La actualización de la renta de alquiler de vivienda en España es un tema relevante para propietarios, gestores inmobiliarios y arrendatarios. En los últimos años, la normativa ha cambiado de forma notable, introduciendo nuevos índices y limitaciones que han generado dudas y confusión entre los protagonistas del mercado. En este artículo analizamos con detalle cómo calcular la actualización, qué índices existen (IPC, IGC, IRAV), cuándo aplicarlos y cuáles son los requisitos legales que debes cumplir en 2026.
¿Qué es la actualización de la renta del alquiler?
La actualización o revisión de la renta permite al arrendador incrementar el precio del alquiler para compensar la pérdida de poder adquisitivo del dinero a lo largo del tiempo. Esta facultad sólo puede ejercerse si el contrato lo contempla expresamente y siguiendo las reglas establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023).
La actualización es anual, es decir, solo puede llevarse a cabo cuando se cumple cada año de vigencia del contrato. Esto no significa que deba ser en enero, el punto de referencia es la fecha de firma de la anualidad.
Los principales índices de actualización
España utiliza varios índices para determinar la actualización del alquiler. La elección depende de la fecha de firma del contrato y de lo pactado en el mismo.
1. IPC – Índice de Precios al Consumo
El IPC mide la variación del coste de vida y ha sido tradicionalmente el indicador base para la revisión de alquileres. Lo publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística (INE).
Aplicación práctica: para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, el IPC puede ser el índice de referencia si así lo pacta el contrato. Si no se pacta ningún índice específico, por defecto se aplica el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
2. IGC – Índice de Garantía de Competitividad
El IGC fue introducido como tope legal temporal frente a la escalada inflacionaria y limita la subida de rentas en función de parámetros de competitividad económica.
Características principales:
- Normalmente se utiliza cuando el contrato no especifica otro índice o cuando así lo pactan las partes.
- Tiene límites máximos (por ejemplo, 2% o 3% en años específicos), según legislación vigente en ese periodo.
3. IRAV — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda
A partir del 26 de mayo de 2023, la nueva Ley de Vivienda obligó a elaborar un nuevo índice que se ha convertido en referencia legal para actualizar los alquileres de los contratos firmados desde esa fecha. Este índice se conoce como IRAV (Rental Price Reference Index).
El IRAV se calcula mensualmente teniendo en cuenta:
- La variación del IPC.
- La variación del IPC subyacente (que excluye componentes volátiles como energía y alimentación).
- Una tasa media ajustada entre ambas variables, todo ello moderado según parámetros establecidos.
Este sistema pretende ofrecer un índice más estable, previsible y adecuado a la evolución del mercado de alquiler que el IPC general, evitando subidas excesivas en contextos de alta inflación.
¿Qué índice aplicar según tu contrato?
La respuesta depende de cuándo se firmó el contrato:
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023
- Si el contrato especifica el IPC, este será el índice base.
- Si menciona el IGC, se aplicará este índice, sujeto a sus límites legales.
- Si no contempla ningún índice, la ley establece que se aplicará el IGC por defecto.
Contratos a partir del 26 de mayo de 2023
- El índice de referencia obligatorio para la actualización anual es el IRAV, aunque el contrato pueda mencionar otro índice, siempre que no supere el límite que marque el IRAV cada año.
| Año | Índice principal aplicable | Ámbito de aplicación | Límite legal aproximado | Contexto normativo y observaciones |
| Hasta 2014 | IPC | Contratos con cláusula de actualización | Sin límite legal específico | El IPC era el índice de referencia general para actualizar alquileres según la LAU. |
| 2015 – 2019 | IPC o IGC | Según contrato | IGC limitado entre 0 % y 2 % | Se introduce el IGC como índice alternativo para evitar subidas bruscas. Si no se pacta índice, se aplica el IGC. |
| 2020 | IPC / IGC | Según contrato | IGC con límites de estabilidad | Años de inflación contenida; el impacto de la actualización es moderado. |
| 2021 | IPC / IGC | Según contrato | IGC ≤ 2 % | Empieza el repunte inflacionario, aunque todavía sin topes extraordinarios. |
| 2022 | IPC con tope legal | Vivienda habitual | Máx. 2 % | Medidas excepcionales del Gobierno para frenar subidas por la inflación derivada de la crisis energética. |
| 2023 (hasta mayo) | IPC con tope legal | Vivienda habitual | Máx. 2 % | Continúan las medidas de contención para contratos anteriores a la Ley de Vivienda. |
| 2023 (desde 26 de mayo) | IRAV | Nuevos contratos de vivienda | Según índice oficial | Entra en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda y se crea el IRAV. |
| 2024 | IRAV | Contratos firmados desde mayo de 2023 | Inferior al IPC general | Se consolida el IRAV como índice estable y moderado para alquiler residencial. |
| 2025 | IRAV | Contratos nuevos | Variable, pero contenido | El IRAV sustituye de facto al IPC en nuevas actualizaciones de vivienda habitual. |
| 2026 en adelante | IRAV | Alquiler de vivienda habitual | Determinado por el INE | El IRAV se mantiene como referencia estructural para la actualización anual del alquiler. |
Cómo calcular la actualización de la renta paso a paso
- Revisa la cláusula de actualización en tu contrato: Asegúrate de que existe y de qué índice indica.
