Vivir o gestionar un piso de alquiler no siempre es tan sencillo como entregar las llaves y cobrar o pagar la renta cada mes. Uno de los temas que más dudas genera —y más conflictos provoca— son las obras en un piso de alquiler.
¿Quién tiene que pagar una reparación? ¿Puede el inquilino reformar el baño? ¿El propietario puede hacer obras mientras el piso está alquilado?
Si alguna vez te has hecho alguna de estas preguntas, este artículo es para ti. Vamos a explicarlo todo de forma clara, práctica y sin tecnicismos innecesarios, para que sepas qué derechos y obligaciones tiene cada parte y evites problemas durante el alquiler.
Tipos de obras en un piso de alquiler
No todas las obras son iguales ni se tratan de la misma forma a nivel legal. Para entender quién debe hacerse cargo de cada una, primero hay que diferenciarlas.
Obras de conservación (lo esencial para habitar)
Qué son: reparaciones para mantener la vivienda habitable y segura (tuberías, humedades, electricidad defectuosa, calefacción averiada, elementos estructurales).
Quién paga: normalmente el propietario, salvo daños por mal uso del inquilino.
Derechos clave del inquilino:
- Permiso de acceso a técnicos y operarios.
- Reducción proporcional de renta si las obras >20 días y limitan el uso.
Qué hacer (pasos):
- Abre una incidencia con descripción y fotos.
- Fija fechas/horarios y un responsable.
- Deja constancia de fin de obra y, si aplica, del ajuste temporal de renta.
Obras de mejora (confort, eficiencia, valor)
Las obras de mejora no son obligatorias para que el piso sea habitable, pero sí buscan aumentar su confort, eficiencia o valor.
Algunos ejemplos habituales:
- Reforma de la cocina o del baño
- Cambio de ventanas por otras más eficientes
- Instalación de aire acondicionado
- Renovación de suelos o acabados
Estas obras también corresponden al propietario, pero la ley establece una condición muy importante: Debe avisar al inquilino por escrito con al menos 3 meses de antelación.
En este aviso debe indicarse:
- Qué tipo de obras se van a realizar
- Cuándo comenzarán
- Cuánto tiempo durarán aproximadamente
Una vez notificado, el inquilino tiene un mes para decidir si continúa con el contrato o si prefiere resolverlo sin penalización si considera que las obras le afectan demasiado.
Al igual que con las obras de conservación, estas mejoras no permiten subir el alquiler mientras el contrato esté en vigor.
Obras realizadas por el inquilino (permiso imprescindible)
Este es uno de los puntos más delicados y donde se producen más errores.
Como norma general, el inquilino no puede hacer obras que modifiquen la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Esto incluye cualquier cambio que altere la estructura, la distribución o el aspecto permanente del piso.
Por ejemplo:
- Tirar o levantar tabiques
- Cambiar suelos
- Reformar cocina o baño
- Cambiar instalaciones
- Pintar el piso de colores llamativos
Si el inquilino hace este tipo de obras sin permiso, el propietario puede exigir, al finalizar el contrato:
- Que se deje la vivienda tal y como estaba
- O quedarse con las mejoras sin compensar económicamente al inquilino
Es importante tener claro que el inquilino no tiene derecho a indemnización por las obras realizadas, incluso aunque mejoren el valor del piso, salvo que se haya pactado lo contrario por escrito.
Pequeñas reparaciones (mantenimiento por uso)
Las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda suelen corresponder al inquilino. Son arreglos sencillos y de bajo coste que se producen por el desgaste habitual.
Algunos ejemplos habituales:
- Cambiar bombillas
- Arreglar un grifo que gotea
- Sustituir una persiana desgastada
- Ajustar una cerradura
- Cambiar un enchufe o interruptor
La clave está en el origen del problema. Si se debe al uso normal, suele pagar el inquilino. Si es una avería grave o estructural, corresponde al propietario.
Por eso es muy recomendable que el contrato de alquiler detalle qué se considera pequeña reparación y, si es posible, hasta qué importe.
¿Puede el inquilino hacer obras sin permiso?
La respuesta general es no. Cualquier obra que vaya más allá del mantenimiento básico debe contar con la autorización del propietario.
La única excepción es cuando se trata de una obra urgente, necesaria para evitar un daño mayor (por ejemplo, una fuga de agua grave). En ese caso, el inquilino puede actuar de inmediato, pero debe informar al propietario lo antes posible.
Derechos y obligaciones de cada parte
Obligaciones del propietario
- Mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad
- Realizar las reparaciones necesarias de conservación
- Avisar con antelación de las obras de mejora
- No subir el alquiler por obras obligatorias
- Permitir reducciones de renta si las obras afectan al uso del piso
Obligaciones del inquilino
- Pagar el alquiler puntualmente.
- Hacerse cargo de pequeñas reparaciones por uso normal.
- Permitir el acceso a la vivienda para obras necesarias.
- Pedir permiso por escrito para realizar cualquier reforma.
- Cuidar la vivienda como si fuera propia.
¿Qué ocurre si no se respetan estas obligaciones?
Cuando una de las partes no cumple, pueden surgir conflictos importantes:
- Si el propietario no realiza reparaciones esenciales, el inquilino puede exigirlas legalmente o incluso resolver el contrato.
- Si el inquilino realiza obras sin permiso, el propietario puede reclamar daños o exigir que se deshagan las reformas.
Por eso es fundamental documentar todo por escrito, desde avisos de obras hasta autorizaciones o acuerdos especiales.
Preguntas frecuentes sobre obras en pisos de alquiler
¿Puedo pintar el piso sin permiso del propietario?
Depende. Pintar en colores neutros y dejar el piso igual al finalizar el contrato suele aceptarse, pero lo recomendable es pedir permiso.
¿El propietario puede hacer obras mientras estoy viviendo en el piso?
Sí, si son necesarias o de mejora, pero debe avisar con antelación y respetar tus derechos.
¿Puedo negarme a que entren a hacer obras?
No, si son obras necesarias de conservación. Sí puedes negociar horarios o reducción de alquiler si te afectan.
¿Quién paga si se estropea un electrodoméstico?
Dependerá de si es por uso normal, antigüedad o mal uso. Cada caso debe analizarse de forma individual.
¿Es obligatorio reflejar las obras en el contrato?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable para evitar problemas futuros.
Conocer los derechos y obligaciones es fundamental
Las obras en un piso de alquiler no tienen por qué convertirse en un problema si ambas partes conocen bien sus derechos y obligaciones. La clave está en la comunicación, la transparencia y dejar todo por escrito.
Para propietarios y gestores, contar con un software de gestión de alquileres como Homming facilita enormemente el control de incidencias, obras, avisos y acuerdos, evitando errores y mejorando la relación con los inquilinos. Cuanto más clara sea la gestión, menos conflictos y más tranquilidad para todos.
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