Actualmente, los contratos de alquiler indefinidos no son posibles, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964 los implantó y los permitía. Pero a partir del Real Decreto-Ley 2/1985 sobre medidas de política económica, más conocido como “Decreto Boyer”, los contratos de alquiler indefinidos dejaron de estar vigentes. En España no existe una regulación normativa que los permita, pero aún así es importante destacar que sí que hay jurisprudencia al respecto. Hay muchos casos que se pueden dar y en este artículo queremos explicar cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido.
Antes de empezar, hay que destacar que la duración de los contratos de alquiler no puede ser indefinida y sólo se aceptará la prórroga forzosa en el caso de que haya sido pactada de forma inequívoca por ambas partes, arrendador y arrendatario.
¿Cuánto puede durar el alquiler de una vivienda?
Un contrato de alquiler de una vivienda permanente es de mínimo cinco años, si es un alquiler entre personas físicas, y de siete años si se lleva a cabo entre personas jurídicas. Aunque este periodo puede ser libre, siempre que sea inferior a la duración mínima, y se prorrogará obligatoriamente de forma automática por plazos anuales hasta que el alquiler llegue a los 5 años.
Si, por el contrario, el inquilino no quiere continuar con el alquiler, puede prescindir de él siempre y cuando hayan transcurrido 6 meses desde que entró a vivir en el inmueble. Además, deberá comunicarlo al propietario con una antelación de 30 días. En el caso del arrendatario, éste deberá informar al inquilino con un preaviso de 4 meses, siempre y cuando necesite la vivienda para su uso personal o familiar.
Regulación normativa de los contratos de alquiler
Los contratos de alquiler son contratos de tracto sucesivo, es decir, la ejecución de la prestación, en este caso el alquiler de la vivienda, tiene lugar de forma repetida y prolongada en el tiempo. Es por ello que el contrato se lleva a cabo “por un tiempo determinado” tal y como establece el artículo 1543 del Código Civil.
Atendiendo a lo que acabamos de comentar, no se puede llevar a cabo un contrato de alquiler indefinido. El artículo 1581 del Código Civil hace referencia a los arrendamientos urbanos y en él se dice lo siguiente: “si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.”
Por otro lado, en la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece que, si el plazo del contrato de alquiler es indeterminado o no se ha establecido, se entenderá celebrado por un año, además de las prórrogas legales que correspondan.
Prórrogas del contrato de alquiler
Para dar respuesta a la pregunta sobre cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido, como hemos comentado, no hay ningún tipo de regulación en lo que a alquileres indefinidos se refiere, pero sí que contamos con la figura de la prórroga. Gracias a ella, se establece el principio de libertad de pacto por las dos partes a la hora de decidir la duración del contrato de alquiler, pero siempre y cuando se establezca un plazo y limitando esa libertad de pacto a un plazo de cinco años.
En el caso de pactar alquileres indefinidos, se entenderá el contrato celebrado por un año y habrá que tener en cuenta el derecho de prórroga por plazos anuales hasta que se alcance la duración mínima de 5 años.
Existe la excepción en la que el inquilino indica al propietario no quiere renovar, pero debe hacerlo con un mes de antelación a la fecha en la que termina el contrato. Por otro lado, el artículo 9.3 de la LAU dice que no se llevará a cabo la prórroga obligatoria del contrato cuando el propietario haga constar su necesidad de ocupar la vivienda alquilada antes de los 5 años de la prórroga, siempre y cuando sea para un uso personal o para sus familiares.
Otra situación que nos podemos encontrar es la prórroga tácita del contrato de alquiler. Cuando llega la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de las prórrogas cuando ya ha pasado el plazo de 5 años de duración, y ninguna de las partes notifica a la otra con la antelación mínima, el contrato se prorrogará de forma obligatoria por plazos anuales.
Esto podrá ser así hasta un máximo de tres años más, a excepción de si el inquilino le comunica al arrendador la voluntad de no renovar el contrato, tal y como se establece en el artículo 10 de la LAU.
