Si tienes una vivienda en alquiler, llega un momento del año que nunca falla: la declaración de la Renta. Y con ella, las dudas. ¿Tengo que declarar todo lo que he cobrado? ¿Qué gastos puedo desgravar? ¿Estoy pagando más impuestos de los que debería por no hacerlo bien?
La realidad es que muchos propietarios declaran sus alquileres “por encima”, sin aprovechar todas las deducciones fiscales a las que tienen derecho. No suele ser por mala fe, sino por desconocimiento o por miedo a equivocarse. Y aquí está el problema: no desgravar correctamente el alquiler puede suponer pagar cientos o incluso miles de euros de más cada año.
Por eso, en esta guía hemos reunido todo lo que necesitas saber para desgravar el alquiler en la declaración de la Renta de forma correcta, clara y sin tecnicismos innecesarios. Está pensada especialmente para propietarios que alquilan una vivienda y quieren cumplir con Hacienda, pero también optimizar su fiscalidad. Una guía de referencia para tenerla a mano cada campaña de la Renta.
¿Estoy obligado a declarar los ingresos por alquiler?
Sí. Hacienda cruza datos con el catastro y las compañías de suministros (luz y agua). No declarar los ingresos puede acarrear sanciones de entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada, más intereses de demora.
Sin embargo, declarar no siempre significa pagar. Gracias a los gastos deducibles, es posible que el rendimiento neto sea mínimo o incluso negativo, compensando otras rentas de tu declaración.
Qué significa desgravar el alquiler como propietario
Desgravar el alquiler consiste en restar determinados gastos a los ingresos obtenidos, de manera que solo tributes por el beneficio real y no por el importe total que te paga el inquilino.
En términos fiscales, el cálculo es el siguiente:
Rendimiento neto = ingresos por alquiler – gastos deducibles
Y sobre ese rendimiento neto, en muchos casos, se aplica además una reducción adicional, lo que reduce aún más la base sobre la que se calculan los impuestos.
Ingresos que debes incluir en la declaración
Debes declarar todas las cantidades que hayas percibido del inquilino durante el año fiscal, incluyendo:
- La renta mensual del alquiler.
- Pagos adicionales si los hubiera (por ejemplo, trastero o garaje alquilado junto a la vivienda).
- Cualquier otro importe que el inquilino te pague y no sea una fianza.
La fianza, mientras no se ejecute, no se considera ingreso y no se declara.
Gastos que puedes desgravar como propietario
Este es uno de los puntos clave de la declaración del alquiler. Hacienda permite deducir todos aquellos gastos que estén directamente relacionados con la obtención de esos ingresos. Los más habituales son:
Intereses de la hipoteca
Puedes desgravar los intereses del préstamo hipotecario utilizado para comprar la vivienda alquilada. No se incluye la amortización del capital, solo los intereses.
Impuestos y tasas
Son deducibles, entre otros:
- IBI.
- Tasa de basuras.
- Otras tasas municipales vinculadas a la vivienda.
Gastos de comunidad
Las cuotas de la comunidad de propietarios son deducibles, siempre que correspondan al periodo en el que la vivienda ha estado alquilada.
Seguros
Puedes deducir el seguro del hogar y otros seguros relacionados con el alquiler, como el seguro de impago.
Reparaciones y mantenimiento
Se consideran deducibles los gastos destinados a conservar la vivienda en buen estado, como:
- Pintura.
- Arreglos de fontanería o electricidad.
- Sustitución de elementos dañados.
No se incluyen aquí las reformas o mejoras que aumentan el valor del inmueble.
Amortización del inmueble
Hacienda permite deducir un porcentaje anual del valor de la vivienda (excluyendo el valor del suelo). Es uno de los gastos más importantes y a menudo olvidados.
Gastos que no puedes desgravar directamente
No todo vale. Algunos gastos no son deducibles o lo son de forma limitada:
- Mejoras o reformas integrales (se amortizan, no se deducen de golpe).
- Gastos personales del propietario.
- Suministros pagados por el inquilino.
- Multas o sanciones.
Distinguir bien entre reparación y mejora es clave para evitar problemas con Hacienda.
La reducción del 60%: una gran ventaja fiscal
Si el alquiler es de una vivienda destinada a residencia habitual del inquilino, el rendimiento neto obtenido puede beneficiarse de una reducción del 60%.
Esto significa que solo tributas por el 40% del beneficio real.
Ejemplo sencillo:
- Ingresos anuales: 10.000 €
- Gastos deducibles: 2.000 €
- Rendimiento neto: 8.000 €
- Rendimiento sujeto a IRPF tras la reducción: 3.200 €
Como ves, el impacto fiscal se reduce considerablemente.
Qué pasa si la vivienda no ha estado alquilada todo el año
Si solo has alquilado la vivienda durante parte del año, deberás:
- Declarar los ingresos correspondientes solo a los meses alquilados.
- Prorratear los gastos anuales en función del tiempo alquilado.
- Declarar el resto del año como inmueble a disposición del propietario, con la imputación de rentas correspondiente.
Cómo incluir el alquiler en la declaración paso a paso
Antes de empezar la declaración:
- Reúne contratos, recibos y justificantes.
- Ten a mano facturas de gastos.
- Comprueba los datos catastrales del inmueble.
Durante la declaración:
- Incluye el inmueble en el apartado de rendimientos del capital inmobiliario.
- Introduce los ingresos obtenidos.
- Añade correctamente todos los gastos deducibles.
- Revisa que se aplique la reducción correspondiente.
- Comprueba el resultado final antes de presentar.
Errores habituales que cometen los propietarios
- No declarar el alquiler pensando que Hacienda no lo detectará.
- No aplicar la amortización del inmueble.
- Confundir mejoras con reparaciones.
- No guardar facturas ni justificantes.
- Declarar gastos que no corresponden al periodo alquilado.
Evitar estos errores puede marcar una gran diferencia en el resultado de tu declaración.
Preguntas frecuentes sobre desgravar el alquiler
¿Tengo que declarar el alquiler aunque gane poco dinero?
Sí. Los ingresos por alquiler deben declararse siempre, independientemente del importe.
¿Puedo desgravar si alquilo por habitaciones?
Sí, pero los gastos deben prorratearse en función de la parte de la vivienda alquilada.
¿Qué ocurre si tengo varios pisos en alquiler?
Debes declarar cada inmueble por separado, con sus ingresos y gastos correspondientes.
¿Es obligatorio guardar las facturas?
Sí. Es recomendable conservar toda la documentación durante al menos cuatro años.
¿El inquilino puede desgravar el alquiler?
En algunos casos, dependiendo de la comunidad autónoma y del contrato, el inquilino puede aplicar deducciones. Como propietario, es importante tener los datos correctamente reflejados en el contrato.
Conclusión: declarar bien el alquiler es ahorrar
Desgravar correctamente el alquiler en la declaración de la Renta no es solo una obligación legal, es una oportunidad para optimizar tu fiscalidad como propietario. Conocer qué gastos puedes deducir, cómo aplicar las reducciones y evitar errores comunes puede marcar la diferencia entre pagar lo justo o pagar de más.
Si además gestionas varios inmuebles, contar con herramientas que te ayuden a tener toda la información ordenada, contratos al día y gastos controlados puede facilitar muchísimo este proceso y evitar sorpresas cuando llega la campaña de la Renta.
Porque cuando se trata de alquileres, una buena gestión no solo ahorra tiempo, también ahorra impuestos.
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