- Comprueba la fecha de la anualidad: La actualización sólo se puede hacer cuando se cumple un año desde la última revisión o desde la firma.
- Consulta el índice aplicable (IPC/IGC/IRAV): Accede a los datos oficiales publicados por el INE o la calculadora del Ministerio de Vivienda.
- Aplica el valor publicado al importe actual del alquiler: Por ejemplo, si el alquiler es 1.000 € y el IRAV actual es 2,20 %, la nueva renta será:
1.000 € × 1,0220 = 1.022,00 €. - Notifica formalmente al inquilino: La actualización sólo es válida si se comunica por escrito.
Requisitos legales de notificación
La LAU exige que el arrendador notifique por escrito la actualización al inquilino con una antelación razonable antes de la entrada en vigor del nuevo importe. Si no se hace así, el propietario pierde el derecho a exigir la actualización retroactiva.
¿Qué pasa si no aplicas la subida?
Muchos propietarios no aplican la subida anual, bien por desconocimiento, por evitar conflictos o por falta de tiempo. Sin embargo, esto supone perder rentabilidad año tras año.
Además, en contratos largos, los efectos de no actualizar la renta se notan mucho más. Por eso es importante tener una gestión profesionalizada y, a ser posible, automatizada.
Aunque la gran mayoría de los contratos de alquiler incluyen una cláusula en la que indica la aplicación del IPC para revisar la renta, no es obligatorio hacerlo. Aun así, es la forma más sencilla de que haya un equilibrio en los precios del alquiler.
Si se da el caso en el que esa cláusula no está incluida en el contrato, no se podrá utilizar el IPC para actualizar la renta del alquiler. Es muy extraño que no aparezca, por eso siempre es importante repasar muy bien todos los puntos del contrato, tanto como propietario como inquilino. Si no se incluye la aplicación del IPC para actualizar el precio del alquiler, el dueño no podrá aumentar la renta si el dato es positivo ni bajarlo si la referencia es negativa.
Impacto en la rentabilidad de los alquileres
La transición del IPC al IRAV afecta la rentabilidad de inversiones inmobiliarias. Un índice más moderado puede:
- Limitar la capacidad de incrementar rentas rápidamente en momentos de inflación alta.
- Aumentar la estabilidad de ingresos, reduciendo el riesgo de inquilinos que no puedan asumir subidas abruptas.
- Influir en decisiones de inversión y en la valoración de activos residenciales.
Preguntas frecuentes sobre la subida del alquiler
¿Es obligatorio actualizar el alquiler cada año?
No. La actualización sólo puede hacerse si está prevista en el contrato, y es una decisión del propietario.
¿Puedo reclamar subidas de años anteriores?
No. Si no notificaste formalmente la subida en su momento, no puedes reclamar retroactivamente la diferencia.
¿Cuál índice debo usar si mi contrato no lo especifica?
Depende de la fecha: antes de mayo de 2023 se aplicará IGC por defecto; a partir de esa fecha se usa IRAV.
¿El IRAV siempre limita la subida a un porcentaje bajo?
No necesariamente. Su valor mensual varía, pero tiende a ser más estable y moderado que el IPC.
¿Qué pasa si aplico un índice incorrecto?
El inquilino puede impugnar la subida y no estar obligado a pagar el nuevo importe.
Protege tu rentabilidad y cumple la normativa
Actualizar correctamente la renta de un alquiler es clave para proteger tu rentabilidad y cumplir la normativa vigente. La elección del índice —IPC, IGC o IRAV— depende del contrato y de la fecha en que se firmó, y su cálculo debe hacerse con precisión y comunicación formal al inquilino.
Si gestionas varios contratos, mantener el control manual puede ser complejo y arriesgado. Por eso, contar con un software de gestión de alquileres profesional como Homming te permite:
- Automatizar las actualizaciones según índices oficiales.
- Recibir alertas de revisión y cumplimiento legal.
- Notificar a inquilinos de forma estructurada.
- Acceder a documentación y cálculos siempre disponibles.
¿Cómo te ayuda homming a actualizar el alquiler de forma eficiente?
Gestionar varios contratos, estar al tanto de cambios legales, calcular los porcentajes de actualización… todo esto puede volverse un caos si lo haces manualmente o con una simple hoja de cálculo.
Con una herramienta como homming puedes:
- Automatizar la actualización del alquiler con los índices oficiales.
- Recibir alertas cuando toca aplicar la revisión anual.
- Evitar errores en los cálculos o aplicar límites legales incorrectos.
- Generar notificaciones para el inquilino de forma clara y transparente.
- Tener todo el histórico y documentación del contrato digitalizado.
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