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Pagar el IVA en los alquileres de viviendas es una duda bastante común entre los propietarios y los inquilinos. Si atendemos a la respuesta de la Agencia Tributaria, su contestación es clara, no hay que pagar el IVA en los alquileres. Aún así, siempre hay excepciones, por eso es necesario conocer todas las cuestiones relacionadas con este tema para que todo quede claro.
Algunas preguntas que se hacen los propietarios son si deben cobrar el IVA a sus inquilinos, qué condiciones deben darse para que el alquiler esté exento de pagar el IVA, y si hay que incluirlo, cuál es la cantidad que hay que cobrar. Lo primero y más importante que hay que destacar es que en el IVA a los alquileres es que la ley diferencia entre alquilar a un particular o a una empresa. Te lo contamos en este artículo.
¿Cuál es la norma general del IVA al alquilar?
Como hemos comentado, el principal baremo que utiliza la Agencia Tributaria para saber si hay que incluir o no el IVA en el alquiler es que para la administración es diferente arrendar a una empresa o a un particular. La excepción a la norma la marca el IVA en los alquileres turísticos, en estos no importa a quién se alquila la vivienda, sino los servicios que se ofrecen.
La regla general es que, por defecto, los alquileres están sujetos y no exentos de pagar el IVA. Esto quiere decir que, en principio, cualquier propietario o usufructuario que ponga una vivienda en alquiler tiene unas obligaciones relacionadas con este impuesto. Entre esas obligaciones destacan las siguientes:
- Llevar a cabo el alta censal como empresario, presentando el modelo 036 Epígrafe 861, en caso de que lo que se alquila sean inmuebles urbanos, es decir, pisos.
- Emitir factura al inquilino repercutiendo en ella el IVA del alquiler.
- Declarar el IVA cada trimestre a través del Modelo 303 e ingresar, si es necesario, en el banco la diferencia entre el IVA deducible soportado de los gastos y el IVA que se le repercute al arrendatario. Si el saldo es negativo, Hacienda permite compensarlo en meses posteriores o recuperarlo, se puede elegir una de las dos.
- Presentar el modelo 390 o resumen anual del IVA que refleja la evolución del mismo a lo largo de todo el ejercicio.
Una cosa son las obligaciones generales y otra distinta quién debe cumplirlas a efectos prácticos. Y es que, al igual que ocurre con la obligación de presentar el IRPF, hay excepciones por las que una persona que alquila un piso no estará obligada a cobrar el IVA.
A quién se realiza el alquiler y el tipo de arrendamiento que se lleva a cabo son dos aspectos clave para establecer si se está o no obligado a repercutir el IVA del alquiler al inquilino.
Supuestos en los que el IVA en el alquiler está exento
Como en casi todas las cuestiones fiscales, a la regla general se le añaden excepciones. En el alquiler de viviendas hay supuestos en los que su pago estará exento de IVA. Con esto queremos decir que el propietario no tiene que cobrar IVA en el alquiler.
Por suerte para la gran mayoría de los propietarios, las excepciones incluyen al alquiler más común de todos: el arrendamiento de la casa para vivienda habitual.
Cuando se lleva a cabo el alquiler de un inmueble con destino “exclusivo” a vivienda, hay exención del IVA. Esto quiere decir que no hay que incluir el IVA en las facturas y que tampoco habrá que cumplir con las obligaciones mencionadas anteriormente. Además, el alquiler será mucho más simple a nivel de papeleo, documentación y obligaciones fiscales.
Al mismo tiempo, la exención del IVA afecta tanto al piso como a los elementos asociados al mismo, como son los garajes, trasteros o muebles alquilados con la vivienda. Se hace de esta manera porque normalmente se alquilan todos bajo un mismo contrato y resultaría demasiado complicado realizar varios contratos de alquiler o incluir el IVA sólo en algunos elementos de la vivienda.
Resumiendo, si alquilamos una casa como vivienda habitual no habrá que incluir el IVA en las facturas del alquiler. Teniendo esto en cuenta, ya podemos ver que hay una clara diferencia con los alquileres vacacionales y las viviendas de uso turístico a efectos de IVA.
¿Cuáles son las consecuencias de la exención del IVA para el arrendador?
