En este artículo vamos a explicar qué es el alquiler con opción a compra, cómo funciona, cuáles son sus características y las principales ventajas e inconvenientes tanto para los propietarios como para los inquilinos. De esta manera, ambas partes estarán informadas de esta modalidad de alquiler y podrán decidir si les interesa tenerla en cuenta.
El alquiler con opción a compra proporciona al inquilino la posibilidad de vivir en una vivienda pagando una renta mensual, como si de un alquiler corriente se tratase, pero tras un periodo de tiempo establecido con anterioridad, el inquilino tendrá derecho a optar a comprar el inmueble.
Una de las ventajas principales para el arrendatario que opta por este tipo de contratos es que, cuando se vaya a realizar la compra de la vivienda, se descontarán del precio de compra fijado todas las mensualidades que se han pagado o al menos una parte de ellas.
En estos contratos, las cuotas mensuales del alquiler no son muy superiores a las de un contrato de alquiler habitual, pero el desembolso inicial sí será más elevado, porque el inquilino tendrá que pagar una prima. El importe de esta prima dependerá del precio de venta de la vivienda y en muchas ocasiones reemplaza al pago de una fianza. Si el inquilino abandona el piso, perderá ese dinero, por lo que el propietario se asegura de que el arrendatario está interesado en la compra.
¿Cómo es el contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra es un modelo denominado doble o mixto, ya que en él se incluyen cláusulas tanto de un contrato de alquiler como de uno de compraventa. Este tipo de contrato no aparece en el Código Civil, pero sí que está aceptado y contemplado en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Uno de los puntos que este modelo debe incluir es el objeto del contrato y el precio establecido. Además, debe incluir formalidades que tengan en cuenta el alquiler y la compraventa por separado.
En el caso del arrendamiento, el contrato tiene que incluir lo siguiente:
- El período de tiempo durante el cual el inquilino puede alquilar la vivienda. El tiempo máximo en el que el individuo puede estar de alquiler en un contrato con opción a compra son cinco años. Es también el plazo máximo de alquiler que estipula la LAU.
- El período de tiempo en el que el inquilino puede ejercer el derecho a compra.
- El importe de la renta mensual que debe abonar el inquilino.
- Quién se hace cargo de los gastos de comunidad, los arreglos o reformas que se vayan a llevar a cabo en el inmueble.
Respecto a la parte de compraventa el contrato incluirá:
- La intención de venta del propietario del inmueble, en el caso de que el inquilino muestre interés.
- El precio de venta de la vivienda.
- El porcentaje de las cuotas abonadas a lo largo del período del alquiler y que se descontarán del precio final de compra.
- La cantidad de la prima a abonar. Normalmente es un porcentaje del precio de venta de la vivienda.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
Tanto para el inquilino como para el propietario, el alquiler con opción a compra tiene una serie de ventajas e inconvenientes que pasamos a comentar a continuación y que viene muy bien conocer para saber si este tipo de contratos es el que realmente queremos llevar a cabo.
Ventajas para el inquilino
- Gracias a este tipo de contrato, el inquilino tiene derecho a vivir en la vivienda en la modalidad de alquiler durante el tiempo que se haya marcado, aunque al final tome la decisión de no comprar el piso. Durante ese período de tiempo el propietario no podrá alquilarla a terceros.
- El inquilino podrá adquirir la vivienda en cualquier momento dentro de los plazos fijados.
- Además, tiene exclusividad en la compra de la casa en el plazo establecido.
- El hecho de poder vivir en ella de alquiler, le da la oportunidad de conocer bien la vivienda y saber si realmente se adapta a sus necesidades.
- Una parte de lo que paga de alquiler más la prima inicial se descontará del precio de la vivienda, por lo que es una opción de acceso a la propiedad más fácil de alcanzar que la compra habitual.
- En el caso de que durante el tiempo que dure el alquiler, subieran los precios de las viviendas en el mercado inmobiliario, sería una beneficio para el inquilino de ese inmueble en cuestión, ya que el precio queda fijado previamente y no aumentaría.
Ventajas para el propietario
- Mediante esta modalidad de contrato, el dueño se asegura la venta de la vivienda. Si finalmente la venta no se lleva a cabo, recibirá en cualquier caso el importe total de la prima acordada previamente en el contrato.
- La alta prima inicial que se suele abonar supone un buen seguro de impago del alquiler para el propietario.
- La vivienda estará ocupada hasta el momento que se venda y cada mes recibirá una cuota, por lo que recibe ingresos pasivos constantes desde el primer momento.
- Durante todo el tiempo que dure el contrato, el propietario contará con ventajas fiscales, como por ejemplo la deducción de una serie de gastos en la declaración de la renta, algo de lo que ya hemos hablado en nuestro blog.
- El dueño cuenta con la certeza de que el inquilino cuidará la vivienda, ya que puede convertirse en su futura casa.
Inconvenientes para el inquilino
- Si finalmente el inquilino no opta por la compra de la vivienda perderá la prima abonada al principio.
- En el caso de que durante el tiempo que dure el alquiler, bajasen los precios de las viviendas en el mercado inmobiliario, el inquilino no podrá beneficiarse en ese inmueble en cuestión, ya que el precio queda fijado previamente.
- La carga fiscal para el inquilino es bastante importante ya que este tipo de contratos está fijado a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por el alquiler y por la opción a compra.
- Por el arrendamiento, el inquilino tiene obligación de liquidar el impuesto por ITP en el plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, siendo el arrendador responsable subsidiario si el inquilino no lo hiciera.
- La opción de compra también está sujeta al al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y la base imponible es el precio pagado por la opción, el cual tiene un plazo de 30 días desde la firma del contrato para llevar a cabo su liquidación conforme al tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
Inconvenientes para el propietario
- El propietario puede perder tiempo con este tipo de contratos si su intención final era vender la vivienda y al final el inquilino decide no comprarla.
- Durante todo el tiempo que dure el contrato, el dueño no puede vender el inmueble a otra persona si recibe una oferta mejor que la que firmó con el inquilino.
- En el caso de que los precios de las viviendas suban, el propietario no tendrá margen para aumentarlo, ya que queda fijado de antemano en el contrato firmado.
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra?
Como ya mencionamos antes, este tipo de contratos deben incluir una serie de apartados relacionados tanto con el proceso de alquiler como con el proceso de compra. En cada uno de ellos se recogen los acuerdos a los que hayan llegado ambas partes. Los puntos básicos que se incluyen en los contratos de alquiler con opción a compra son los siguientes:
- Datos del arrendatario.
- Datos del arrendador o propietario.
- Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.
- Cláusulas y datos legales que regulan la opción.
- Objeto, destino y uso del arrendamiento.
- Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.
- La renta acordada.
- La fianza, seguro y garantía.
- Gastos.
- Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.
- Otros asuntos (prohibiciones, etc.)
- Firma de ambas partes.
Cuando el contrato cumpla con todos los requisitos establecidos por ley, esté firmado por ambas partes y haya un acuerdo tanto por parte del propietario como el inquilino, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad, aunque no es obligatorio hacerlo.
Ahora que ya conocemos qué es el alquiler con opción a compra, cómo funciona y sus ventajas e inconvenientes, es importante tener toda su información archivada y organizada. Por lo que si tienes una vivienda en alquiler y quieres cambiar a esta modalidad de contrato, con homming tendrás toda la documentación bien organizada gracias a nuestro software de gestión de alquiler.
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