Cataluña ha sido la primera Comunidad Autónoma en informar de que regulará los precios del alquiler dentro de las zonas tensionadas, tal y como se indica en la Ley de Vivienda. Esta regulación comenzará a aplicarse a partir de febrero de 2024 y afectará a 140 municipios que están considerados zonas tensionadas.
Uno de los obstáculos que había para poder empezar a implantar esta regulación de precios de los alquileres era que no había un Índice de Precios del Alquiler fijado por el Gobierno y a partir del cual poder fijar las cantidades máximas en esas zonas tensionadas. Este índice está previsto que se establezca el mes de enero. Actualmente Cataluña tiene un precio medio del alquiler de los más altos de España, con una media de 1.268€ al mes para una vivienda de 80 m2.
Las zonas tensionadas son espacios en los que, con motivo de las condiciones del mercado de la vivienda, hay un riesgo de que haya una insuficiente oferta de alquileres para la población interesada en ellos. En el caso de Cataluña, en las zonas tensionadas vive el 80% de la población.
Con esta medida, que comenzará a aplicarse el mes de febrero de 2024, se recupera el límite al precio de los alquileres en Cataluña, ya que esta medida estuvo en vigor durante año y medio y el Tribunal Constitucional la eliminó en marzo de 2022.
¿En qué consiste la limitación de precios del alquiler?
Marcar un límite para los precios de los alquileres es una medida que se aprobó en 2023 y que viene recogida en la nueva Ley de Vivienda. Este tope en el alquiler hace que se establezca un precio máximo al cual se podrá actualizar la renta de los inquilinos. Esta cifra es actualmente del 3% durante el 2024.
Es importante saber que la actualización del precio del alquiler solamente se podrá realizar sí está recogido en el contrato de alquiler, además de que sólo podrá hacerse una vez al año y hay que avisar al inquilino con un mes de antelación, tal y como marca la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El objetivo de la limitación de los precios del alquiler es moderar la inflación y garantizar el derecho de tener una vivienda digna y adecuada.
El tope al precio del alquiler se indica según la modalidad del contrato y también de la propiedad. Atendiendo a esto, los alquileres de pequeños propietarios se regularán en base al registro de la renta anterior y los de los grandes propietarios se llevará a cabo aplicando el índice de contención de precios. Si es una vivienda que se alquila por primera vez y pertenece a un pequeño propietario, la referencia que hay que tener en cuenta es la del índice de precios.
Limitación de precios según para el pequeño tenedor
La reciente Ley de Vivienda introduce distintos escenarios que influyen en la determinación de los precios de arrendamiento en áreas de mercado tenso. Si la vivienda ya estaba en alquiler, el coste del nuevo contrato debe mantenerse igual al anterior, con la posibilidad de incrementarlo según la actualización anual del alquiler, fijada en un 3% para 2024, y ajustándose a un nuevo índice a partir de 2025.
Por ejemplo, si una propiedad se alquilaba por 1.000€ mensuales, en el nuevo contrato de arrendamiento, el precio máximo sería de 1.030€ al mes.
Existen ciertas condiciones bajo las cuales es posible aumentar el precio del alquiler hasta un 10% adicional respecto al contrato anterior:
- Si la propiedad ha sido rehabilitada en los últimos dos años conforme a lo estipulado en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, incluyendo:
- Rehabilitaciones subvencionadas según el Real Decreto 233/2013, relacionado con el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas de 2013-2016.
- Reformas destinadas a la reconstrucción de la vivienda, reforzando estructuras, fachadas o cubiertas.
- Rehabilitaciones o mejoras concluidas en los dos años previos a la firma del nuevo contrato, que demuestren un ahorro del 30% en energía primaria no renovable.
- Reformas concluidas en los dos años anteriores a la firma del nuevo contrato que mejoren la accesibilidad.
- Cuando el contrato de alquiler se establezca por un período de diez años o más, o contemple un derecho de prórroga voluntaria para el inquilino por un periodo similar.
Si la vivienda no se ha alquilado antes o no ha estado en alquiler en los últimos cinco años. El precio del alquiler en el nuevo contrato deberá ajustarse al máximo indicado por el Índice de referencia del precio del alquiler.
Límite de precio del alquiler para un gran tenedor
En el caso de los grandes tenedores, los cuales son personas o empresas con más 5 viviendas en propiedad, el precio estipulado en los nuevos contratos de alquiler no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler con independencia de si la vivienda ha sido o no alquilada en los últimos 5 años.
Por ejemplo, si una vivienda de un gran tenedor se alquila por 1.200€ al mes y el Índice de referencia del precio del alquiler indica un máximo de 1.000€ mensuales, el nuevo contrato de alquiler tendrá un precio máximo que no podrá exceder de los 1.000€.
La regulación de los precios de los alquileres es algo que tener en cuenta y sobre lo que mantenerse al día e informado. Pero como propietario de una vivienda de alquiler, también es importante llevar al día la documentación del arrendamiento y tenerla organizada. De esta manera tendremos siempre a mano el contrato de alquiler y su fecha de renovación para saber bien cuándo hacerla.
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