Es importante saber que la exención de IVA se aplica únicamente sobre las rentas que se obtienen del alquiler. Sabiendo esto, el IVA de todos los gastos que tenga relacionados con el alquiler no se puede deducir, al igual que ocurre con las actividades económicas no sujetas a IVA.
Aunque sí se puede incluir esos gastos en la declaración de la renta para deducir por el alquiler de vivienda o, en este caso, pagar menos por esos ingresos.Hay que recordar que es obligatorio incluir el dinero que llega del alquiler en la declaración de la renta. Al incluirlo, el arrendador podrá reducir a los beneficios que obtiene parte de los gastos que soporta.
Por ejemplo, si ingresa todos los meses 1.000€ en concepto de alquiler de vivienda, a esa cantidad le podrá restar los gastos de la comunidad, si los paga por su cuenta, así como los gastos de formalización del contrato, el IBI y en general cualquier otro gasto relacionado con poner la casa en alquiler.
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La suma de esos gastos se restará al dinero del alquiler, por lo que el arrendador sólo tributará por el beneficio efectivo que obtenga al que, además podrá aplicar una reducción del 60% con carácter general si es un alquiler para vivienda habitual.
En el caso de que se trate de una transmisión de la vivienda durante un plazo determinado, la exención del IVA está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas o ITP. Este tributo recae sobre el inquilino y supone entre un 4% y un 7% del alquiler según cada Comunidad Autónoma, ya que el impuesto está transferido a las mismas. Aunque sea el arrendatario quien debe pagarlo, el arrendador es el responsable de asegurarse que así se hace.
No todo el mundo suele estar al tanto de esta obligación y en muchas ocasiones se queda sin atender. Es más, hasta hace poco la propia Agencia Tributaria pasaba por alto esta obligación. Hay que recordar que el ITP no se aplica a los contratos a empresas y comercios, que ya pagarán el IVA normalmente en su factura de arrendamiento.
¿Hay que pagar IVA en el alquiler a empresas para vivienda?
Con quién se firme el contrato de alquiler también afecta a la hora de cobrar o no el IVA. Pero la norma general lo deja claro, si se alquila una vivienda a una empresa, se debe pagar el IVA. Al mismo tiempo, hay que cumplir con las obligaciones comentadas anteriormente.
Uno de los puntos más polémicos en todo lo relacionado con el IVA en alquiler a empresas es el del arrendamiento para vivienda habitual firmado por una empresa. Por ejemplo, una multinacional alquila una vivienda para que viva en ella uno de sus trabajadores. En este caso, quien figura en el contrato y en las facturas como arrendataria es la sociedad.
Aquí, la Agencia Tributaria es clara, hay que pagar el IVA. Pero por otro lado la justicia no lo tiene tan claro y hay sentencias favorables que indican que el IVA también está exento en estos casos. En estos casos lo más normal es que prevalezca el criterio de la Agencia Tributaria. Por lo que como la que alquila es la empresa, el arrendamiento debe incluir el IVA.
Otras situaciones en las que pagar el IVA en el alquiler
También podemos encontrarnos con la situación de un alquiler con opción a compra en obra nueva, y en este caso también se pagará el IVA. En la compra de inmuebles de obra nueva se paga un 10% de IVA, por lo que al pagar la cuota mensual del alquiler, el inquilino está pagando parte de la compra y por ello se paga también el impuesto correspondiente.
Y por último damos respuesta a cuánto se paga de IVA ya que dependiendo de la actividad hay diferentes tipos de IVA:
- 21% de IVA. Es el IVA general y el que se paga de forma habitual.
- 10% de IVA. En el caso de obra nueva o alquileres turísticos el IVA es reducido.
- 4% de IVA. El IVA superreducido es para bienes de primera necesidad.
Después de conocer cómo funciona el IVA en los alquileres, nos queda mucho más claro qué lo que hay que hacer y cómo actuar ante los diferentes tipos de alquileres. Para tener todo los relacionado con los alquileres bien organizado, lo recomendable es tener toda la documentación a mano y las cuentas bien hechas con todo detallado para no cometer errores y que el propietario declare todos los gastos del alquiler.
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