Si tienes una vivienda alquilada, seguro que ya sabes lo que es lidiar con recibos, contratos y declaraciones trimestrales. Pero desde 2025 hay un nuevo término que ha empezado a sonar fuerte entre los propietarios: Verifactu.
Este nuevo sistema de facturación aprobado por Hacienda viene a cambiar la forma en que declaramos los ingresos del alquiler. ¿Qué es exactamente? ¿Te afecta como propietario? ¿Tendrás que usarlo sí o sí?
En este artículo te explicamos cómo declarar los ingresos por alquiler con Verifactu paso a paso, qué implica, cómo adaptarte y qué hacer para no tener problemas legales ni con la Agencia Tributaria.
¿Qué es Verifactu?
Verifactu es el nuevo sistema de facturación electrónica que ha puesto en marcha la Agencia Tributaria para mejorar el control de los ingresos declarados por autónomos, empresas y, en algunos casos, también propietarios que alquilan viviendas.
Su nombre viene de “Veri- facturación” y su objetivo es simple: garantizar que todas las facturas emitidas sean veraces, completas y registradas de forma inmediata ante Hacienda.
Con este sistema, cada vez que emitas una factura (por ejemplo, por el alquiler mensual de un inmueble), el software autorizado la enviará automáticamente a la Agencia Tributaria, evitando errores o fraudes.
En otras palabras: Hacienda tendrá acceso directo a tus ingresos por alquiler en tiempo real.
¿A quién afecta Verifactu?
Aquí viene la gran pregunta: ¿tengo que usar Verifactu si soy propietario y alquilo una vivienda?
Depende de cómo gestiones tu alquiler:
- Si alquilas una vivienda habitual a un particular (uso residencial), no tienes que emitir facturas con IVA ni usar Verifactu. En este caso, tus ingresos se declaran en el IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario, igual que hasta ahora.
- Si alquilas locales, oficinas o viviendas a empresas, o si ofreces alquileres de temporada o turísticos, entonces sí podrías estar obligado a emitir facturas y, por tanto, a utilizar un sistema compatible con Verifactu. Esto se debe a que en estos casos sí se aplica IVA, y Hacienda exige que todas las facturas se generen y comuniquen con un software homologado.
En resumen:
| Tipo de alquiler | ¿Requiere factura? | ¿Afectado por Verifactu? |
| Vivienda habitual | No | No |
| Alquiler turístico / temporal | Sí (con IVA) | Sí |
| Local comercial o despacho | Sí (con IVA) | Sí |
¿Cómo funciona Verifactu?
El sistema Verifactu funciona a través de un software de facturación certificado (como homming u otros programas de gestión compatibles) que se encarga de:
- Generar cada factura con un código único (identificador fiscal).
- Enviar automáticamente la factura a la Agencia Tributaria en el momento de su emisión.
- Guardar un registro seguro e inalterable de todas las facturas emitidas.
Esto garantiza que los datos que envías a Hacienda son correctos y no pueden modificarse después, evitando errores y sanciones.
Además, el sistema crea un registro de facturación que te servirá para justificar todos tus ingresos por alquiler en caso de inspección.
Plazos y obligaciones clave (2025–2026)
- Adaptación SIF/Verifactu:
- Contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades → 1 enero 2026.
- Resto de obligados → 1 julio 2026.
- Factura electrónica B2B (Ley Crea y Crece): despliegue por tramos; asegúrate de que tu software genera e-factura además de cumplir SIF/Verifactu.
Cómo declarar los ingresos del alquiler con Verifactu (paso a paso)
1. Emite correctamente cada factura (si tu alquiler sí lleva IVA)
Si alquilas una vivienda con IVA (por ejemplo, a una empresa o por corta duración), cada mes deberás emitir una factura con los siguientes datos:
- Datos del arrendador y arrendatario.
- Importe del alquiler (base imponible).
- IVA correspondiente (generalmente 21%).
- Retención de IRPF si aplica (por ejemplo, 19%).
- Código Verifactu asignado automáticamente.
2. Envío/registro automático a Hacienda
El software compatible comunica o registra la factura ante AEAT y genera huellas/códigos (trazabilidad anticorrupción de datos)
3. Declaración trimestral
IVA: Modelo 303 si tus alquileres están sujetos a IVA.
Retenciones practicadas por el inquilino (si eres persona física arrendadora y hay B2B): el inquilino presenta Modelo 115 y 180 (resumen anual).
