Una de las dudas que se suelen generar con los contratos de alquiler son los cambios que se produzcan en ellos y cómo hay que llevarlos a cabo. En esta ocasión nos vamos a centrar en el cambio de arrendador dentro del contrato de arrendamiento, cómo se lleva a cabo y qué supone.
Si el arrendador del piso de alquiler se marcha, se sustituye por otro o se añade uno nuevo, se trata de una modificación del contrato de alquiler firmado entre ambas partes. Pero es importante comentar que, si esto ocurre, no es necesario preparar un nuevo contrato. Tampoco si hay una cesión o un subarriendo del contrato.
Motivos por los que se da un cambio de arrendador en el contrato
Hay varias situaciones en las que se puede dar un cambio de arrendador en el contrato de alquiler, la defunción del arrendador o propietario, la venta del piso o una ejecución hipotecaria.
En el caso de la defunción, los herederos son los que subrogan el contrato, pasando a ser dueños de la vivienda con las mismas condiciones que ya estaban establecidas. En el escrito que hay que preparar únicamente se cambia el arrendador fallecido por el arrendador entrante, en este caso los herederos.
Otro motivo del cambio de arrendador puede darse porque el propietario quiere vender el inmueble. En este caso, si el contrato de alquiler está registrado en el Registro de la Propiedad, los derechos y las obligaciones por las que hay que regirse son las que vienen indicadas en él. Por lo tanto, el nuevo arrendador se subroga al contrato de alquiler que esté vigente en ese momento.
En el caso de la venta de la vivienda se pueden dar dos situaciones. Una en la que la vivienda no esté inmatriculada, es decir inscrita en el Registro de la Propiedad, para la cual se aplica el artículo 1571 del Código Civil: “El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.”
La otra situación es la que ya hemos comentado y en la que la vivienda está inmatriculada, por lo que el alquiler durará el tiempo acordado en el contrato. En el caso de que el arrendamiento se extinga, el arrendatario tiene tres meses de plazo desde que se le comunica la intención de terminar el contrato, además puede reclamar daños y perjuicios.
Otra situación que puede darse es si el propietario pierde la casa que tiene alquilada por una ejecución hipotecaria. En este caso ocurre lo que acabamos de comentar, si el alquiler está recogido en el Registro de la Propiedad, se lleva a cabo una subrogación del nuevo arrendador, por lo que se respetan todos los términos señalados en el contrato.
Atendiendo a todo esto que acabamos de explicar, es muy importante que el propietario se encargue de inscribir el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, ya que si se dan algunas de las situaciones que hemos visto, los inquilinos dejarán de tener derecho sobre la vivienda en la que están alquilados.
Modelos de comunicación por cambio de arrendador en el contrato de alquiler
En el caso de que se dé un cambio de arrendador en el contrato del alquiler es importante hacerlo constar a través de un escrito. Los datos básicos que debe incluir este documento son los siguientes:
- Indicar los datos de las partes interesadas, arrendador y arrendatario.
- Comunicado indicando el proceso de cambio que se va a llevar a cabo y para el que todas las partes están de acuerdo.
- Fecha y firma de todos los protagonistas, de esta manera ya se puede dejar constancia del cambio, modificación o baja del arrendador.
Ese escrito es un anexo que deberá adjuntarse al contrato de alquiler original firmado en su momento. Este documento únicamente se encarga de modificar a uno de los titulares del contrato, en este caso el arrendador, el resto de cláusulas se mantienen de la misma manera.
Podemos encontrarnos con diferentes modelos, como el modelo de comunicación de cambio de arrendador por fallecimiento, el cual debe incluir los siguientes puntos:
- Fecha de la notificación.
- Datos de quién está notificando y de la persona a la que va dirigida (el arrendatario según el contrato).
- La notificación del fallecimiento del arrendador.
- La dirección exacta del bien arrendado.
- Explicación de quién está haciendo la notificación si el heredero o un usufructuario.
- Expresar el deseo de cancelar o continuar con el contrato de arrendamiento.
- Se puede citar el artículo legal que apoya lo expuesto.
- Se recomienda adjuntar una copia del acta de defunción del arrendador, así como los documentos legales que confirmen la identidad y relación con el bien arrendado (DNI, testamento legal, etc).
- Datos bancarios en donde serán depositados los pagos mensuales, dirección exacta de domicilio del nuevo arrendador y datos de contacto.
- Firmar el documento, tanto el original como la copia que quedará como prueba de que la notificación fue hecha.
Tener en cuenta todos estos escenarios es fundamental para poder tener controlados los cambios que se puedan dar, como puede ser modificar el arrendador del contrato de arrendamiento. Además, tener disponible la documentación en cualquier momento también es importante, y para ello hay que tener una buena organización. Homming puede ayudarte a conseguirlo.
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