Una duda que suele surgir dentro del mundo de los arrendamientos es si es legal alquilar un piso embargado. Hasta el año 2019 el arrendamiento terminaba cuando el propietario perdiese sus derechos sobre la vivienda por ejecución hipotecaria. Pero, para los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 y tras la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos y el artículo 13.1 de dicha ley, el inquilino puede quedarse en la vivienda hasta que finalice el contrato de alquiler.
Qué es un embargo y cómo afecta a una vivienda alquilada
Un embargo es una medida preventiva dictada por el juez a través de la cual el acreedor pueda cobrar más fácilmente el cobro de una deuda. En el caso de que el bien embargado sea una vivienda, el objetivo es que el acreedor quite la propiedad al propietario actual y adjudicarla a una tercera persona para cobrar la deuda con el dinero que el nuevo pague por la vivienda.
La situación del embargo no afecta en absoluto al contrato de alquiler que exista sobre esa vivienda o al que se pueda llevar a cabo en cualquier momento. Con esto queremos decir que, mientras la vivienda continúe estando en propiedad de quien aparece como arrendador en el contrato, el inquilino no tendrá ninguna consecuencia. De esta manera, el contrato de alquiler se mantendrá en vigor mientras la situación de embargo provisional persista.
¿Me puedo quedar en el piso de alquiler si lo embargan?
La situación del inquilino si embargan la vivienda donde vive de alquiler ha ido cambiando con cada reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En 2013, la reforma de la LAU dictaminó que no se permitía continuar en la vivienda y que en cuanto se adjudicase a una tercera persona, sería el momento en que el contrato finalice automáticamente en el caso de que se firmase después del 6 de junio de 2013.
Sin embargo, en la reforma de la legislación de 2019, que entró en vigor en marzo de ese año, se estableció que la situación es favorable al inquilino y podrá quedarse, si así quiere, hasta que finalice el contrato.
El artículo 13.1 de la LAU dice: «Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1″.
Es importante destacar que para los contratos con una duración superior a cinco años, el arrendamiento quedará extinguido si se da una ejecución hipotecaria.
Contratos de alquiler anteriores a marzo de 2019 y posteriores a junio de 2013
Si el contrato de alquiler es anterior a marzo de 2019 y posterior a junio de 2013 se extinguirá si embargan el piso. Así lo indica la ley, que dice que para los contratos celebrados con anterioridad al Real Decreto-ley 7/2019 hay que considerar la disposición transitoria primera, que dice: «Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación».
Es decir, que si tu vivienda alquilada sale a subasta por una ejecución hipotecaria y se adjudica al banco a un nuevo propietario, el contrato se extingue. Aunque hay una posibilidad legal para no tener que abandonar la vivienda, y es que el contrato seguiría vigente hasta el final del plazo establecido en él si se inscribió en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca. Pero lo habitual es que esto último nunca ocurra.
¿Qué ocurre con alquileres de renta antigua?
Los contratos de alquiler firmados antes de 1995 están protegidos en el caso de que haya una ejecución hipotecaria de la vivienda, estén o no inscritos en el Registro de la Propiedad antes de la hipoteca. Esta es la norma general, pero nos encontramos con excepciones:
- Si hay una simulación del contrato de alquiler.
- Si ha habido fraude, dolo o confabulación entre arrendador y arrendatario.
- Si el alquiler causa grave perjuicio a nivel económico al acreedor hipotecario.
En conclusión, aunque una vivienda esté embargada se pueden llevar a cabo contratos de alquiler sobre ella y el arrendador será el propietario actual, por lo que podemos decir que es legal alquilar un piso embargado. Pero cuando la vivienda sea adjudicada, como norma general el inquilino perderá la posibilidad de seguir en ella, si así lo desea el nuevo propietario, ya que puede permitir que el alquiler continúe, pero con un nuevo contrato.
Ahora que ya tenemos claro todo lo relacionado con alquilar un piso embargado y si es legal, lo ideal es tener controlada toda la documentación referente al alquiler de la vivienda. Para conseguirlo, un software de gestión de alquiler puede ayudarte.
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