponer sanciones, especialmente si se detecta fraude (alquiler temporal disfrazado, vencimiento de contratos, precios abusivos…).
- Las comunidades autónomas podrán controlar estas irregularidades, y los registros de corta duración facilitarán la trazabilidad.
Impacto en la rentabilidad
- Si estás usando un modelo intensivo de alquiler de habitaciones para maximizar ingresos (“muchas habitaciones + renta alta”), el tope de renta podría reducir tu margen.
- Quizás tengas que hacer cálculos para ver si seguir con ese modelo sigue siendo rentable o si conviene reconvertir a un alquiler más tradicional.
¿Y qué hay para los inquilinos de habitación?
Aunque el foco está en los propietarios, estas novedades también traen buenas noticias para los inquilinos:
- Más protección: si se aprueban las garantías previstas, los que viven en una habitación podrían tener derechos casi equivalentes a quienes alquilan pisos completos.
- Menos sorpresas: al prohibirse ciertos cargos extras (IBI, tasas), el coste real de la renta podría ser más transparente y estable.
- Contratos más estables: si se amplía la duración máxima o se evita el abuso de temporalidad, los inquilinos pueden tener más seguridad en su estancia.
- Mayor control del fraude: gracias al registro obligatorio y los límites de precio, se lucha contra aquellos arrendadores que usan contratos temporales para evadir las condiciones de los arrendamientos habituales.
Recomendaciones para propietarios
Desde la perspectiva de usuarios de software de gestión de alquileres como homming, recomendamos:
Auditar tus contratos actuales
- Revisa los contratos de habitaciones que tienes activos (o que firmarás) y analiza si incluyen cláusulas que podrían no encajar con la futura normativa (impuestos, tasas, subidas de renta, condiciones de temporalidad).
- Prepara modelos de contrato actualizados para adaptarte a los cambios.
Activar alertas normativas
- La ley aún no está completamente cerrada, pero el seguimiento es clave: utiliza homming para registrar los contratos, las renovaciones y tener visibilidad sobre plazos o vencimientos que puedan activar nuevas condiciones.
- Con homming puedes preparar plantillas de contrato nuevas y enviarlas a los inquilinos para su firma con condiciones actualizadas.
Registrar tus alojamientos temporales
- Si alquilas a través de plataformas para temporadas cortas, asegúrate de que cada unidad (habitación) tiene su Número de Registro de Alquiler (NRA).
- Usa homming para llevar un control claro de las unidades registradas, de las que faltan y notificarte en caso de que haya cambios regulatorios.
Haz proyecciones de rentabilidad
- Simula diferentes escenarios con homming: ¿qué sucede si aplicas el tope de renta? ¿Cómo afecta a tus ingresos si tienes varias habitaciones?
- Evalúa si conviene cambiar de modelo (menos habitaciones + renta más baja, o incluso reconvertir en estudio o piso completo).
Comunícate con tus inquilinos
- Informa a tus inquilinos sobre los cambios potenciales: que no habrá cargos por IBI, qué plazos se prevén, cómo afectará a sus contratos.
- Transparencia = confianza = menos problemas a largo plazo.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Ya se ha aprobado la ley o sigue en trámite?
La Proposición de Ley para regular los contratos de alquiler temporal y de habitaciones (número 122/000136) está en fase de ponencia y ha sido tramitada por procedimiento urgente. Aun así, algunas enmiendas clave (como los topes de renta y la prohibición de repercutir ciertos gastos) están ya pactadas entre el Gobierno y partidos como Sumar, ERC o Bildu. Su aprobación definitiva dependerá de los votos en el Congreso.
¿Se aplica la nueva regulación en todas las comunidades autónomas?
La proposición de ley es nacional, lo que significa que, si se aprueba, sus medidas se aplicarían en todo el territorio español. Pero conviene tener en cuenta que algunas comunidades autónomas ya han tomado medidas propias (por ejemplo, Cataluña) que regulan el alquiler de habitaciones con topes y sanciones elevadas. Además, algunas iniciativas locales proponen que las comunidades de propietarios limiten el alquiler turístico de habitaciones.
Si soy propietario y ya tengo contratos firmados, ¿me afecta lo nuevo?
Dependerá de cómo esté redactado tu contrato y cuándo fue firmado. Si el acuerdo se convierte en ley, los nuevos contratos deben adaptarse a las nuevas reglas. Los contratos existentes podrían necesitar ser revisados cuando lleguen a su renovación, especialmente si tienen cláusulas sobre gastos, subidas de renta o duración.
¿Qué pasa si alguien alquila varias habitaciones y no respeta el límite de suma de rentas?
Si la ley finalmente incluye el tope de que la suma de las rentas de las habitaciones no supere el tope del alquiler del piso completo, tu modelo de negocio podría verse afectado. No respetar esa regla implicaría un incumplimiento legal y podría dar lugar a sanciones, o bien a conflictos con los inquilinos. Por eso es importante anticiparse y planificar con homming cómo se distribuyen las rentas.
¿Puedo seguir repartiendo gastos de comunidad o suministros entre inquilinos?
Los acuerdos actuales propuestos se centran en prohibir la repercusión de impuestos o tributos como el IBI, así como ciertas tasas municipales. No está tan claro (según las enmiendas conocidas hasta ahora) que todos los gastos de comunidad o suministros queden automáticamente prohibidos, pero dependerá del texto final. Habrá que estar atentos y adaptar los contratos para reflejar lo que está permitido legalmente.
¿Y si no registro mis unidades temporales con el número NRA?
Si no cumples con el registro obligatorio para unidades de corta duración (NRA), podrías enfrentarte a limitaciones para operar legalmente en plataformas tipo Airbnb, y también riesgo de sanciones administrativas. Registrar tus unidades no solo es un deber legal (según el Real Decreto 1312/2024), sino una forma de proteger tu negocio y asegurar que operas de forma transparente.
Cambio de paradigma en el alquiler de habitaciones
Estas novedades legislativas pueden suponer un cambio de paradigma para quienes alquilan habitaciones en España. Si eres propietario, no es el momento para esperar: estas reformas pueden cambiar de forma importante tu modelo de ingresos, y cumplirlas no solo es una obligación legal, sino también una oportunidad para ganar más fiabilidad y transparencia con tus inquilinos.
Con homming, tienes una gran ventaja para adaptarte: puedes gestionar contratos, plantillas, renovaciones, registros y simulaciones de rentabilidad. Mi consejo es que te pongas manos a la obra desde ya: revisa tus contratos, haz simulaciones y prepara tu negocio para un futuro más regulado, pero más seguro.
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