El mercado de alquiler en España, como en muchas partes del mundo, es un terreno fértil para desencuentros y conflictos entre inquilinos y propietarios. A pesar de la existencia de leyes y normativas que buscan equilibrar esta relación, los incumplimientos de contrato de alquiler son frecuentes. Estos pueden variar desde el impago del alquiler hasta la falta de mantenimiento de la propiedad. En este artículo examinamos los incumplimientos de contrato de alquiler más comunes en España, tanto por parte de los inquilinos como de los propietarios.
Incumplimientos comunes por parte de los inquilinos
- Impago del alquiler: Es la infracción más habitual y también la que más conflictos genera. La dificultad para hacer frente a los pagos puede deberse a diversas razones, pero independientemente de estas, el impago pone en riesgo la continuidad del contrato de arrendamiento.
- Subarriendo no autorizado: Algunos inquilinos optan por subarrendar la vivienda sin el consentimiento del propietario, una práctica prohibida salvo que se haya acordado expresamente en el contrato. Este tipo de acciones puede llevar a la resolución del contrato de alquiler.
- Daños en la propiedad: Causar daños en la vivienda que excedan del desgaste normal por el uso puede ser motivo de conflicto. Los inquilinos están obligados a mantener la propiedad en buen estado y a reparar los daños que causen.
- Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas: Realizar actividades que perturben la convivencia, la salud o la seguridad del inmueble o que sean ilícitas puede llevar a la terminación del contrato.
- Usar el mes de fianza como mes de alquiler: El artículo 36 de la LAU es el encargado de regular todo lo que está relacionado con la fianza, pero en ningún caso autoriza al inquilino a que pueda sustituirse por un mes de alquiler. Se trata de un uso ilegal que está extendido entre los inquilinos, debido al miedo de que el propietario no le devuelva la fianza, sustituyen el pago del último mes por el importe de la fianza.
- El inquilino se va del piso antes de que termine el contrato: Muchos arrendatarios creen que tienen el derecho a marcharse cuando quieran de la vivienda, y que no están sujetos a ninguna penalización, y si esto sucede, y le aplican una penalización económica, la consideran totalmente injusta. Este supuesto únicamente es cierto, si en el contrato de alquiler no aparece de forma explícita la penalización cuando el arrendatario desiste anticipadamente del cumplimiento del contrato.
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Incumplimientos comunes por parte de los propietarios
- Falta de mantenimiento y reparaciones necesarias: Los propietarios deben asegurarse de que la vivienda se encuentra en condiciones habitables y deben realizar las reparaciones necesarias para mantenerla así. La negativa a llevar a cabo reparaciones urgentes y necesarias puede ser motivo de denuncia por parte del inquilino.
- No respetar la privacidad del inquilino: Entrar en la vivienda alquilada sin el consentimiento previo del inquilino es una violación de su privacidad. Salvo casos de emergencia o cuando se haya acordado previamente, los propietarios deben avisar con antelación y obtener permiso para acceder a la propiedad.
- Incrementos de alquiler ilegales: Aunque los propietarios pueden aumentar el alquiler bajo ciertas condiciones, deben hacerlo respetando lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en el propio contrato. Los aumentos arbitrarios o no justificados pueden ser impugnados por los inquilinos.
- Pedir más de dos meses de garantías adicionales: Es común el miedo a los impagos, y por eso los propietarios quieren asegurar todo lo posible el alquiler de su vivienda, exigiendo a los inquilinos más de dos meses de garantías adicionales. Esto no puede hacerse según la última reforma de la LAU, que limita las garantías adicionales a un máximo de dos mensualidades. En cambio, los arrendadores pueden saltarse esta norma y exigir más de dos meses de renta como garantías adicionales, en el caso de que el alquiler sea de larga duración, es decir, de más de 5 años o más de 7 en el caso de arrendadores personas jurídicas.
- Desalojo ilegal: Intentar desalojar a un inquilino sin seguir el procedimiento legal establecido es uno de los incumplimientos más graves por parte de los propietarios. Este proceso debe llevarse a cabo a través de los tribunales y con las debidas garantías para el inquilino.
Medidas preventivas y soluciones
Para evitar estos problemas, es importante que tanto inquilinos como propietarios tengan en cuenta las siguientes cosas:
- Conocer sus derechos y obligaciones: Informarse adecuadamente sobre la legislación vigente en materia de arrendamientos urbanos es fundamental para prevenir conflictos.
- Comunicación efectiva: Mantener una comunicación clara y constante puede ayudar a resolver muchas disputas antes de que escalen.
- Contratos claros y detallados: Un contrato de alquiler bien redactado, que especifique los derechos y obligaciones de ambas partes, es la mejor herramienta preventiva contra posibles incumplimientos.
- Mediación y arbitraje: Antes de acudir a la vía judicial, la mediación o el arbitraje pueden ser alternativas eficaces y menos costosas para resolver disputas.
Aunque se puedan dar incumplimientos de contrato de alquiler, muchas de estas situaciones se pueden prevenir o resolver mediante el conocimiento de la ley, la comunicación efectiva y el respeto mutuo entre inquilinos y propietarios. En última instancia, el objetivo debe ser siempre buscar un equilibrio que permita a ambas partes cumplir sus objetivos dentro de un marco legal y respetuoso.
Ahora que ya los incumplimientos de contrato de alquiler más comunes, es importante tenerlos en cuenta para que la relación entre ambas partes el tiempo que dure el arrendamiento sea lo mejor posible. Para llevar una correcta gestión del alquiler y tenerlo todo controlado desde un único lugar, homming es lo que necesitas. Prueba nuestro software de gestión de alquileres de forma gratuita.
