El mercado actual del alquiler no tiene nada que ver con el que existía hace sesenta años y, aun así, todavía hay muchos contratos de alquiler vigentes de aquella época. Estos contratos cuentan con unos precios más bajos, lo que es muy beneficioso para los inquilinos, pero no tanto para los propietarios. Son los conocidos como contratos de alquiler de renta antigua. En este artículo vamos a hablar de ellos y de sus principales características.
Qué son los contratos de alquiler de renta antigua
Los contratos de alquiler de renta antigua son aquellos que se firmaron antes del 9 de mayo de 1985 y están regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre. Para entender bien esta legislación hay que tener en cuenta el contexto histórico del país en aquel momento. Se trataba de una España que llegaba de una situación social, política y económica muy delicada y a la que le quedaban varios años para atravesar la transición democrática y su inclusión en la Unión Europea.
Los contratos de alquiler de renta antigua tienen una característica principal que es su larga duración con unas prórrogas indefinidas y con casi nulas posibilidades de aumentar el precio del alquiler. Este tipo de contratos estaban pensados, sobre todo, para proteger al inquilino y tenían muy poco en cuenta a los propietarios.
Con la Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1964, el contrato de alquiler podía extenderse hasta que el inquilino falleciera e incluso más allá, a través de dos subrogaciones a favor de las personas establecidas en el artículo 58 de la LAU de aquella época. Normalmente a cónyuges, descendientes o ascendientes.
Cuál es la duración de un contrato de alquiler renta antigua
En el año 1985 llegó la primera modificación de la LAU de 1964 a través del Decreto-ley 2/1985, más conocido como el Decreto Boyer, y que fue el primero que intentó terminar con los contratos de alquiler indefinidos. Con esta nueva normativa desaparecía la prórroga forzosa y establecía que la duración del contrato debía de ser un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.
Los contratos de alquiler firmados antes del 9 de mayo de 1985 se siguen regulando por la LAU de 1964 pero con algunas limitaciones impuestas por disposiciones transitorias de la LAU de 1994.
Por ejemplo, hasta la llegada de la nueva normativa, si el inquilino titular fallecía, existía la posibilidad de llevar a cabo dos subrogaciones, pero a partir de la nueva norma del 1 de enero de 1995 (fecha en la que entró en vigor la última LAU), se redujo a una sola subrogación. Se pueden dar tres casos:
- Si el inquilino titular fallece después del 1 de enero de 1995, el contrato puede extinguirse si no hay cónyuge, hijos o ascendientes del titular que tengan derecho a subrogación.
- Si antes del 1 de enero de 1995 ya se ha llevado a cabo una subrogación, se extinguirá el contrato de la persona subrogada salvo que haya cónyuge o hijos que puedan subrogarse y que hayan vivido con el subrogado los dos años anteriores al fallecimiento.
- Si antes del 1 de enero de 1995 ya se han realizado dos subrogaciones no se podrán llevar a cabo más.
Como resumen, los contratos de alquiler de renta antigua duran hasta que el inquilino titular fallece o tras las posibles subrogaciones del acuerdo que contempla la ley según cuando se haya dado el fallecimiento o las prórrogas.
Cómo rescindir un contrato de alquiler renta antigua
La tarea de rescindir un contrato de renta antigua no es fácil. La vía de la negociación entre el inquilino y el propietario siempre está presente, pero es complicado que alguien renuncie al alquiler de un piso con una renta tan baja en relación a los precios que se pagan hoy en día.
Aun así, hay una serie de situaciones o supuestos donde el arrendador tiene derecho a dar por finalizado el contrato de alquiler, son los siguientes:
- Cuando el propietario pueda demostrar que necesita el piso para uso propio o para que un familiar directo lo ocupe.
- En el caso de que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler que le corresponde.
- El inquilino subalquila la vivienda a un tercero para obtener un beneficio económico del bajo alquiler que paga.
- El inquilino no está viviendo en el inmueble durante al menos seis meses al año y no puede justificar esa ausencia.
En el caso de que la negociación fallase y no se consiga llegar a un acuerdo de rescisión del contrato ante alguna de las circunstancias que acabamos de comentar, la única salida que queda es la judicial y es ahí donde hay que probar que alguna de estas cuatro posibles situaciones sucede.
Modelo de rescisión contrato de alquiler de renta antigua*
EXTINCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADO CON ANTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1985
En ………………….., a ……… de ………………. de 2…
REUNIDOS
De una parte, D/Dª………………………………………………………mayor de edad, de estado civil ……………, con DNI……………………., y con domicilio en la ciudad de …………………., C/ …………………………., actuando como parte arrendadora.
De otra parte, D/Dª………………………………………………..mayor de edad, de estado civil …………….., con DNI…………………. y con domicilio en la ciudad de …………….., C/ …………………………., actuando como parte arrendataria.
(Si alguna de las partes es persona jurídica hacer constar la denominación de la persona jurídica en el lugar que hemos puesto el nombre del arrendador o arrendatario, según el caso, e indicar también los datos de la persona que firma en representación de la persona jurídica y el título bajo el que lo hace, es decir, apoderado, administrador, etc).
INTERVIENEN
Los dos en su propio nombre y derecho como arrendador y arrendatario respectivamente. Ambas partes tienen plena capacidad legal para concurrir a este acto según manifiestan y, recíprocamente, se reconocen y
EXPONEN
PRIMERO.- En fecha ……………….. las partes firmantes celebraron contrato de arrendamiento del inmueble sito la calle …………………., número …….. de la ciudad de ……………………
SEGUNDO.- Las partes acuerdan a fecha de hoy, por mandato de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 24/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la EXTINCIÓN del mencionado contrato de arrendamiento, sin que exista derecho indemnizatorio a favor de ninguna de las partes por tal concepto.
TERCERO.- Previamente a este documento, la parte arrendadora comunicó a la arrendataria la inminente extinción del contrato en tiempo y forma.
CUARTO.- La parte arrendataria entrega en este acto las llaves del inmueble a la parte arrendadora, realizándose así la efectiva entrega de la posesión del mismo.
QUINTO.- El inmueble se entrega al arrendador en buen estado de conservación, sin que pueda éste reclamar nada al arrendatario por este concepto.
SEXTO.- La parte arrendadora manifiesta que no se debe cantidad alguna en concepto de renta.
SÉPTIMO.- La parte arrendataria manifiesta que están pendientes de pago por su parte varios recibos de suministros correspondientes a las últimas semanas del arrendamiento.
OCTAVO.- La parte arrendataria manifiesta libremente su voluntad de que la arrendadora disponga de la fianza entregada en su día y que ha sido correspondientemente actualizada para darse cobro de los importes de los recibos de suministros pendientes hasta la fecha del día de hoy. Una vez satisfechos dichos importes, la parte arrendadora comunicará a la arrendataria si le adeuda o tiene que devolverle cantidad alguna por estos conceptos. Esta liquidación se resolverá en todo caso durante los treinta días siguientes a la firma de este documento mediante ingreso o transferencia en el número de cuenta ……………………….. La parte que no cumpla en tiempo y forma con la devolución de la cantidad adeudada, salvo causa no imputable a ella, tendrá que pagar a la otra la cantidad pendiente de pago más un interés mensual del diez por ciento hasta la total devolución del remanente.
Y con el carácter expresado en la intervención, firman el presente documento por duplicado en ………. folios escritos por el anverso numeradas sus caras del uno al …….. en el lugar y fecha indicados.
ARRENDADOR/A ARRENDATARIO/A
*Documento extraído de la web https://www.abogadosparatodos.net/
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