Normalmente entendemos el uso de la vivienda en concepto de alquiler o compraventa, pero el usuario no siempre tiene el cargo de propietario o arrendador de la misma. Para aclarar conceptos, en este artículo vamos a hablar de qué es un piso en usufructo y sus características principales.
¿Qué es el usufructo de vivienda?
El usufructo es un derecho real de uso y disfrute de un bien ajeno del que no se es propietario y del que no se puede modificar su forma o sustancia, a excepción de lo autorizado en la ley o el título de constitución y cuyas singularidades se marcan en el Código Civil.
Para entender el concepto global de un piso en usufructo conlleva conocer los términos que se relacionan con el mismo, que son los siguientes:
- Nuda propiedad: se trata del derecho del nudo propietario a ser dueño de un bien sin disfrutar del mismo.
- Pleno dominio: es el derecho a disfrutar de un bien del que se es propietario.
- Plena propiedad: cuando usufructo y nuda propiedad confluyen en la misma persona.
- Usufructuario: es la persona que puede disfrutar del bien durante el tiempo que dure el usufructo, sin que por ello pueda disponer del mismo sino tan sólo de su derecho de usufructo.
- Nudo propietario: se trata del titular de la vivienda, que no puede usarla ni disfrutarla, pero sí tiene la capacidad de decisión en lo que respecta a su venta o mejoras.
- Donación con usufructo vitalicio: es la transmisión gratuita de un bien y el donante se reserva para sí el uso y disfrute de lo donado mientras viva.
¿Cuáles son las características de un piso en usufructo?
Como hemos comentado, el usufructo es un derecho real en bien ajeno, por lo que no forma parte del patrimonio de la persona beneficiada y el disfrute es totalmente completo sobre ese bien.
Es importante destacar que es un derecho temporal que, si no existe un acuerdo que lo impugne, tiene carácter vitalicio y se termina cuando se da el fallecimiento del usufructuario o a través de una renuncia expresa de dicho derecho.
¿Cuándo termina el usufructo?
Para determinar la finalización del usufructo tenemos que acudir al Código Civil y al artículo 153, el cual considera varios supuestos sobre la finalización del usufructo de un piso. Son los siguientes:
- Fallecimiento del usufructuario.
- Cumplimiento de la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
- Expiración del plazo pactado.
- Coincidencia de usufructo y nuda propiedad.
- Renuncia expresa del usufructuario.
- Pérdida total por destrucción o inhabilitación del bien o cosa objeto del usufructo.
- Prescripción.
- Resolución del derecho del constituyente.
Tipos de usufructo de vivienda
Existen diferentes tipos de pisos en usufructo que pueden ser distintos teniendo en cuenta su constitución, su objeto o duración.
Usufructo por constitución
Dentro de este tipo de usufructo podemos encontrar tres tipos diferentes. Por un lado, el legal, más conocido como legítimo, que es el más extendido y que ampara al cónyuge viudo. También encontramos el voluntario, que se puede dar entre personas vivas o por defunción a través del testamento. El de usucapión, que también se conoce como usufructo por prescripción y que se genera por un uso extendido del bien.
Usufructo por objeto
En este tipo, el usufructo puede darse sobre bienes materiales o también sobre derechos. En el caso de un piso en usufructo se trata del primer objeto y con él lleva implícitos una serie de obligaciones y derechos.
Usufructo según su duración
El tiempo que dure el usufructo de una vivienda depende de la figura del usufructuario. Si es una persona física, la duración puede ser temporal, en el caso de que la cesión sea por un período determinado. También puede ser vitalicia, terminando con el fallecimiento del usufructuario, o puede ser especial, si el usufructuario cumple una edad que se ha pactado previamente.
En el caso de una persona jurídica, una sociedad o corporación o un pueblo, el plazo máximo del derecho del usufructuario es de 30 años.
¿Cuáles son los derechos y deberes del usufructuario?
Ahora que sabemos qué es un piso en usufructo, es necesario conocer las características que ello conlleva. Los derechos y las obligaciones a los que se somete el usufructuario se establecen en el título constitutivo del usufructo o, en su ausencia, serán los recogidos en las secciones 2ª y 3ª del Capítulo I, Título VI del Código Civil.
Lo que dice la ley es que el usufructuario tiene derecho a la posesión, goce y disfrute del bien usufructuado y está obligado a que esté bien conservado y repararlo de forma efectiva si fuese necesario. También deberá abonar las cargas y las contribuciones pertinentes o notificar al nudo propietario la necesidad de llevar a cabo reparaciones extraordinarias.
¿Se puede alquilar un piso si soy el usufructuario?
La respuesta a esta pregunta es que sí. Es un inmueble sobre el que se ha constituido una nuda propiedad y un usufructo, por lo que el usufructuario será el que tenga derecho a disfrutar de la vivienda y también el único autorizado a firmar un contrato de alquiler.
Llegado el caso, el usufructuario es la persona encargada de mantener la vivienda en condiciones para ser habitada, algo que incluye llevar a cabo las reparaciones que sean necesarias y que se den por el uso diario de la vivienda, así como cobrar el alquiler de forma mensual y también pagar los impuestos que correspondan.
Saber qué es un piso en usufructo y cuáles son sus características es importante para que no haya problemas. En el caso de tener un usufructo de vivienda y querer alquilarla, contar con un software de gestión de alquileres es perfecto para administrar tus alquileres de una forma muy sencilla.
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