La cuestión sobre si se puede alquilar un piso hipotecado es otra de las dudas más comunes que pueden surgir en los propietarios de viviendas. Puede que esta incertidumbre aparezca por el hecho de tener una vivienda en propiedad pero no haber terminado de pagarla. Es entonces cuando se suele plantear esta pregunta y en este artículo vamos a resolver todas las dudas.
Cuándo puede un propietario alquilar un piso hipotecado
La respuesta más rápida a esta cuestión es que un propietario de un piso hipotecado puede alquilarlo cuando en las escrituras de la hipoteca no haya una cláusula que lo prohíba. A esta cláusula se la conoce como cláusula de impedimento del alquiler e impide alquilar una vivienda hasta que la hipoteca se cancele.
Las entidades bancarias utilizan como argumento la inclusión de esta cláusula porque al alquilar el inmueble, el uso del mismo por otras personas puede devaluar el valor que se fijó en la tasación. Y si ocurre un embargo, el banco saldría perdiendo.
Se trata de una cláusula que cada vez se da menos, pero todavía se sigue utilizando bastante en las hipotecas sobre segundas residencias. Y es que es más probable que la finalidad de una segunda vivienda sea ponerla en alquiler, por lo que también gana más fuerza el argumento de la devaluación por parte del banco.
Legislación sobre el alquiler de una vivienda hipotecada
Si acudimos a la legislación sobre la cláusula de impedimento del alquiler, no hay una postura única sobre este tema. Hay una sentencia del Tribunal Supremo del año 2009 donde no se admite la validez total de la cláusula, pero sí se limitan las condiciones del alquiler.
Aún así, en el año 2020, en una sentencia emitida por la Audiencia Provincial de Barcelona, se declaran nulas tanto las cláusulas de impedimento como cualquier otro tipo de limitación al alquiler de una vivienda hipotecada. Si acudimos a la nueva Ley de Vivienda, no encontramos nada al respecto, por lo que no afecta a esta cuestión.
A pesar de todo, es importante tener en cuenta que las sentencias pueden recurrirse ante órganos superiores. Aunque no es algo frecuente y gran parte de la jurisprudencia se opone, esta cláusula sigue existiendo hoy en día.
Qué pasa con el inquilino si hay una ejecución de la hipoteca
Aunque es algo que nunca queremos que ocurra, cualquier vivienda hipotecada tiene la posibilidad del embargo. Si ocurre y la vivienda está alquilada, hay que tener en cuenta dos escenarios para saber qué ocurre con el inquilino dependiendo de cuándo se firmase el contrato de alquiler.
- Si se firmó entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, el contrato de alquiler se terminaría, salvo que se hubiese firmado antes de conceder la hipoteca.
- A partir del 6 de marzo de 2019. De acuerdo a lo que pone en al artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta que se cumplan cinco años desde la firma del contrato, o siete en el caso de que sean personas jurídicas.
Consejos para el propietario que quiera alquilar un piso hipotecado
El primer consejo, y el más fundamental, es comprobar las escrituras de la hipoteca. Es la mejor manera de comprobar si existe la cláusula de impedimento del alquiler, ya que es lo único que puede evitar que la vivienda pueda ser alquilada.
En el momento en el que se decida poner en alquiler la vivienda hipotecada, la recomendación es que la renta de ese arrendamiento vaya destinada a pagar las cuotas de la hipoteca. Es una buena manera de devolver la hipoteca, aunque si te encuentras con un inquilino moroso, lo mejor es que acudas a profesionales especializados que te ayuden a reclamar esas rentas o contratar un seguro de impago de alquiler.
Ahora que ya hemos resuelto la duda sobre si se puede alquilar un piso hipotecado y has tomado la decisión de arrendar tu vivienda, es importante tener todo bien organizado y controlado. Trabajar con una plataforma que ayude a que la gestión y comunicación entre propietarios e inquilinos sea fluida es una buena idea.
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