El hecho de firmar un contrato de alquiler cuando se va a arrendar una vivienda es algo fundamental y de lo que hemos hablado en numerosas ocasiones. Ese contrato debe estar a nombre de la persona arrendataria y se puede dar el caso de que ese inquilino sea un familiar, es ahí cuando puede surgir la duda de qué tipo de contrato de alquiler realizar y cómo funciona todo a nivel tributario.
Actualmente, hay varias formas para documentar la cesión del inmueble entre familiares y hay que valorarlas dependiendo de las circunstancias especiales de cada caso. En primer lugar se puede llevar a cabo la formalización de un contrato de alquiler al uso. Pero hay un problema que hay que solventar, el precio del alquiler y la forma de tributar esos ingresos.
¿Cómo tributa el contrato de alquiler a nombre de un familiar?
En lo relativo al precio, se puede pactar de forma libre entre las partes, pero ese dinero tributará como rendimientos de capital inmobiliario y, por lo tanto, también influirá en el cálculo de la renta mínima que hay que tributar atendiendo a lo que indica en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
El artículo 24 de esta Ley, que habla sobre el rendimiento en caso de parentesco, establece lo siguiente: “cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”.
Ese artículo 85 que se menciona indica que la imputación de renta será de 2% sobre el valor catastral del inmueble, si este valor no ha sido revisado en los últimos 10 años. Y del 1,1% en las viviendas en las que se haya revisado ese valor en los últimos 10 años.
A modo de ejemplo, supongamos que una persona tiene alquilada su vivienda a su sobrina y le cobra una renta anual de 12.000€. Y el valor catastral de la vivienda no se ha revisado en los últimos 10 años y es de 170.000€. Por lo que el rendimiento neto a declarar será de 3.400€ (170.000 * 2%= 3.400).
Tanto si el alquiler de la vivienda se realiza por un precio simbólico o siguiendo el precio del mercado, el propietario debe seguir tributando a Hacienda, pero vamos a analizar los diferentes supuestos que pueden darse.
Alquiler de la vivienda a precio de mercado
En este caso, el arrendamiento funciona igual que otros al realizar la declaración de la renta. Se obtiene una renta por la que hay que tributar y únicamente se pagan los impuestos por los rendimientos que se obtengan una vez se hayan deducido los gastos y se haya aplicado la reducción del 60% por ser una vivienda habitual.
Puedes ampliar información sobre los gastos del alquiler deducibles para el propietario en nuestro blog.
Alquiler por debajo del precio de mercado
Otra opción es arrendar la vivienda a un familiar y hacerlo a un precio que esté por debajo del mercado. En este caso, es importante saber que a Hacienda hay que pagar un mínimo en el IRPF, indistintamente de cuánto se cobre. Esto es lo que se conoce como una imputación de renta inmobiliaria.
Alquiler a coste cero o cesión de la casa
También existe la posibilidad de ceder la vivienda a coste cero, en este caso se aplicará una imputación de renta, sin importar si se ha cobrado algo o no. Es importante recordar que el simple hecho de contar con una casa vacía hace que el propietario tenga que pagar impuestos por ella.
¿Es obligatorio preparar un contrato de alquiler a nombre de un familiar?
Hay que remarcar que no es obligatorio legalmente formalizar la relación con un contrato de alquiler de forma gratuita. Aun así, es conveniente recopilar las condiciones bajo las que se produce esa cesión del inmueble. El objetivo es poder probar la entrega de la posesión por si acaso se necesita en algún momento.
Si en este alquiler entre familiares no se quiere cobrar ningún alquiler, la figura que es recomendable es la del “comodato”, que está regulada en los artículos 1.740 y ss. del Código Civil. Se trata de una especie de préstamo en el que una de las partes entrega a la otra una cosa no fungible, que no puede ser sustituida por otra de la misma especie, durante un tiempo determinado, y cuando pase, la cosa entregada se devolverá.
Si, por ejemplo, el alquiler de la vivienda es para un hijo, éste es considerado a efectos legales como “precarista”. En este caso, el dueño de la vivienda cede su uso a otra persona para que la use sin que haya contraprestación a cambio, sin pagar un alquiler. Esta cesión se hace sin contrato, sin establecer una duración y sin especificar un uso en concreto.
A modo de resumen, aunque no es obligatorio realizar un contrato de alquiler a un familiar cuando no haya una prestación a cambio, lo mejor es recoger esa relación bajo una de las formas legales que se acaban de comentar, de esta manera se salvaguardan los intereses de ambas partes.
Si se quiere realizar un contrato de alquiler a un hijo o a un familiar, los contenidos del mismo deben ser los habituales que se incluyen en el documento. Lo importante es indicar el importe del alquiler, ya que es lo que realmente interesa de cara a la Agencia Tributaria.
Ahora que ya conoces un poco más sobre los contratos de alquiler a nombre de familiares, lo mejor es contar con una herramienta de gestión de alquileres como homming. Gracias a ella, podrás tener controlado todo desde un único lugar. ¿Te gustaría probarla y conocer cómo funciona de forma gratuita? Ponte en contacto con nosotros e infórmate de todo.