4. Declaración anual del IRPF
Vivienda exenta de IVA: declaras como rendimiento del capital inmobiliario (con gastos deducibles) en tu IRPF anual; Verifactu no aplica.
Turístico con servicios: puede calificarse como actividad económica (revisa tu caso).
¿Qué pasa si no uso Verifactu y debería hacerlo?
No adaptarte a Verifactu cuando estás obligado puede acarrear sanciones económicas. La Agencia Tributaria considera que usar un software no verificado o emitir facturas fuera del sistema es una infracción grave.
Las sanciones pueden ser de:
- Hasta 50.000 € si utilizas un software no autorizado.
- O 1 % de la cifra de negocio anual, si no envías correctamente las facturas.
Por eso, lo más recomendable es usar un software de gestión de alquileres compatible con Verifactu, como homming, que ya integra la facturación legal, los contratos, cobros y la gestión automatizada de tus propiedades.
Ventajas de declarar tus ingresos con Verifactu
Aunque pueda parecer un cambio engorroso, Verifactu también tiene sus ventajas:
- Transparencia total con Hacienda: te olvidas de errores o discrepancias.
- Evita inspecciones innecesarias: todo queda registrado y validado.
- Facilita la declaración trimestral: los datos ya están cargados.
- Ahorro de tiempo y papeleo: la automatización reduce gestiones.
- Mayor control de tus ingresos: puedes ver fácilmente tus cobros por inmueble.
En definitiva, el sistema busca que la relación entre propietario y Hacienda sea más digital, directa y sencilla.
Consejos para declarar correctamente tus ingresos por alquiler
Aquí van algunas recomendaciones prácticas para evitar sustos:
- Identifica si tu alquiler requiere factura (por tipo de inquilino o uso del inmueble).
- Utiliza un software certificado con Verifactu para emitir tus facturas.
- Guarda los justificantes de gastos (IBI, comunidad, reparaciones, etc.) para deducirlos.
- Declarar tus ingresos siempre en el trimestre correspondiente.
- Revisa los datos antes de enviar tus modelos para evitar errores o duplicidades.
Truco extra: si gestionas varios inmuebles, un software como homming puede centralizar tus cobros, contratos y facturación en un único panel, compatible con las nuevas normas de Verifactu. Así tendrás todo bajo control.
Preguntas frecuentes sobre Verifactu y alquileres
¿Tengo que usar Verifactu si solo alquilo una vivienda a una familia?
No. Si es una vivienda habitual para uso residencial, no estás obligado a emitir factura ni a usar Verifactu. Solo tendrás que declarar los ingresos en tu declaración anual de la renta.
¿Y si alquilo por temporada o a turistas?
Sí. En ese caso, sí debes emitir factura (con IVA) y por tanto usar un software compatible con Verifactu.
¿Qué pasa si gestiono los alquileres a través de una empresa?
Si actúas como empresa o profesional, estás obligado a emitir facturas verificadas y adaptarte al sistema Verifactu. De hecho, las empresas deberán usarlo obligatoriamente a partir de 2025.
¿Cómo sé si mi programa de gestión es compatible con Verifactu?
Hacienda publicará un listado de softwares certificados. Plataformas como homming ya están trabajando para ofrecer integración completa con el sistema Verifactu, de modo que no tengas que preocuparte por nada técnico.
¿Puedo seguir usando mis hojas de Excel o facturas manuales?
No. Con la entrada en vigor de Verifactu, las facturas manuales o modificables dejarán de ser válidas para los casos obligados. Deberás usar un software homologado.
Conclusiones sobre cómo declarar los ingresos por alquiler
Verifactu llega para modernizar la forma en que los propietarios y profesionales declaran sus ingresos por alquiler. Aunque no todos estarán obligados, quienes alquilan con IVA (por temporada, a empresas o con servicios complementarios) deberán adaptarse.
La clave está en emitir facturas correctamente y usar un software certificado que automatice el envío de datos a la Agencia Tributaria. De esta forma evitarás sanciones, ahorrarás tiempo y tendrás todos tus ingresos perfectamente controlados.
Si quieres simplificar tu gestión como propietario, homming te lo pone fácil: puedes gestionar tus propiedades, automatizar cobros, generar contratos y emitir facturas compatibles con Verifactu, todo desde una misma plataforma.
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