Para conocer un poco mejor las prórrogas de los contratos de alquiler y cómo afectan a la renovación de los mismos, te recomendamos que leas el artículo de nuestro blog sobre cómo renovar un contrato de alquiler.
¿Qué ocurre en los contratos de alquiler indefinido?
Con el paso del tiempo, la doctrina legislativa se ha ido manifestando sobre este tema y sobre la duración de los contratos de alquiler de vivienda habitual celebrados por tiempo indefinido. Hay que destacar que, aunque el arrendamiento estuviese pactado por tiempo indefinido, es un término que se tiene que entender como sinónimo de no fijar un plazo de vigencia contractual. Aun así, cualquiera de las partes puede darlo por terminado mediante una renuncia o la revocación unilateral del contrato.
En consecuencia, si en un contrato de alquiler se establece que se celebra por tiempo indefinido, será como si no se hubiera establecido ningún plazo, siendo éste uno de los puntos importantes que debe contener un contrato.
Atendiendo a esto último y tal y como llevamos viendo en todo lo comentado en el artículo, no es posible llevar a cabo alquileres indefinidos, ya que si se establece como tal en un contrato de alquiler, la interpretación que tendrá será totalmente opuesta.
Aun así, quiero hacer un contrato de alquiler indefinido, ¿qué debe incluir?
Si hay algo que se valora mucho en el mercado inmobiliario es la estabilidad, tanto para los inquilinos como para los propietarios, ya que consiguen una relación a largo plazo con unas condiciones previsibles y sin sorpresas.
Como hemos comentado, lo normal es hacer un contrato de un año y que, tal y como indica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, si no hay ninguna notificación por alguna de las partes quince días antes de que se produzca la extinción del contrato, éste se dará por prorrogado un año más, y así de forma sucesiva.
Si tienes una vivienda en alquiler y ocurre esto que acabamos de comentar, cuando pase ese primer año lo ideal es redactar un nuevo contrato en el que se incluya, de una forma clara, que la duración es indefinida. De esta manera, y salvo que haya voluntad por una de las partes o haya habido algún incumplimiento grave, no habrá que preocuparse por la renovación del contrato.
El modelo de contrato de alquiler debe detallar varios puntos:
- Nombres y apellidos de cada una de las partes, así como su DNI.
- Dirección del inmueble, así como indicar si en el contrato también se incluye el alquiler del trastero o de la plaza de garaje, así como el mobiliario de la vivienda.
- La duración del contrato.
- El precio del alquiler y los baremos que se utilizarán para calcular su actualización.
- Los supuestos de rescisión del contrato.
Además de todos estos puntos, el contrato debe incluir una serie de garantías que ayuden al propietario a que no tengan problemas de impago, como por ejemplo la fianza, que también ayuda en el caso de que el inquilino genere algún desperfecto. Pero esta es una garantía temporal, ya que si se dan casos de impagos de varios meses, la fianza no llega a cubrirlos.
Es por ello que cada vez son más los propietarios que optan por contratar un seguro de alquiler, es menos costosa que la fianza para el inquilino, y con más garantías para el dueño del inmueble. Por una cuota anual, el seguro permite cubrir el pago de las mensualidades, que le adeuda el inquilino por 6, 9 o 12 meses. El coste del seguro oscila entre el 2,80 % y el 3,60 % de la renta mensual.
En nuestro blog tienes un completo artículo sobre todo lo que debes saber sobre el seguro de impago de alquiler.
Ahora que ya conoces un poco más sobre los alquileres indefinidos y cuándo un contrato de alquiler se convierte en indefinido, es fundamental tener controlada toda la documentación relacionada con el arrendamiento de tu vivienda. Para ello, contar con un software de gestión de alquileres como homming resulta muy beneficioso. Gracias a él, podrás tener controlados todos los contratos y las fechas de cada uno de ellos desde un único lugar, generarlos a partir de plantillas y solicitar su firma digital. Empieza a probar nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
